A legfrissebb, már április közepét követő adatfelvételből származó eredmények szerint a budapesti ingatlanpiac megremegett ugyan, de az értékesítés egészét érdemben alig érintette meg a válság az elmúlt, igen nehéz, csaknem két hónap ellenére sem. Legalábbis ami a kínálati árakat illeti. Egyelőre érdemi elmozdulást inkább csak vidéken mutatnak a hirdetések átlagos kínálati árai.
Az Otthontérkép Csoport, a hozzá tartozó Ingatlantájoló.hu honlappal közös, teljesen anonimizált adatbázist készít, rendszeresen frissítve. Az elmúlt szűk két hónapban – azaz az olaszországi járvány fellobbanásával kapcsolatos első hírek megérkezése óta – a főváros és a vidék lakóingatlan piacain folytatódott ugyan az enyhén pesszimista trend, de egyelőre nem láttunk nagy törést. Az árképzés terén továbbra is szigorúan tartják magukat az eladók az eddig megszokott árakhoz, amennyiben az átlagos árakat nézzük.
Eszerint a teljes fővárosi hirdetési állományunk, ami mintegy 20 ezer eladó otthont tartalmaz, átlagos ára csökkent ugyan, ám a csökkenés mértéke éppen csak a statisztikai hibahatáron túl van: 5,7 százalékot tett ki.
A február utolsó napjaiban mért 841 ezer forinttal szemben április közepén a legalább jó állapotú otthonok átlagos négyzetméterára 793 ezer forint volt az Otthontérkép és az Ingatlantájoló oldalain. Az irányárak csökkenése tehát mindenképpen látható, kimutatható. Ám valójában ez esetben részben a korábbi hónapok trendjei folytatódnak most, illetve erősödtek fel kissé Budapesten.
Vidéken a helyzet kevésbé stabil: a kínálati árak sokkal érzékenyebben reagáltak a változásokra. A legalább jó állapotú vidéki lakóingatlanok átlagos kínálati ára február vége óta 14,1 százalékkal csökkent, az akkori 440 ezer forintos négyzetméterenkénti átlag-szintről mindössze négyzetméterenként 378 ezer forintra.
Kár lenne tagadni, hogy az irányárak lemorzsolódása, illetve vidéken érezhető csökkenése során mindenképpen szerepet játszik a mostani rendkívüli helyzet is, illetve azok a várakozások, amelyek az ingatlanárak általános mérséklődéséről szólnak.
Ezek most – egyfajta önbeteljesítő jóslatként – kezdenek megjelenni a piacon, de alacsonyabb kínálati árakat egyelőre csak ott indukálnak, ahol valamilyen oknál fogva nagyon sürgős az eladás, vagy “békeidőben” is nehezebb-lassabb az értékesítés. Mint például a fővárostól, nagyvárosoktól távolabbi, illetve kisebb presztízsű környékeken.
„A kínálati árakban mutatkozó jelek már láthatók, de szó sincsen a média egy része által sugallt pánikszerű reakciókról, az árak hirtelen zuhanásáról, és ehhez hasonló mozgásokról. Nagyobb aktivitás egyelőre nem az ingatlan eladásban, hanem elsősorban a kiadó belvárosi lakások tulajdonosai részéről várható. Itt a rövid távú kiadás üzlete jó pár hónapra egyértelműen háttérbe szorul, így a mintegy 10-12 ezer AirBnb-s budapesti lakás egy kisebb, de makroszinten alig kimutatható része az első sokk idején már meg is jelent a hosszú távú kiadói kínálatban. De az utóbbi hetekben mégsem érzékelhető a kiadó lakások számának növekedése. Emellett, az eladó lakások esetében sem látni még a tömeges értékesítési szándék jeleit – fejti ki Ballagó Antal, az Otthontérkép Csoport értékesítési vezetője.
Ugyanakkor hosszabb távon, a hitelezési moratórium 2021 elején történő kifutását követő hónapok, negyedévek során már várható érdemi kínálati nyomás - teszi hozzá Dr. Halaska N. Gábor. Az Otthontérkép Csoport vezető elemzője szerint viszont több dolog is szól az árcsökkenés ellen. Az új építésű lakások egyre inkább korlátozott elérhetősége (amit a rozsdaövezeti, 5%-os áfa-kedvezmény csak részben, illetve hosszabb távon enyhíthet), az építőanyagok áremelkedése és a forint gyengülése mind-mind az árcsökkenés ellen ható tényezők. Érdemi, szignifikáns csökkenésre - egyes távolabbi, vidéki helyszíneket leszámítva - tehát elsősorban 2021 tavaszától lehet számítani, de addig még igen sok minden történhet a manapság igen gyorsan változó ingatlanpiacon. Így például a már említett, rozsdaövezetekben épülő és kiadó lakások kedvezményes, 5 százalékos áfája is új elem, ám a részletszabályok ismerete nélkül - és a kereslet egyelőre pontosan nem látható alakulása miatt - ennek az intézkedésnek a hatásai egyelőre nem becsülhetők pontosan.
Ingatlant keres vagy kínál? Nézzen szét ajánlataink közt!
Fontos metodikai megjegyzés a fenti íráshoz:Az Otthontérkép Csoport számai a nálunk megjelentő mintegy 100 ezer lakossági és ingatlanközvetítői hirdetés anonimizált, számszerű adatain alapulnak. Tehát nem a tényleges üzletkötéseket regisztráljuk, hanem az adatfelvétel adott pillanatának kínálati (és nem adásvételi) irányárát, hirdetési adatait elemezzük. A pontatlanságok kiszűrése érdekében levágjuk az ár szerinti alsó és felső 5-5%-ot. A fenti megállapításokat, véleményeket érdemes ennek tükrében vizsgálni. Rövid távon érdemes azt is figyelembe venni, hogy a hirdetések megújítását is természetesen ügyfeleink végzik, szabadon megválasztott ütemben. Azt is számba venni, hogy az ingatlanok kínálati összetétele is változik, ami kissé torzíthatja ezeket, a már a szűrt adatokat is.
