Nyilvánvalóan úgy gondoljuk, hogy ha valamilyen fejlesztés zajlik a közelünkben, akkor az emeli a lakásunk, házunk értékét. De mindig így van ez? Valójában hogyan működik ez a hatás? Balla Ákossal, a Balla Ingatlan alapító-vezetőjével beszélgettünk erről a minden lakás- és háztulajdonos számára fontos kérdésről.
Épül egy szép közpark, egy modern játszótér, egy új bölcsőde, esetleg „odaér” a lakóingatlan közelébe egy új metró- vagy villamosvonal, esetleg egy új út. Mindegyik, minden esetben emeli a közelben lévő lakás értékét?
Sokszor igaz a fenti „képlet”, a helyzet azonban nem ilyen egyszerű. De mitől függ az ingatlanárakra gyakorolt hatás? Balla Ákost, a Balla Ingatlan alapító-vezetőjét kérdeztük erről a témáról.
[caption id="attachment_13660678" align="alignnone" width="697"]
Balla Ákos[/caption]
Számos olyan városfejlesztési beruházás akad Budapesten, melyek szebbé, élhetőbbé, egészségesebbé teszik az adott környéket, és az ott élők azt remélik, hogy ezek dobnak majd valamit a lakásárakon. Azonban hamarosan kiderül, hogy mégsem hozzák azt az értéknövelő hatást, amit reméltünk tőlük. De akkor milyen fejlesztések, és miként mozgatják meg ingatlanunk értékét?
A Balla Ingatlan dél-budai tapasztalatai szerint az ilyen fejlesztéseknél – legyenek azok ipari, kereskedelmi, kulturális vagy a városi környezetet javító beruházások – az adott terület ingatlanainak értéknövekedése az infrastruktúra fejlesztésének mértékével áll szoros összefüggésben.
Hiszen, ha egy terület fejlesztésre kerül, akkor az érinti a környék infrastruktúráját: utak, csatornák, kereskedelmi és szolgáltató létesítmények és hasonlók kialakításával jár. A kérdés általában az, hogy az infrastrukturális fejlesztés arányban van-e a fő fejlesztéssel, illetve jelentősebb-e annál. Optimális esetben a beruházások emelik a környék ellátottságát és színvonalát, ami viszont nyilvánvalóan az ott található ingatlanok árának emelkedésében is jelentkezik.
Nem elég egy park, egy rövid sétálóutca, vagy egy zöld sáv
A gyakorlatban azonban nem ennyire kristálytiszta a kép – húzza alá Balla Ákos. Problémát okozhat, ha ezek az infrastruktúra-fejlesztések nem érik el a kívánatos szintet, így nem feltétlenül adnak többlet-értéket a környék ingatlanpiacának.
Miért? Azért, mert egyes beruházók – s itt nem a nagynevű cégekről van szó, melyek már a presztízsük miatt is figyelnek erre – szeretnek spórolni, és ez többek között a kapcsolódó infrastrukturális fejlesztések minőségében csapódik le. Egyszerűbben fogalmazva: nem veszik figyelembe az adott környék elvárásait, igényeit – fűzi tovább a gondolatot Balla Ákos.
De az infrastruktúra komolyabb erősítésének hiánya megjelenhet egy-egy városfejlesztés, egy park, egy sétálóutca, bármilyen zöld sáv, stb. esetében is. Habár ezek élhetőbbé, szebbé teszik a szűk környezetüket, jellemzően nem gyakorolnak jelentősebb hatást a környék ingatlanainak árára. A szakértő tapasztalatai szerint legfeljebb csak közvetlenül a fejlesztés révén csendesebbé váló utcára vagy térre néző lakások árainál jelentkezik némi értéknövekedés. A távolabbi utcák áraira már nem hat egy-egy ilyen beruházás.
A plázák segítenek!
Ezzel szemben például egy kereskedelmi fejlesztés, akár egy bevásárlóközpont építése még az építkezés indulása előtt érezhetően felhúzza a környék ingatlan árait. Ahogy az történt például a nem olyan régen megnyílt, XI. kerületi Etele Pláza esetében is, melyet már a beruházás megkezdése előtt beáraztak az ingatlantulajdonosok, azaz emelkedtek az ingatlanárak.Ha most megnézzük az itt található ingatlanok hirdetéseit, akkor nagyon sok azzal kezdődik, hogy meghatározza, az adott ingatlan milyen közel található a plázához! Vagyis a bevásárlóközpont úgymond referencia ponttá vált, mivel nyilvánvaló többletértéket ad a környék ingatlanainak. Ezt egyébként lehet érezni az itt található lakások, elsősorban panellakások iránti fokozottabb keresletnél is.
Már csak azért is, mert a kész fejlesztés sem okozott csalódást, hiszen miközben a zavaró autós forgalmat nem növelte számottevően – vagy legalább is okos közlekedés-szervezéssel megoldották az elvezetését –, addig a bevásárlóközpont jól sikerült, komoly forgalmat bonyolít, népszerű, és kifejezetten javította a környék ellátottságának színvonalát.
Az ipar és logisztika – nem kellenek a lakások közelébe...
Ami viszont biztosan nem növeli egy lakóingatlan értékét, azok az ipari fejlesztések vagy logisztikai központ építések – hívta fel a figyelmet a Balla Ingatlan szakértője. Nem véletlen, hogy ezeket igyekeznek a lakóövezettől minél távolabb elhelyezni. Ha nem így történik, akkor a környék lakossága általában tiltakozik, mert tart a növekvő forgalomtól, zajterheléstől, szennyezéstől, az életminőség csökkenésétől és ezek következtében az ingatlanok elértéktelenedésétől. Tegyük hozzá: teljesen jogosan.
Balla Ákos szerint az ilyen ipari beruházások inkább csak akkor jelentenek pozitív fejleményt egy-egy környék számára – tehát abban az esetben van értéknövelő hatásuk a lakásokra, házakra nézve –, ha egyrészt kellően távol helyezkednek el a lakóövezettől, másrészt pedig igen nagy számú munkahelyet teremtenek. Az effajta munkahelyteremtés pozitív hatása azonban csak a fővárostól távolabb elhelyezkedő, kisebb méretű települések esetében mutatkozhat meg igazán, Budapesten vagy más nagyobb városban erről nemigen lehet szó.
