Miközben Magyarországon továbbra is a „saját lakás, saját tulajdon” a lakáspolitika szent tehene, a régióban közben valami egészen más történt: Lengyelországban és Csehországban látványosan felpörgött az intézményi bérlakás-piac, és a nagy szereplők már most sorban állnak a következő projektekért. Az a modell, ami itthon még csak kísérletnek számít, a szomszédban már üzemi tempóban hozza a pénzt - számolt be oldalán a Portfolio.
A kulcs nem egy trükk vagy csodafegyver, hanem egy nagyon is földhözragadt valóság: a lakásvásárlás sokaknak egyszerűen megfizethetetlenné vált, a nagyvárosok viszont tovább szívják be a munkát, a diákokat, a mobil munkaerőt. És ahol a kereslet tartósan erős, ott a bérleti piac felértékelődik, a befektetők pedig megjelennek.
Ami nálunk még ritkaság, ott már tömegcikk
A Private Rent Sector (PRS) és a Built-to-Rent (BTR) lényege egyszerű: nem eladásra építenek lakásokat, hanem kiadásra, profi üzemeltetéssel, intézményi tőkével, kiszámítható működéssel.
A háttérben több tényező áll:
• kedvezőbb befektetési környezet és olcsóbb finanszírozás
• fejlesztésbarát hozzáállás
• erősödő bérlői kereslet (urbanizáció, mobilitás, megfizethetőség romlása)
• az intézményi befektetők aktívabb megjelenése
• profibb üzemeltetési platformok terjedése
• átláthatóbb, kiszámíthatóbb szabályozás
Lengyelország: 22 ezerről indulva máris turbóra kapcsoltak
Lengyelországban a JLL adatai alapján 2024 végén még csak 22 ezer intézményi kezelésben lévő bérlakásról beszélhettünk, de a bővülés tempója már akkor is egyértelmű volt. Az idei év első három negyedévében mintegy 4600 új bérlakást adtak ki, így szeptemberre az állomány kb. 27 300 egységre nőtt.
A fejlesztési pipeline még beszédesebb:
• márciusban 9400 lakás állt kivitelezés alatt
• a középtávú tervek további kb. 22 700 lakásról szólnak
A JLL szerint az európai kamatvágások és a javuló befektetői hangulat is segíti, hogy a tőke egyre bátrabban néz Varsó felé. Patrick Pospiech, a JLL Living Investments igazgatója szerint a befektetők kifejezetten keresik azokat a piacokat és partnereket, ahol gyorsan lehet skálázni.
A CBRE előrejelzése alapján:
• 2026-ban kb. 3000 új bérlakás épülhet
• 2027 végére 37 ezer fölé nőhet az állomány
• 2029-re akár 50 ezer fölé is mehet az átadott teljes mennyiség
Prága: várólisták, magas kihasználtság, folyamatos bővülés
Csehországban, Prágában a Savills adatai szerint 2025 júniusában 4598 BTR-egységet tartottak nyilván, és azóta is bővülés történt. A harmadik negyedévben:
• kb. 2200 lakás volt kivitelezés alatt
• 2026-ban legalább 500 új egység átadása várható
A piaci jelzés pedig brutálisan egyértelmű: több modern prágai projekt magas kihasználtsággal fut, és van, ahol várólisták is kialakultak. Magyarul: nem csak épül, hanem azonnal el is fogy bérlői oldalon.
Magyarország: 92% tulajdonosi arány, intézményi bérlakás szinte nulla
Itthon ehhez képest az intézményi bérlakás-piac gyerekcipőben jár. Van példa: a Gránit Alapkezelő 2024-ben egy 110 lakásos XI. kerületi projektet jelentett be Grandit Homes néven, de a piac egészét nézve továbbra is a magánbérbeadás dominál, gyakran széttöredezett, vegyes szolgáltatási szinttel.
A tulajdonosi lakhatás aránya uniós összevetésben is extrém:
• Magyarország: 92%
• Románia: 95%
• Szlovákia: 93%
• Lengyelország: 87%
• Csehország: 74%
• Németország: 47%
Ez a struktúra alapvetően meghatározza, miért nem nőtt ki itthon nagy intézményi bérlakás-szegmens: a piacot és a fejlesztői modellt sokáig az értékesítés hajtotta, ráadásul a támogatott konstrukciók is ebbe az irányba tolták a keresletet.
Közben a kormány pont a „német utat” akarja elkerülni
A bérleti díjak emelkedése itthon is valós téma volt az elmúlt években, ezért a lakbérek fékezése kifejezett célként is megjelent. Panyi Miklós egy friss bejegyzésében úgy fogalmazott: a stratégia lényege a saját tulajdon preferálása, és azt is jelezte, hogy a bérleti piacon már indultak kedvezőbb folyamatok.
A KSH és az Ingatlan.com lakbérindexe szerint 2025 novemberében országosan 0,8%-kal csökkentek a bérleti díjak, miközben éves alapon még így is 6,2%-kal magasabbak voltak. A Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza, Regős Gábor egy felmérésük kapcsán arról is írt: a lakásbefektetési hozam romlása érzékelhető, mert a bérleti oldal gyengülhet, az árak pedig már eleve magas szintről indulnak.
Akkor mégis miért éri meg Varsóban és Prágában bérlakásokat építeni?
A régiós elemzések szerint a képlet több ponton erősebb:
• tartós keresleti nyomás nagyvárosokban (diákok, expatok, mobil munkaerő, migrációs hatások)
• az új kínálat sok helyen lassabban bővül, mint a kereslet
• a bérleti termék sok esetben inflációkövető, rugalmasan árazható
• intézményi tőke és jó „kiszállási” lehetőségek (likvidebb piac, aktív vevőkör)
• professzionális üzemeltetés miatt jobb működési eredmény
• energiahatékony, új épületek alacsony rezsije vonzó a bérlőknek
• a rövid távú kiadás szigorítása több városban a hosszú távú piac felé terel
A hozamoknál is kijön a különbség:
• Prága: kb. 3-3,2% bruttó hozam (magas árak miatt)
• Varsó: kb. 5,5-6% bruttó hozam
• Budapest: használt lakásoknál kb. 5-6%, új építésűnél kb. 4%
Az elemzések szerint cash flow alapon Varsó tűnik a legvonzóbbnak, Prágában inkább tőkeérték-növekedésre lehet számítani, Budapestnél pedig intézményi PRS híján marad a magánmodell, vegyes minőséggel és kiszámíthatatlanabb „professzionalizáltsággal”.
A nagy kérdés: nálunk mikor indul be ugyanez?
A régióban már látszik, hogy a bérlakás nem „B terv”, hanem külön iparág. Magyarországon viszont a rendszer logikája továbbra is a tulajdont tolja előre. Ez rövid távon fékezheti a bérlakás-szegmens felértékelődését, hosszabb távon viszont a régiós trendek azt mutatják: ahol a vásárlás drága, ott a bérlés üzlet lesz.
