A lakáskiadás sokáig bombabiztos befektetésnek számított. De ma? Az emelkedő ingatlanárak, lassuló bérleti díjak és az új, államilag támogatott Otthon Start hitel teljesen új pályára állítják a játékot. Itt az ideje feltenni a kérdést: megéri még bérlakásba fektetni?
Hozam? Egyre vékonyabb
A piaci adatok világosak: a lakásárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak. Budapesten például a kínálati bérleti díj átlaga már 300 ezer forint körül jár, de a növekedési ütem megtorpant – miközben az ingatlanárak tovább száguldanak.Egy év alatt:
- Bérleti díjak: +7%
- Eladó ingatlanárak: +14%
A bérleti díj már alacsonyabb, mint a hiteltörlesztő?
Szeptembertől jön az Otthon Start, ahol egy 50 milliós hitel havi törlesztője mindössze 237 ezer forint (25 éves futamidő, 3%-os kamat). Ez alatta marad egy hasonló méretű kiadó lakás árának – különösen, ha kis panellakásokról beszélünk.Persze az önerőt elő kell teremteni, de a konstrukció a fiatalokat és a szülőket is mozgósíthatja, különösen azoknál, akik eddig albérletben laktak.
A fiatalok viszont nem rohannak a bankba
„A fiatalok eddig sem akartak 20–25 évre elköteleződni” – emlékeztet Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan kerületi irodavezetője. Sokuk számára a bérlés továbbra is vonzóbb opció – függetlenség, rugalmasság, kevesebb teher.Ehhez jön még a realitás: a bankok bejelentett munkaviszonyt és komoly nettó jövedelmet várnak el. Minimum 474 ezer forintos fizetés alatt már nehéz labdába rúgni.
Kínálat van – kereslet is lesz?
A kiadó lakások kínálata már most nagyobb, mint tavaly – és tovább bővülhet, ha több befektető az eladás helyett inkább újra bérbe adásban gondolkodik. Kérdés: meddig éri még meg?Balla Frigyes, a Balla Ingatlan operatív igazgatója szerint egy ingatlan havi bérleti díja átlagosan az érték 0,5%-a. Vagyis egy 50 milliós lakás kb. 250 ezer forintért adható ki – ami évi 6% hozam. Ez azonban csak elméletben ilyen szép.
A valóságban: adó, üres hónap, felújítás
- 15% személyi jövedelemadó az albérlet után
- Állásidő – a lakás nem mindig van kiadva
- Karbantartási, felújítási költségek
De az ingatlan értéke nő – nem?
Igen, az értéknövekedés sok befektető szerint még mindig erős érv az ingatlan mellett. Míg az állampapír hozamát könnyen elinflálja a gazdaság, egy jó helyen lévő lakás idővel értékesebbé válhat.Nem véletlen, hogy az állampapírok tavalyi hozamőrülete után újra nő az érdeklődés az ingatlanpiac iránt – a tranzakciószámok és a négyzetméterárak is emelkednek.
Mi kell a sikeres lakáskiadáshoz?
A nyerő kombináció:- Jó lokáció (frekventált kerület, közlekedés, egyetemközelség)
- 1,5–2 szobás elrendezés (keresett kategória)
- Jó állapot, kevés ráfordítás
Összefoglalva: megéri még?
✔️ Ha hosszú távra gondolkodsz ✔️ Ha jó helyen, jó áron veszel ✔️ Ha bírod a kockázatot és a papírmunkát…akkor még mindig lehet jó befektetés a bérlakás. ❌ De ha tiszta, egyszerű, kockázatmentes hozamra vágysz, akkor az állampapír ma előnyösebb lehet.
