A tavalyi év végén váratlan fordulat történt a hazai bérlakáspiacon: több hónapon keresztül csökkentek az albérletárak, és 2026-ban sem látszik olyan tényező, amely jelentősebb drágulást indokolna. Az ingatlanközvetítők szerint ebben fontos szerepe van a kedvezményes, 3 százalékos támogatott lakáshitelnek, amely sok bérlőt ösztönzött arra, hogy inkább saját lakást vásároljon.
Több hónapig csökkentek az albérletárak
A Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján 2025 őszén szokatlan jelenség volt megfigyelhető a bérlakáspiacon: szeptemberben, októberben és novemberben is csökkentek az albérletárak, mind Budapesten, mind országos szinten.Bár a kínálat időközben szűkült, a kereslet ennél is nagyobb mértékben esett vissza, ami mérsékelte a bérleti díjak növekedését. A tavalyi év egészében mindössze körülbelül 5 százalékos drágulás volt mérhető, ami az ingatlanpiacon inkább visszafogottnak számít. A szakértők szerint 2026-ban sem várható ennél nagyobb mértékű bérletidíj-emelkedés.
A támogatott hitel elszívta a bérlők egy részét
Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a változás egyik fő oka az Otthon Start program.Mint elmondta, sokan számoltak úgy, hogy a 3 százalékos támogatott hitel törlesztőrészlete kedvezőbb lehet, mint egy albérlet havi díja, ezért inkább saját lakás vásárlása mellett döntöttek.
A kereslet a bérlakások iránt július végén tetőzött, majd ezt követően fokozatosan visszaesett. Az észak-budapesti kerületekben ekkor átlagosan 200–250 ezer forint körül alakultak a havi bérleti díjak.
Több kerületben is mérséklődött a kereslet
A X. és XVII. kerületben szintén hasonló folyamatok voltak megfigyelhetők. Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan helyi irodájának szakmai vezetője szerint már az ősz elején látszott, hogy csökken az érdeklődés a bérlakások iránt.A háttérben szintén az állt, hogy sok bérlő inkább vásárlásba kezdett az Otthon Start program segítségével, és a bérleti díj helyett már inkább a lakáshitel törlesztőrészletét fizeti.
A belvárosi kerületekben – a VI., VII., VIII. és IX. kerületben – Garaba Gergely szerint stabil kereslet volt ugyan, de az is egyértelművé vált, hogy a bérleti díjak növekedése megállt, sőt kisebb csökkenés is megfigyelhető volt.
Dél-Budán stabilak maradtak az árak
Más képet mutatott a dél-budai piac. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan régiós vezetője szerint itt a bérleti díjak inkább stabilan tartották magukat.A XI. kerületben egy átlagos kétszobás panellakásért 220–250 ezer forint körüli havi bérleti díjat kellett fizetni, míg a téglaépítésű lakások esetében ennél mintegy 10 százalékkal magasabb árak voltak jellemzőek.
A külső kerületekben széles árskála
A XVIII. kerületben Rácz Gyula László szerint a kereslet továbbra is erős maradt. A kisebb panellakások bérleti díja 150–200 ezer forint között mozgott, a 40–49 négyzetméteres lakásokért 160–210 ezer forintot kértek, míg az 50–60 négyzetméteres lakások bérleti díja már elérhette a 200–270 ezer forintot.A nagyobb, 61–75 négyzetméteres panellakások esetében 200–330 ezer forint közötti havi díjak voltak jellemzőek, a téglaépítésű lakások pedig általában 5–10 százalékkal drágábbak voltak.
Csepelen már havi 150 ezer forint körül is lehetett lakást bérelni – mondta Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának vezetője. Ezek azonban jellemzően kisebb garzonlakások voltak. A fiatal bérlők többsége 200 ezer forint fölé már ritkán ment, kivéve a magasabb jövedelműeket.
Az Otthon Start lefelé nyomta az albérletárakat
Sebestyén Tamás, a XIV. és XVI. kerületi iroda szakmai vezetője szerint az Otthon Start érdekes módon kettős hatást váltott ki a piacon.Miközben az eladó lakások ára bizonyos mértékben emelkedett, a bérlakáspiacon csökkent a kereslet, ami lefelé nyomta a bérleti díjakat. Például egy korábban 220–230 ezer forintért kiadható kétszobás téglaépítésű lakásért már 200 ezer forint körül sem kapkodtak a bérlők.
A Balaton teljesen más piac
A Balaton térségében ugyanakkor más folyamatok érvényesülnek. Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint itt a bérleti díjak inkább az inflációt követve emelkedtek.A hosszú távú bérlők száma azonban viszonylag alacsony, mivel a helyi fizetések és az albérletárak között jelentős különbség van.
Egy siófoki belvárosi, 60 négyzetméteres lakás bérleti díja 150–220 ezer forint között alakult, míg a vízparti lakások esetében akár 350 ezer forintos havi díj is előfordult. Ezeket azonban jellemzően csak a nyári szezon kezdetéig adják ki hosszabb távra, mivel a tulajdonosok inkább nyaraltatásra használják az ingatlanokat.
Ha valaki mégis egész évre szeretne bérelni egy ilyen parti lakást, akkor akár havi 500 ezer forintos bérleti díjjal is számolnia kell.
Több mint két évtizede a piacon
Az idén 26 éves Balla Ingatlan az egyik legrégebben működő ingatlanközvetítő hálózat Magyarországon. A magyar tulajdonban lévő vállalkozást Balla Ákos alapította, és ma már több mint 30 irodával működik.A hálózat Budapest és Pest vármegye ingatlanpiacára fókuszál, és a négy legnagyobb hazai ingatlanközvetítő hálózat egyikének számít. Különlegessége, hogy a nagy szereplők közül egyedüliként nem franchise rendszerben működik.
