Kezdjük is mindjárt a vidéken jellemzőbb "magánerős", nem (fő)vállalkozói építkezésekkel.
Új építésű ingatlanok – klasszikus építkezés, 5 milliós ÁFA visszaigénylés
Ez tehát az az eset, amikor valaki nem egy generálkivitelezőt bíz meg ingatlanának felépítésére, hanem saját telkén, jellemzően több szakipari kivitelező csapattal szerződik le, illetve akár részben önmaga is dolgozik az építkezésén. Ilyen esetben az építtető(k)nek 27%-os áfatartalmú számlát fog a szerződött csapatok legnagyobb része kiszámlázni, az anyagot maguknak is vehetik, ekkor is 27%-os forgalmi adójú számlákat fognak kapni. Ebben az esetben igényelhető az 5 millió forintos ÁFA visszaigénylés. Bankfiókban lehet igényelni és a bank elvárása, hogy szakaszonként az építési költségek 70%-áról rendelkezésre álljon 27%-os áfatartalmú számla, a maradék 30%-ot nem vizsgálja, lehet saját munka, vagy 0%-os áfakörbe tartozó "kisiparos" számlája is.Itt alapvető jogszabály a 16/2016 kormányrendelet III. fejezete. Az 5 millió forint kedvezmány teljes kihasználásához bruttó 18,52 milliós (pontosan 18 519 000 forintos) 27%-os áfájú számla esetén jelenti azt, hogy minden befizetett ÁFA visszaigényelhető. Ha az 5%-os áfás, generálkivitelezős (vllalkozüi) építkezéshez hasonlítjuk a részben önerős építést, akkor pedig 22,727 millió forintnál van az a határ, ami alatt még az 5 milliós visszaigénylés éri meg jobban, mintha már majd 27 százalékos áfás vállalkozói új lakást/házat vennénk.
Ötmilliós áfa-Tipp
Az általam megkérdezett bankok megerősítették, hogy elegendő idén beadni az 5 milliós áfa visszaigénylési kérelmet, még a 60 napos bírálati időt sem kell megvárni (persze, aki teheti, ne hagyja az utolsó pillanatra). Illetve annak, aki idén benyújtja az ÁFA visszaigénylésről a kérelmét egészen 2023 végig van ideje benyújtani a számlákat.Így van esélye, hogy egy építtető barátabb piaci környezetben tud olyan csapatokat találni, aki megépítik az otthonát mégsem esik el az 5 millió forintos lehetéségtől.
II. Új lakás vásárlása esetén, akkor lesz a vételár 5% áfatartalmú, ha
1. ha 2018.11.01. napjáig az ingatlan rendelkezett végleges építési engedéllyel, vagy az egyszerű bejelentés megtörtént, ÉS a pénzügyi teljesítés 2023.12.31-ig megtörténik (ügyvédi letét nem megfelelő). 2. Mindegy, mikori az engedély/bejelentés, de a pénzügyi teljesítés 2019.12.31-ig megtörténik, előlegfizetés elfogadható, de ügyvédi letét nem lehetséges.Fizetési tipp
2020 után, de még 2023 vége előtt megvásárlásra kerülő új építésű ingatlanok esetében akkor lesz 5%-os áfatartalmú a vételár, ha annak építési engedélyét 2018. novembere előtt adták ki. Az adásvételi szerződéseket jellemzően nettó árat és aktuális áfatartalmat meghatározva kötik meg, így a vevőnek kell résen lennie. Érdemes résen lenni, így ha sikerül olyan szerződést kötnie hogy a bruttó ár kerüljön meghatározásra, akkor a vásárláskor aktuális áfa mértékéből fakadó árkülönségeket az eladó fizeti meg, így ő viseli az adótörvények változásának kockázatát.III. Új építésű ingatlanok - generálkivitelezős építtetés - és az 5%-os áfa
Alapvetően itt is az új lakás vásárlásához hasonló szabályt kell alkalmazni, tehát akinek 2018. novembere előtt volt építési engedélye, vagy egyszerűsített bejelentés esetén addig bejelentette építési szándékát, annak 5%-kal számlázhat a kivitelező 2023 végéig. Akinek viszont 2018. november elseje után lett engedélye, vagy ezt követően jelentette be egyszerűsített építési szándékát, annak csak a 2019 végéig teljesített számlák tartalmazhatnak 5%-os áfá-t, a generálkivitelező 2020-tól már csak 27%-os áfá-t állíthat ki.Tipp: fizessünk előre minél többet, ha bízunk a kivitelezőben
Gondoljunk bele az idén kiszámlázott és teljesített 10 millió forintos generálkivitelezős számla áfafizetési kötelezettsége 500 000 forint, míg a jövőre kiállított számláé (ha 2018 november utáni az engedély) pedig 2 700 000 forint. Így megéri kifizetni minél nagyobb összeget a kivitelezőnek. Azonban túl sok előleg kifizetése kockázatos lehet a megrendelőnek. Sajnos nem minősül teljesítésnek az építő általi ügyvédi letétbe helyezés, de, ha ténylegesen kifizetjük a kivitelezőnek és ő helyezi ügyvédi letétbe, az már az áfa-szabályoknak is megfelelő lehet.Komoly összegű áfa spórolható így meg, akinek esetlegesen hitel felvételére lenne szüksége ezen előfinanszírozáshoz az keressen meg, igyekszem szakértelmemmel támogatni hitelfelvételét. Kiváló kamatok érhetőek el a kereskedelmi bankoknál, és számos helyen lehetőség van egyedi alkura is, egy kis ízelítő:
Konklúzió
Nagyon terjedelmes az éríntett témák igénylési feltételeinek és egyéb variációs lehetőségeinek az irodalma. Nem tűztem ki célul, hogy maradéktalanul bemutassak minden aspektust. Remélem azonban, hogy a fogalmi zavarban kicsit segített az írás rendet tenni és sikerült felhívnom a figyelmet a last minute lehetőségekre.
Cikkünk pénzügyi szakértő szerzője Fancsali Judit, az Egyrőlakettőre blog alapítója.
