Tízezreknek adhatna megfizethető otthont egy jól működő bérlakásprogram, de az építkezés költsége csak a történet kezdete. A valódi kérdés az, miből tartják fenn és újítják fel a lakásokat évtizedek múlva, ki üzemelteti az épületeket, és hogyan akadályozzák meg, hogy a közpénzből létrehozott vagyon idővel eltűnjön a rendszerből. A Portfolio On The Other Hand rovatában Reith András kifejtette: a bérlakásprogram nem a kulcsátadáskor, hanem hosszú távon vizsgázik.
A magyar bérlakásvitában gyakran az a legfontosabb kérdés, hány új otthon épülhet: tízezer, húszezer vagy akár százezer. A kínálat bővítése valóban fontos, de önmagában a lakások száma még nem garancia a megfizethető lakhatásra.Egy Reith András elemzése arra figyelmeztet, hogy először azt kell tisztázni, kiknek készülnek a lakások, mekkora támogatást igényelnek, és mi lesz velük hosszú távon.
Három eltérő cél ugyanis könnyen összemosódhat: a rászorulóknak szánt szociális bérlakás, a piaci díjaknál olcsóbb, de dolgozó háztartások számára is elérhető otthon, valamint a befektetési céllal épülő piaci bérház. Ezeket nem lehet ugyanazzal a pénzügyi modellel működtetni.
Nem elég felépíteni a lakásokat: a fenntartás is vagyonokba kerülhet
A kedvezményes, akár harmincéves finanszírozás segítheti a bérlakásépítést, de az olcsó hitelnek is ára van. A piaci és a támogatott kamat különbsége közpénzügyi hozzájárulás, amelynek fejében világosan meg kell határozni, mit kap a társadalom, és meddig marad meg a támogatás eredménye.A fejlesztői nyereség önmagában nem probléma, hiszen építők és befektetők nélkül nehéz lenne elegendő új lakást létrehozni. Ha azonban a támogatott konstrukcióban épülő otthonok árába teljes piaci profit épül be, a különbséget végül valakinek meg kell fizetnie: a bérlőnek magasabb lakbérrel vagy az államnak újabb támogatással.
A neheze ráadásul csak ezután következik. Ki javíttatja meg a meghibásodott gépészetet? Miből finanszírozzák a tíz-húsz év múlva esedékes felújításokat? Ki kezeli a tartozásokat, a bérleti szerződéseket és a mindennapi problémákat?
A bérlakás akkor működik jól, ha a lakó nemcsak beköltözhet, hanem később is kiszámítható lakbérre, karbantartott épületre és megbízható üzemeltetésre számíthat. Ehhez már a kezdetektől rendezni kell a tulajdonlás, a működtetés és a felújítási tartalék szabályait.
Kiadó lakást keresel? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
Veszélyes ötlet lehet, ha a kaucióból építkeznének
A bérlakásprogram finanszírozásáról szóló vitában a kauciók kérdése is előkerült. A bérlő által befizetett kaució azonban biztosíték, amelyet bizonyos feltételek mellett vissza kell fizetni. Emiatt nem tekinthető biztonságos, évtizedekre leköthető építési vagy felújítási forrásnak.Egy átlátható garanciarendszer ettől még segítheti a bérlők beköltözését és mérsékelheti a tulajdonosok kockázatát. A lényeg, hogy a lakásépítés, a hosszú távú karbantartás és a bérlői garancia pénzügyi hátterét külön kell kezelni.
A régi lakások felújítása is megoldás lehet
Nem mindenhol az új építés jelenti a leggyorsabb és legolcsóbb utat. Sok településen a meglévő lakásállomány korszerűsítése is bővítheti a megfizethető otthonok körét. Az energetikai felújítás ráadásul a későbbi rezsiköltségeket is mérsékelheti, így hosszabb távon a lakbér vállalhatóságához is hozzájárulhat.Ebbe az irányba illeszkednek a 2025. szeptember 1-je óta jogilag is létrehozható társasházi energiaközösségek. Ezek lehetővé teszik, hogy a közösen megtermelt, jellemzően napelemes villamos energiát a ház közös fogyasztására és a részt vevő lakásokra is elszámolják.
Az energiaközösség azonban nem helyettesíti a felújításhoz szükséges induló tőkét. Akkor jelenthet valódi előrelépést, ha előre rögzített szabályok alapján az energiamegtakarítás csökkenti a lakók költségeit, és hozzájárul a későbbi felújítási tartalékhoz is.
Mitől maradhat valóban megfizethető egy bérlakás?
A támogatásnak nem pusztán új lakásokat kell létrehoznia, hanem hosszú távon is megfizethető lakhatást kell biztosítania. Ezért már a program indulásakor tisztázni kell, hogy az ingatlanok közösségi tulajdonban maradnak-e, mi történik a hitel visszafizetése után felszabaduló forrásokkal, és milyen feltételekkel lehet később eladni vagy kivonni egy lakást a rendszerből.A megoldás nem feltétlenül egyetlen, mindent irányító állami bérlakáscég. Fontosabb lehet, hogy a szociális, a megfizethető és a piaci bérlakásprogramok külön pénzügyi kerettel működjenek, de egységes, átlátható ellenőrzési szabályok vonatkozzanak rájuk.
Ehhez minden projektnél nyilvánosan követhetővé kellene tenni a célcsoportot, a tényleges építési és fenntartási költségeket, a támogatás mértékét, a tulajdonosi és üzemeltetői felelősséget, valamint a felújítási tartalék finanszírozását.
A bérlakásprogram sikere tehát nem azon múlik kizárólag, hány lakás készül el. Az igazi próba az lesz, hogy ezek az otthonok húsz év múlva is jó állapotúak és megfizethetők maradnak-e. A pénzügyi számítások nem akadályozzák a programot: éppen azok segíthetnek elkerülni, hogy a közpénzből létrehozott lakásokból idővel eltűnjön a társadalmi haszon.
A Portfolio Future of Construction konferenciáján is folytatódik az építőipar és a lakhatás jövőjéről szóló szakmai vita.
