Szokásos havi, budapesti újlakáspiaci elemzésünk júliusban meglehetősen lehangoló képet mutat. A kínált lakások mennyisége is csökkent, és jó néhány kerületben az árak is lejjebb mentek az egy hónappal ezelőttihez képest.
A fővárosi újlakáspiac 2023 első felében komoly visszaeséssel szembesült. A tranzakciók száma csökkent, és a megjelenő új kínálat is drasztikusan szűkült, legalábbis a piac egyes elemzői szerint – és ezt mutatja az ingatlantájoló adatbázisa is, ami alapján a mi elemzéseink készülnek.
Az év első hónapjaiban még növekedett a hirdetett új lakások száma, ám ez a trend júniusban megtorpant, majd júliusban megfordult. Az első hat-hét hónapban az árak növekedése is visszafogott volt, a négyzetméterárak jelenleg 5 százalékkal haladják meg a január elejit.
A piacon aktív szakemberek beszámolói szerint az értékesítések január óta folyamatosan csökkentek. Átlagosan a januári forgalomnak az 50-75 százaléka volt a február és március, majd április, május hónapokban még mélyen ez alá kerültek az eladások számai. Júniusban ismét “örülhettek a beruházók a januári felének.”
A magas kamatok, az infláció és a gazdasági kilátások inkább arra utalnak, hogy a lejtmenet folytatódik. Fontos kérdés, hogy hogyan fogja befolyásolni a CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) megszűnése a piacot. Lehetséges, hogy ösztönzi az előrehozott vásárlásokat, és az év végéig élénkíti a keresletet?! Nincsen nálunk a kristály gömb, azonban nem valószínű, hogy hirtelen tömegesen kerül elő az eddig rejtőzködő fizetőképes kereslet.
Reálértékcsökkenés éves szinten
A budapesti újépítésű lakások átlagos négyzetméterára a hirdetési adatbázisunk szerint júliusban 1,48 millió forint volt, 17,88 százalékkal több, mint tavaly nyáron. A legfrissebb, júniusi inflációs adatot (20.1%) is figyelembe véve ez reálértékben enyhe csökkenést jelent.
A kerületek éves “teljesítménye” erősen eltérő. A 9. kerület továbbra is világverő a maga 43,5 százalékos drágulásával. A sor másik végén a 4. kerületet találjuk, ahol egy év alatt az árak 6,1 százalékkal csökkentek – ami az inflációval együtt már derekas veszteség.
A megbízhatóan sok projektet felvonultató kerületek közül éves szinten reálnövekedést valójában csak a 6., a 9. és a 23. kerület tudott felmutatni. A fenti grafikonon halványlilával jelölt kerületekben az újépítésű projektek száma alacsonyabb, így az adatokat sem tekintem elég megbízhatónak, az azoknál látható nagy kiugrásokat érdemes óvatosan kezelni.
Az abszolút számokat tekintve a piacon a szokásos képet látjuk, bár egy hónap alatt némiképp lekonyult eddigi csúcstartónk. Korábbi, már-már a 3 millió forintot alulról nyaldosó szintjéről a bronzérmes helyre esett vissza a Belváros (5. kerület) – azonban a projektek száma itt sem nagy, így már néhány nagyértékű lakás eladása is megbolondíthatja az adatokat.
Az első négy helyezett összetétele nem, csupán sorrendje változott, az élen továbbra is a szokásos budai sztárhármas (1., 2., 12. kerület) és persze a már említett Belváros. És szintén tartja befutó ötödik helyét a hatodik kerület, ahol az Andrássy út környékének luxuslakásai rántják fel az árakat.
Egy hónap alatt a teljes fővárosban 1,78 százalékkal mentek feljebb az újépítésű négyzetméterárak, ez azonban jelentős szórást mutat kerületenként.
A sok projektes kerületek közül elég hervasztóan teljesített Óbuda és Cinkota-Mátyásföld is, de ceruzával azért felírhatjuk a nagy vesztesek közé a Belvárost és a 15. kerületet is. A nyerő oldalon áll a hatodik kerület, és az éves összevetésben halványan muzsikáló 11. is.