Teljesen új korszak kezdődött a budapesti ingatlanpiacon, és most már brutálisan látszik: nem minden lakás egyforma. Van, ami szinte azonnal elmegy, és van, amit hónapokig hiába hirdetnek. A különbség pedig egyre nagyobb.
Ami jó, az eltűnik – ami drága, az beragad
A jelenlegi helyzet kőkemény:- a jó állapotú, reálisan árazott lakások gyorsan gazdára találnak
- a túlárazott ingatlanok hónapokig a piacon ragadnak
Visszatértek a vevők – de már nem kapkodnak
Az Otthon Start kezdeti hulláma után sokan kivártak, most viszont újra aktív a piac. Csakhogy teljesen más lett a hangulat:👉 nincs kapkodás 👉 nincs impulzusvásárlás 👉 van helyette tudatos döntés
A vevők ma már könyörtelenül összehasonlítanak mindent.
A túlárazás most a legnagyobb hiba
Sokan még mindig próbálkoznak magas árakkal, de ez most nem működik.A valóság: • a vevők azonnal kiszúrják a túlárazott hirdetéseket • egyszerűen továbblépnek • az ingatlan bent ragad
És a végén sokkal nagyobb árcsökkentés jön, mint amivel elindultak.
Az árak is kettéváltak
Nem minden drágul:- prémium és jó állapotú lakások → stabilan emelkednek
- felújítandó ingatlanok → alig mozdulnak
Durva számok Budapestről
I. kerület
• 1,5–2 millió Ft/m² • prémium: még ennél is többXIII. kerület • panelek: 800 ezer – 1,1 millió Ft/m² • újabb lakások: 1,2 – 1,6 millió Ft/m²
És még ezen belül is hatalmas a szórás.
Az alku él – de nem mindegy, hol
Az alku mértéke most már sokat elárul:- jól árazott lakás → 3-5%
- túlárazott lakás → akár 8-10%
Itt válik ketté igazán a piac
Az értékesítési időknél jön a sokk:- jó lakások → 4-8 hét alatt elkelnek
- rosszul árazottak → 3-6 hónap is lehet
Ezekre vadásznak most a vevők
A legkapósabb lakások:- 1,5–3 szobás
- jó állapotú
- azonnal költözhető
Új lakások? Ott sincs kegyelem
Hiába nőtt a kínálat, a vevők itt is válogatnak.👉 csak az számít, hogy megéri-e az árát
Ha nem, akkor az új lakás is simán beragad.
Kik vásárolnak most?
Meglepően vegyes a mezőny:- első lakásvásárlók
- saját célra vásárlók
- befektetők (főleg belvárosban)
A hitel újra kulcs lett
A legtöbb vásárlás mögött már komoly finanszírozás áll:- tipikus hitel: 20–50 millió Ft
- gyakori a kombinált megoldás
- támogatások továbbra is fontosak
Bérlakások: itt sincs lassulás
A kereslet továbbra is erős:XIII. kerület • 180–300 ezer Ft/hó
• 250–500 ezer Ft/hó
És itt is ugyanaz a szabály: ami jó, az azonnal elmegy.
Ez jön most a piacon
Nagy fordulat nem várható.Ami marad: • stabil, de brutálisan szelektív piac • jó lakások előnye • gyengébbek lemaradása
A lényeg, amit minden eladónak tudnia kell
Ez már nem az a piac, ahol „majd valaki úgyis megveszi”.👉 Ha jól áraztad → gyors eladás 👉 Ha nem → hónapokig vársz és végül engedsz
És pont ez az, ami most sokakat hidegzuhanyként ér.
