Az elmúlt hónapokban látványosan megváltozott a hangulat a hazai ingatlanpiacon. Az Otthon Start Program által felpörgetett árrobbanás kifulladni látszik, miközben a kereslet lassul, a kínálat folyamatosan nő, a vevők pedig újra erősebb alkupozícióba kerültek. A szakértők szerint a következő időszakban egyre több túlárazott ingatlannál jöhet valódi árcsökkentés.
Elfogyott a lendület az ingatlanpiacról
A Balla Ingatlan tapasztalatai szerint 2026 elejére érezhetően lelassult az ingatlanpiac. Míg tavaly sok esetben szinte napok alatt elkeltek a lakások, most már jóval óvatosabbak a vevők, és az értékesítési idők is jelentősen meghosszabbodtak.A háttérben főként az áll, hogy az Otthon Start Program által generált hirtelen keresleti hullám kifulladt. Az árak korábban rendkívül gyorsan emelkedtek, azonban a piac mostanra elérte azt a pontot, ahol a vásárlók már nem hajlandók bármit, bármennyiért megvenni.
Közben a kínálat is egyre nagyobb lett, így a vevők válogathatnak, az eladók pedig kénytelenek alkalmazkodni az új helyzethez.
Már a vevők diktálhatnak
A szakértők szerint a vásárlók szemmel láthatóan megfontoltabbak lettek. Egyre gyakoribb, hogy az érdeklődők alacsonyabb próbaajánlatokat tesznek, majd még akkor sem lépnek tovább, ha az eladó elfogadná az ajánlatot. Ez korábban szinte elképzelhetetlen volt a felpörgött piacon.A túlárazás ugyan valamelyest mérséklődött, de még mindig jelentős. A hirdetési árak átlagosan 5–12 százalékkal magasabbak, mint amennyiért végül ténylegesen elkelnek az ingatlanok.
Budapesten jelenleg: • a használt társasházi lakások négyzetméterára jellemzően 1,2–1,5 millió forint között mozog • az újépítésű lakásoknál pedig már a 2 millió forintos négyzetméterár sem számít ritkának
A jó lakások továbbra is gyorsan fogynak
Bár a piac lassult, nem minden ingatlan ragad be. A jó állapotú, reálisan árazott lakásokra továbbra is komoly kereslet van.A panellakások például még mindig könnyebben eladhatók, főként a megfizethetőbb budapesti kerületekben és az agglomerációban. A legtöbben most: • 40–60 négyzetméteres használt lakásokat • valamint 50–80 négyzetméteres újépítésű ingatlanokat keresnek
Az értékesítési idő azonban már itt sem olyan rövid, mint tavaly ősszel.
Átlagosan: • a panellakások 50–65 nap alatt kelnek el • a téglalakásoknál 80–100 nap az átlag • a családi házaknál pedig akár 180–200 napig is tarthat az értékesítés
Egyre több az új lakás a piacon
Közben az újépítésű kínálat folyamatosan nő. A budapesti ingatlanpiacon jelenleg már körülbelül 20 ezer lakás épül vagy áll előkészítés alatt, és ezek közül sok megfelel az Otthon Start feltételeinek is. Ez komoly hatással lehet a használt lakások piacára.Sokan ugyanis inkább kivárnak, és újépítésű ingatlant szeretnének vásárolni, különösen azért, mert a felújítási költségek az elmúlt években rendkívül magasra emelkedtek. A vásárlók egy része már úgy gondolkodik: ha a használt lakások ára közelít az újépítésűekéhez, akkor inkább új otthont választanak.
A befektetők eltűntek, a fiatalok maradtak
A piacon jelenleg főként fiatal párok és első lakásukat vásárló fiatalok aktívak, sok esetben szülői segítséggel vagy hitelből finanszírozva a vásárlást.A legtöbben továbbra is csak 10–20 százalékos önerővel rendelkeznek, így jellemzően 35–40 millió forintos hitelre van szükségük.
Közben a készpénzes befektetők jóval visszafogottabbá váltak, és jelenleg nem ők mozgatják a piacot.
Jöhet az első komolyabb árcsökkenési hullám?
A szakértők szerint a következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy az eladók mennyire hajlandók alkalmazkodni az új helyzethez.Mert miközben a kereslet lassul és a kínálat nő, a vevők egyre kevésbé fogadják el a tavaly kialakult, sokszor irreálisan magas árszinteket.
Ez pedig könnyen oda vezethet, hogy a túlárazott ingatlanok tulajdonosai hamarosan kénytelenek lesznek árat csökkenteni, ha valóban el akarják adni lakásukat vagy házukat.
