Az újépítésű lakások piaca továbbra sem fékez: a kínálat nem bővül érdemben, az árak viszont tavaly ősz óta töretlenül kúsznak felfelé. Mindez érdekes helyzetben történik, hiszen a vevők és a fejlesztők is árgus szemekkel figyelik, hogy megmozdítja-e a piacot a 3 százalékos “Otthon Start” hitel. A friss adatok alapján azonban egyelőre nem látszik érdemi hatás: sem a keresleti, sem az árazási oldalon nem jelent meg a programhoz köthető fordulat.
A kerületi adatok is ezt erősítik. A tavalyinál jóval több új projektet felvonultató városrészek közül egyedül a XV. kerületben dominálnak olyan lakások, amelyek beleférnek a hitel feltételeibe. A XII. és XIII. kerületben ugyan jelentősen bővült a kínálat, ám sem az átlagos négyzetméterárak, sem az új lakások átlagárai nem teszik lehetővé, hogy a vevők az olcsó hitellel vegyenek itt lakást. Magyarán: pont ott lett sok az új lakás, ahol már rég elszálltak az árak.
Úri-Budán 3 millió alatt már nincs élet
A budai “elitkerületekben” továbbra is kiugróan magasak a négyzetméterárak, az I. és a XII. kerületben már 3 millió fölött, a II. kerületben épp csak hajszálnyival alatta kell fizetni a vevőknek. Érdekes a helyzet a XIII. kerületben, ahol az elmúlt hónapokban különösen sok új projekt jelent meg, de a kínálatbővülés nem, hogy árcsökkenést nem hozott, hanem csaknem 25 százalékos drágulást látunk egy év alatt. A külsőbb kerületekben valamivel mérsékeltebb volt az emelkedés, de itt is egyértelmű az irány.
A négyzetméterárak elszakadtak az inflációtól – és tovább gyorsul a drágulás
A realitásoktól (de a keresetek emelkedésétől mindenképp) jócskán elmaradó éves áremelkedés tavaly ősz óta az infláció felett jár, de 2025-ben szintet lépett a reálárak növekedése.
Idén egyetlen hónapban sem ment 15 százalék alá az év/év drágulás, és az év legnagyobb részében 18–20% körüli értéket látunk. Mivel nem inflációs hatásról beszélünk, a fejlesztők sem „kényszerből” áraztak fel, és az emelkedében a 3 százalékos hitel bejelentése után sem történt megtorpanás.
A számok alapján úgy tűnik, mintha a budapesti újépítésű piac külön életet élne, ami sem az inflációval, sem a reálkeresetekkel nem mozog együtt.
A kínálat összetétele alig változott: továbbra is a kisebb lakások dominálnak
A szobaszám szerinti megoszlásban idén sem történt látványos elmozdulás. A fejlesztők továbbra is ugyanarra a receptre építenek: az egy- és kéthálós lakások adják a teljes újépítésű kínálat kétharmadát.
A nagyobb lakásoknál minimális elmozdulás látszik. A 3,5–4 szobás otthonok aránya kicsit nőtt, a 4,5 szobás vagy annál nagyobb lakások részesedése pedig épp ilyen kicsit csökkent.
A kerületi bontás is ugyanazt üzeni: a fejlesztők nem váltottak irányt
A kerületek szintjén sem látszik fordulat a kínálat összetételében. Bár Budapest nagyon eltérő adottságú városrészekből áll, a mintázat szinte mindenhol ugyanaz: a legtöbb kerületben továbbra is a 1,5–2 és 2,5–3 szobás lakások a jellemzőek.
A mintázat annyiban érdekes, hogy a valamivel nagyobb lakások a legdrágább és az olcsóbb kerületekben épülnek nagyobb arányban, míg a sűrűn beépített urbánus területeken nagyobb a garzonok és az egyhálószobás lakások mennyisége.
