Egyszerre lassul és élénkül a magyar lakáspiac. Miközben az adásvételek száma csökken, és a tavalyi brutális drágulás után az árak emelkedése is fékez, az új lakások építése látványosan felpörgött, a lakáshitelezés pedig rekordközeli szintre kerülhet. Az MBH Elemzési Centrum friss előrejelzése szerint 2026 végére egy jóval kiegyensúlyozottabb lakáspiac rajzolódhat ki.
A tavalyi rendkívül erős év után 2026-ban kezd kifulladni a magyar lakáspiac korábbi lendülete. Ez azonban egyelőre nem jelent általános visszaesést: sokkal inkább arról van szó, hogy egyszerre több, egymással ellentétes folyamat alakítja a piacot.
Az MBH Elemzési Centrum második negyedéves Lakáspiaci Kitekintője alapján idén 8–13 százalékos országos lakásár-emelkedés, 118–125 ezer adásvétel és több mint 2700 milliárd forintnyi új lakáscélú hitelszerződés jöhet össze.
Már nem száguldanak úgy a lakásárak
Az egyik legfontosabb változás az áraknál látható. Az MNB lakásárindexe szerint az éves nominális lakásár-emelkedés üteme 17,8 százalékról 12,3 százalékra lassult 2026 második negyedévére. Negyedéves összevetésben pedig már 1,1 százalékos árcsökkenést mértek.Ez még nem jelenti azt, hogy országosan elkezdtek volna zuhanni a lakásárak. Sokkal inkább azt mutatja, hogy a 2025-ben látott rendkívüli drágulás lendülete megtört. Az MBH Elemzési Centrum 2026 egészére 8–13 százalék közötti áremelkedést vár, ami jelentős lassulás lenne a tavalyi 23,5 százalékos növekedéshez képest. A változás ráadásul nem lesz egyforma az ország minden részén.
„Országosan 8-13 százalékos drágulást várunk, miközben jelentős területi különbségek maradhatnak fenn: Budapesten és az agglomerációban mérsékeltebb, több vidéki térségben ennél erőteljesebb áremelkedésre számítunk” – mondta Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője.
A vevők már jóval óvatosabbak
A lassulást még látványosabban mutatja az adásvételek száma. 2025-ben mintegy 147 ezer lakáspiaci tranzakció történt Magyarországon. Az idei első félévben ugyanakkor 32 456 adásvételt regisztráltak, ami 10 százalékos visszaesést jelent az előző év azonos időszakához képest.Az MBH várakozásai szerint 2026 egészében 118–125 ezer tranzakció jöhet létre. Vagyis hiába maradhat jelentős a lakásárak éves emelkedése, kevesebb ingatlan cserélhet gazdát, mint tavaly. Ez arra utal, hogy a magas árszint egyre komolyabb korlátot jelent a kereslet számára.
Közben beindultak az építkezések
A kínálati oldalon egészen más kép rajzolódik ki. 2026 első hat hónapjában 6278 új lakás épült Magyarországon, ami 22 százalékkal több az egy évvel korábbinál. Még látványosabban nőtt az építési engedélyek száma: 16 588 lakás kapott engedélyt, ami 30 százalékos éves növekedés.Az MBH Elemzési Centrum szerint idén megközelítőleg 15 ezer új lakás készülhet el, 2027-ben pedig az átadások száma már a 20 ezret is elérheti.
Különösen Budapest mutat erősödést. Az első negyedév végén mintegy 22 ezer lakást tartalmazó projekt állt értékesítés vagy kivitelezés alatt. Ez 46 százalékos növekedés egyetlen év alatt, az új lakások kínálata pedig ezzel az elmúlt évtized legmagasabb szintjére emelkedett.
Ez azért lehet fontos, mert ha a kereslet nem gyorsul hasonló ütemben, a következő időszakban egyre erősebb verseny alakulhat ki a fejlesztők között a vevőkért.
A lakáshitelezés viszont szinte felrobbant
A 2026-os lakáspiac talán legnagyobb meglepetését a finanszírozás szolgáltatja. Az év első hat hónapjában 1578 milliárd forint értékben kötöttek új lakáscélú hitelszerződéseket, ami 94,8 százalékos növekedés az előző évhez képest.Az MBH előrejelzése szerint az éves volumen meghaladhatja a 2700 milliárd forintot, a teljes lakáscélú hitelállomány pedig 25–28 százalékkal növekedhet.
Mindezt támogathatja a kedvezőbb gazdasági környezet is. Júliusban 1,2 százalékos inflációt mértek, miközben az idei bruttó béremelkedés megközelítheti a 9 százalékot. Az MNB júliusi kamatcsökkentése után az alapkamat 5,75 százalékra mérséklődött. A reálbérek növekedése és a csökkenő kamatkörnyezet így valamelyest javíthatja a lakásvásárlók pénzügyi mozgásterét.
Az albérleteknél is elfogyott a korábbi lendület
A bérleti piacon szintén lassulás látható. A KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint júliusban országosan 5 százalékkal, Budapesten 5,5 százalékkal voltak magasabbak a bérleti díjak, mint egy évvel korábban.A fővárosi medián lakbér ugyanakkor már 260 ezer forint havonta, a vidéki nagyvárosok közül pedig továbbra is Debrecen számít a legdrágább piacnak. Vagyis itt sem árcsökkenésről van szó: a lakbérek tovább emelkednek, csak jóval visszafogottabb tempóban.
2026 lehet a kijózanodás éve a lakáspiacon
A számokból egy meglehetősen érdekes lakáspiaci kép áll össze. Kevesebb az adásvétel, lassabban drágulnak a lakások, közben viszont egyre több új otthon épül, és közel kétszer annyi lakáshitelt vesznek fel, mint egy évvel korábban.Ez arra utalhat, hogy a magyar lakáspiac nem összeomlás, hanem egyfajta normalizálódás felé halad a 2025-ös rendkívül erős időszak után. A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy az erősödő újlakás-kínálat és a rekordközeli hitelezés képes-e ismét felpörgetni a tranzakciókat, vagy a magas ingatlanárak továbbra is fékezik a vásárlókat.
Forrás: MBH Elemzési Centrum, Lakáspiaci Kitekintő, 2026. II. negyedév; MNB; KSH–ingatlan.com lakbérindex.
