Az albérletpiacot mostanában az elszabaduló árakról szóló hírek uralják, de az Ingatlantájoló adatbázisa alapján készített elemzés árnyaltabb képet mutat. Bár az elmúlt években valóban jelentős drágulás történt, az utóbbi hónapokban a hirdetési árak stagnálnak, sőt, egyes helyeken enyhe csökkenés is megfigyelhető.
A legfrissebb hirdetési adatok alapján az albérletárak emelkedése az utóbbi hónapokban megtorpant. Budapesten az átlagos kiadó lakás hirdetési ára jelenleg 457 ezer forint, ami az előző hónapokhoz képest alig változott. Pécsen és Szegeden minimális ingadozás figyelhető meg, Debrecenben viszont a drágulás még nem állt meg. A korábbi években tapasztalt áremelkedések mögött a kereslet növekedése és a bérbeadói elvárások módosulása állt, de most úgy tűnik, a piac elérte a rövid távú plafonját.
A kiadó ingatlanok mérete és a bérleti díj között egyre nagyobb szakadék figyelhető meg. Egy kisebb, egy szobás lakás Budapesten átlagosan 189 ezer forintért bérelhető, míg egy három és fél-négy szobás lakás esetében az ár már eléri a 900 ezer forintot. Hasonló tendencia látható Debrecenben is, ahol a nagyobb lakások ára kiugróan magas. Ennek egyik oka, hogy a bérlők többsége kisebb lakásokat keres, míg a nagyobb ingatlanok kínálata alacsonyabb, ezért a bérbeadók magasabb árat kérnek értük.
A bérleti piacon az egyszobás lakások az összes kiadó ingatlan 15 százalékát teszik ki, míg az újépítésű lakások között csupán 9 százalékos arányban jelennek meg. Ez arra utal, hogy a garzonlakások jelentős részét kifejezetten kiadási céllal vásárolják. Ennek egyik oka, hogy ezek a lakások gyorsan bérbe adhatók, a kereslet erős, és egy kisebb befektetéssel is biztos megtérülés érhető el.
Ezzel szemben az újépítésű lakáspiacon a 2,5-3 szobás lakások a dominánsak, 36 százalékos aránnyal, míg a bérleti piacon ezek kisebb részt képviselnek. Ez azt sugallja, hogy a családok inkább saját tulajdonú lakásban élnek, és kevesebben bérelnek nagyobb ingatlanokat.
A kisebb lakások nagy aránya a bérleti piacon azt jelenti, hogy a kereslet is erősen koncentrálódik erre a szegmensre, ami felhajtja a garzonok és kisebb lakások bérleti díját. Ez részben magyarázhatja, hogy a négyzetméterárak miért ilyen magasak a kisebb lakások esetében, és miért nehezebb kedvező árú garzonlakást találni.
Az utóbbi évek egyik legizgalmasabb piaca a kiadó lakásoknál Debrecen. Míg a város 2022-ben még Szeged és Pécs árszintjén mozgott, mostanra az albérletárak gyakorlatilag megduplázódtak: az átlagos kiadó lakás három év alatt 160 ezerről 311 ezer forintra drágult. Ennek hátterében az ipari beruházások bővülése állhat, a BMW-gyár jelenléte nemcsak a munkaerőpiacot élénkíti, hanem az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol.
Mennyire megfizethető egy albérlet a fizetésekhez képest?
A bérleti díjak és a bérek aránya továbbra is kritikus kérdés. A KSH legfrissebb adatai szerint az átlagosan jól kereső magyar nettó fizetése 383 ezer forint, míg egy “közepes árú” albérletért Budapesten 320 ezer forintot kell fizetni. Ez azt jelenti, hogy egy átlagkeresetű bérlő szinte teljes fizetését lakhatásra fordítja, ami hosszú távon fenntarthatatlan helyzetet teremt.
Vidéken valamivel kedvezőbb a helyzet: Szegeden és Pécsen az albérletárak az átlagkereset kevesebb mint 50 százalékát teszik ki, így ezek a városok továbbra is elérhetőbb alternatívát jelentenek a bérlők számára.
A bérleti négyzetméterárak alapján egyértelműen látszik, hogy Budapest továbbra is a legdrágább város az albérletpiacon, ahol az átlagos bérleti díj lakások esetében 6.023 forint/négyzetméter, míg házaknál 4.318 forint/négyzetméter. A vidéki városok közül Debrecen áll a legközelebb a fővároshoz, itt egy lakás bérleti díja 5.075 forint/négyzetméter, ami már megközelíti a budapesti árszintet.
Szegeden és Pécsen viszont háromezer forint körül mozog egy lakás négyzetméterenkénti bérleti díja, míg a házaké 2.600-2.700 forint között alakul. Az is figyelemre méltó, hogy a vidéki városokban a házak és lakások közötti árkülönbség sokkal kisebb, míg Budapesten a lakások ára jelentősen meghaladja a házakét. Ez részben azzal magyarázható, hogy a fővárosban a kisebb alapterületű lakások iránti kereslet erősebb, míg vidéken a házak is népszerűbb opciót jelentenek a bérlők számára.
A “fajlagos” árakat követő grafikon jól mutatja, hogy mennyibe kerül egy "szobányi" lakás a különböző városokban, és hogyan változott ez az elmúlt hónapokban. A fajlagos bérleti díjak kiszámítása révén kiküszöbölhető az, hogy a lakások mérete torzítsa az összehasonlítást, így tisztábban látszik, hogy egy adott városban milyen szinten mozognak az albérletárak.
A legtöbb vizsgált városban megfigyelhető a nyári nagy kiugrás, amely az egyetemi ponthatárok kihirdetése körül következik be. Ilyenkor a hirtelen megugró kereslet miatt a bérbeadók tömegesen emelik az áraikat, hiszen a diákok és friss egyetemisták versenyeznek a kiadó lakásokért.
Ősszel aztán a bérleti díjak részben korrigálnak, amikor a kereslet valamelyest csökken, és a bérlők már kevésbé hajlandók a csúcsidőszakban kialakult magas árakat megfizetni. A jelenlegi, februári adatok azt mutatják, hogy az árak szinte mindenhol valahol a nyári csúcs és az őszi korrekció között mozognak: a piac egyelőre nem mutat jelentős további áremelkedést, de stabilizálódni látszik a szezonális mozgások után.
