Több mint egy évtizede nem látott szintre ugrott a budapesti új lakások kínálata.
A fejlesztők az év végére olyan lendületet kaptak, hogy egyetlen negyedév alatt 2567 lakást adtak el, és ezzel a teljes éves forgalom átlépte a 10 ezres határt. A piac egyszerre dübörög, drágul – és közben mégis egyre több új lakás jelenik meg a kínálatban.
Mi áll a háttérben? Rozsdaövezeti projektek, Otthon Start-hatás, és olyan volumenű beruházások, amelyek rég nem látott pezsgést hoznak a fővárosba.
Eladási roham az év végén: új lendület a piacon
A negyedik negyedév meglepően erősre sikerült: 15 százalékkal több lakás talált gazdára, mint az előző időszakban, megszakítva az év közbeni lassulást. A hét legsikeresebb projektből három rozsdaövezeti, és több Otthon Start-kompatibilis fejlesztésben is 50 feletti lakásszámot értékesítettek.
A vevők aktivitása mellett a kínálat is hatalmasat ugrott: ősszel már 8200 új lakás közül választhattak az érdeklődők – ilyen bőséges kínálatra tíz éve nem volt példa.
Miközben a lakások fogynak, az eladatlan készlet látványosan szűkül: már csak a teljes kínálat 6 százalékát teszi ki.
Új csúcsra értek az árak – és még nincs vége
A kínálat növekedése sem állította meg a drágulást. Az új lakások átlagos négyzetméterára 1,83 millió forint közelébe szaladt fel, ami:
-
negyedéves szinten 3,3%,
-
éves viszonylatban pedig 12,2% drágulást jelent.
A legnagyobb árnövekedést Buda produkálta (+3,3%), szorosan mögötte Külső-Pest (+3%) következett, míg Belső-Pesten némileg lassabb volt az ütem (1,8%). Egy átlagos új lakás ára ismét erősödött, és már közelíti a 131 millió forintos szintet.
A fejlesztők fele továbbra is tartotta a korábbi árszintet, ahol viszont hozzányúltak, ott főként árnövelés történt – sok esetben 2,5–5 millió forintos lépcsőkben.
Otthon Start: még mindig csak a kisebbség fér bele
A program hatása érződik, de a budapesti kínálat többsége továbbra sem fér bele a feltételekbe:
-
a negyedik negyedévben az új lakások kb. 20%-a volt Otthon Start-kompatibilis,
-
ezek 60%-a Külső-Pesten,
-
az ide tartozó értékesítések aránya pedig rekordközeli 38%.
Angyalföld súlya tovább zsugorodik: már csak minden ötödik eladás kapcsolódik a XIII. kerülethez.
A legsikeresebb lakásméret továbbra is egyértelmű: minden második vevő kétszobás otthont választ.
Gigaprojektek, új ütemek, brutális kínálatbővülés
A negyedév legnagyobb induló fejlesztései között olyan monstrumok szerepelnek, mint:
-
SunDell Port – 642 lakás,
-
Szilas Liget I. ütem – 427 lakás,
-
valamint több nagy, régóta futó projekt új ütemei (Waterfront City VI., Metrodom River 3., BudaPart IX., Sasad Resort Sungate).
A piacra ömlő új lakások száma 3281, ami ugyan elmarad a nyári negyedév 4000-es rekordjától, de még így is történelmi léptékű bővülést jelent.
Ezzel a kínálat tízéves csúcson áll.
Korábban kezdődő értékesítések, egyre távolabbi átadások
Érdekes fordulat: nőtt a kivitelezés előtt piacra dobott lakások aránya, immár eléri a 16%-ot.
A szabad lakáskészlet fele 2027-es átadásra várható, miközben:
-
a 2026-os kínálat már csak az állomány harmada,
-
a 2028-as átadások súlya közel 20%-ra ugrott.
Ez hosszabb előkészítési időket és nagyobb volumenű tervezett projektáradatot jelez.
Összegzés: ilyen pezsgést régen látott Budapest
A budapesti újlakás-piac 2023 után, 2024-ben és 2025 második felében is hullámzott, de most újra brutális dinamika látszik:
-
rekordközeli eladások,
-
tízéves kínálati csúcs,
-
folyamatos drágulás,
-
erős rozsdaövezeti mozgás,
-
és látható Otthon Start-hatás.
A kérdés már csak az: meddig bírja ezt a tempót a kereslet?
Ha a trend folytatódik, 2026-ra újra teljesen átírhatja a fővárosi lakáspiac térképét.
