Egyre könnyebbé válhat a zártkertek lakóterületté alakítása, miközben az Otthon Start program már külterületi lakóingatlanok vásárlásához is felhasználható. A változások azonban komoly kérdéseket vetnek fel: mi lesz a városok szélén megmaradt zöldterületekkel, a kiskertes gazdálkodással és a klímavédelmi szempontból is értékes növényzettel? Vasárus Gábor László és Lennert József, az ELTE KRTK Regionális Kutatások Intézetének kutatói szerint nem minden zártkertet kellene ugyanúgy kezelni: más megoldásra van szükség ott, ahol már szinte minden telek beépült, és másra ott, ahol még megőrizhető a kertek eredeti jellege - derül ki a Másfélfok cikkéből.
Kecskemét története jól megmutatja, hogyan tűnhetnek el fokozatosan a városokat egykor körülölelő zöldterületek. Az 1780-as években a város beépített magja még mindössze körülbelül 2 négyzetkilométert tett ki, miközben a környező szőlőhegyek összesen 29 négyzetkilométeren terültek el. Ezek a területek nemcsak mezőgazdasági művelést szolgáltak, hanem idővel a kikapcsolódás és a városi zöldfelületek fontos helyszíneivé is váltak.
Mára megfordultak az arányok: Kecskemét központi belterülete 29 négyzetkilométerre nőtt, a korábbi szőlőhegyek területe pedig nagyjából 15 négyzetkilométerre zsugorodott. Ezzel együtt az eredeti funkciójuk is jelentősen visszaszorult.
A zártkertekből egyre inkább lakóövezetek lesznek
A városi terjeszkedés már a 19–20. században megkezdte a szőlőhegyek átalakítását. Kecskeméten többek között intézmények, villanegyedek és később lakótelepek épültek a korábbi kertes területek helyén. A városszéli telkek akkor is vonzották a kiköltözőket, mert nagyobb teret, kellemesebb környezetet és a belváros közelségét kínálták.
A szocializmus idején a megmaradt kerteket zártkertként szervezték újjá, ahol a kiskertes gazdálkodás és a hétvégi pihenés egyszerre kapott szerepet. A rendszerváltás után azonban ismét felgyorsult az átalakulás. Az alacsonyabb ingatlanárak és a nagyobb telkek a tehetősebb kiköltözők mellett azok számára is vonzóvá tették ezeket a területeket, akik a városi lakhatás költségeit már nem tudták megfizetni.
Így egyre több helyen váltak a korábban hétvégi használatra szánt épületek állandó otthonokká. Ugyanazon a területen élhetnek jómódú beköltözők, kényszerűségből külterületre költöző családok, régi kerttulajdonosok és aktív gazdálkodók – gyakran egészen eltérő igényekkel.
A lakóházak terjeszkedése a zöldfelületeket is veszélyezteti
A zártkertek jelentősége a klímaváltozás erősödésével tovább nőtt. A városperemi kertekben sokszor jóval gazdagabb a növényzet, mint a környező beépített területeken, idős fáik pedig segíthetnek mérsékelni a nyári hőséget és a városi hőszigethatást.
A lakófunkció terjedése azonban fokozatosan felszámolhatja ezeket az előnyöket. Az épületek bővítése, az utak szélesítése, a térkövezett udvarok és az autóbeállók kialakítása gyakran a meglévő növényzet rovására történik. A kutatók egyes vizsgált területeken azt találták, hogy a házak több mint fele illegálisan épült vagy informálisan bővült.
A zöldövezeti környezetet kereső beköltözők így akaratlanul is hozzájárulhatnak annak eltűnéséhez: a fák és változatos növényzet helyét sokszor gondozott gyep, kavics vagy burkolat veszi át. Az elhagyott telkeken pedig inváziós növényfajok terjedhetnek el, és az illegális hulladéklerakás is problémát okozhat.
A konfliktusok sem ritkák. A beköltözőket zavarhatja a mezőgazdasági munkával járó zaj, por és gépforgalom, miközben a gazdálkodók számára jelenthet korlátozást, hogy a sűrűsödő lakófunkció miatt egyre több elvárásnak kell megfelelniük.
Az új szabályok és az Otthon Start tovább gyorsíthatják az átalakulást
A zártkertek szabályozása régóta nehezen átlátható. A beépíthetőség függhet a telek méretétől, övezeti besorolásától és jogi státuszától, ezért akár három szomszédos ingatlanra is egészen eltérő előírások vonatkozhatnak. A szabálytalanságok ellenőrzése sem mindig hatékony, miközben a lakhatási válság miatt egyre többen tekintenek a városok peremére lehetséges otthonként.
A helyzetet tovább alakíthatja, hogy az önkormányzatok nagyobb szerepet kaptak a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásában. Az Otthon Start külterületi lakóingatlanokra való kiterjesztése szintén növelheti az érdeklődést ezek iránt a területek iránt.
A könnyítés ugyanakkor kétélű fegyver. Segíthet rendezni azokon a helyeken a már kialakult lakófunkciót, ahol a beépülés gyakorlatilag visszafordíthatatlanná vált. A belterületbe vonás azonban új utakat, közműveket, közlekedési kapcsolatokat és közszolgáltatásokat is igényel, amelyek kiépítése jelentős önkormányzati kiadással járhat.
A városoknak ezért úgy kellene kezelniük a lakhatási igényeket, hogy közben ne veszítsék el a még megőrizhető zöldterületeket.
Külföldi példák mutatják, hogy nem csak a beépítés lehet a megoldás
A kutatók szerint ott, ahol már összefüggő lakóterület alakult ki, indokolt lehet a rendezett, hosszú távra megtervezett fejlesztés. Ennek azonban feltétele a közlekedés, a közművek, a csapadékvíz-kezelés, az alapellátás és a megőrzendő zöldfelületek együttes vizsgálata.
Azokon a területeken viszont, ahol még él a kertművelés, és a zöldfelületi jelleg is fennmaradt, inkább a gazdálkodást, a pihenést és a közösségi használatot kellene támogatni. Cseh és lengyel példák is azt mutatják, hogy a kiskertes területek a városi terjeszkedés ellenére is megőrizhetők. Ebben szerepet kaphatnak a kerttulajdonosokat összefogó közösségek, a rekreációs kertművelést támogató programok és a helyi konfliktusok rendezését segítő kezdeményezések.
A szakértők szerint az is előrelépést jelentene, ha a szabályozás a zártkerteket külön területhasználati kategóriaként kezelné, ahelyett, hogy ugyanazokat az előírásokat alkalmazná rájuk, mint a hagyományos mezőgazdasági földekre vagy a teljes értékű lakóterületekre. Fontos lenne a zöldfelületek megőrzését is egyértelmű követelményekhez kötni.
A zártkertek jövője végső soron a lakhatási válság kezelésétől is függ. A városi terjeszkedés fékezéséhez a barnamezős területek hasznosítására, a meglévő lakásállomány felújítására és a megfizethető lakhatási lehetőségek bővítésére egyaránt szükség van. A kutatók szerint egy jó minőségű, államilag támogatott bérlakásprogram is csökkenthetné a külterületekre nehezedő nyomást.
A kérdés tehát nem pusztán az, hogy több zártkert válhat-e lakóingatlanná. Az igazi tét az, hogy a lakhatási igények kielégítése közben sikerül-e megőrizni a városok körüli zöldterületeket, a kertművelést és az ezekhez kötődő közösségeket.
