Az elmúlt másfél évben olyan átalakuláson ment keresztül a magyar lakáspiac, amilyenre régóta nem volt példa. A tavalyi árrobbanás, az állampapírokból érkező befektetők, majd az Otthon Start Program hatására az árak sok helyen elszakadtak a korábbi viszonyoktól, miközben egyre több ingatlanközvetítő szerint a piac olyan torzulásokat mutat, amelyek hosszabb távon komoly problémákat okozhatnak - derül ki az Economx cikkéből.
Egyes szakemberek már odáig mennek, hogy káoszról, a valóságtól elszakadó árakról és a piac „tudatmódosult” állapotáról beszélnek.
Az Otthon Start felpörgette a keresletet, de mindent átrendezett
A tavalyi év két nagy vevői hullámot hozott. Előbb az állampapírokból felszabaduló pénzek jelentek meg a piacon, majd ősszel az Otthon Start Program robbanásszerűen növelte a keresletet.
Az ingatlanközvetítők szerint azonban a program nem mindenhol hatott ugyanúgy. A másfél millió forintos négyzetméterár-korlát több szegmensben is jelentős torzulást okozott, hiszen a korábban olcsóbb lakásokat felfelé húzta, miközben a drágább, eleve limit fölötti ingatlanok iránt csökkent az érdeklődés.
Ennek egyik leglátványosabb példája a panelpiac, ahol egyes városrészekben olyan áremelkedés következett be, hogy ma már sok helyen egy panel lakás ára megközelíti az új építésű lakások szintjét.
Egyesek szerint teljesen felborultak az árarányok
Az ingatlanosok szerint ma már nem ritka, hogy egy kisebb város családi házai vagy egy támogatásokkal kombinálható falusi ingatlan ára veszélyesen közel kerül egymáshoz.
Budapesten is különös helyzetek alakultak ki. Korábban számos kerületben még 1,2 millió forint körüli négyzetméterárak voltak jellemzőek, ma viszont sok helyen már az 1,5 millió forintos szint vált természetessé.
Közben a drágább budai ingatlanoknál visszaesett a kereslet, vagyis az Otthon Start nemcsak áremelkedést hozott, hanem teljesen átrendezte a különböző szegmensek közötti ár-érték arányokat is.
Rákosi Mátyás és az 1950-es évek is előkerültek
Az egyik szakember egészen odáig ment, hogy az 1950-es évek gazdasági logikájához hasonlította a helyzetet. A példája szerint, ha a piac természetes árarányait mesterségesen felülírják, akkor előbb-utóbb felborulhat az egyensúly.
„Ha a kétszer kettő nem négy, hanem öt, akkor előbb-utóbb káosz lesz” - fogalmazott.
A szakértők ugyanakkor hangsúlyozzák, hogy az állami beavatkozás nem új jelenség. Az elmúlt évtizedekben a CSOK, a Babaváró és más támogatások is jelentős hatást gyakoroltak az árakra.
Nem csak az Otthon Start miatt drágultak ennyire a lakások
Az ingatlanpiaci szakemberek szerint ugyanakkor tévedés lenne mindenért kizárólag az Otthon Startot okolni. A 2008-as válság után évekig elhalasztott vásárlások, az emelkedő bérek, az olcsó hitelek, a családtámogatások, valamint az építőipari költségek növekedése együttesen okozták, hogy 2010 és 2025 között közel négyszeresére emelkedtek az ingatlanárak. A pandémia és az energiaválság csak átmenetileg lassította a folyamatot.
Egyre nagyobb a szakadék a hirdetési és a valós árak között
A szakemberek szerint most újabb fordulóponthoz érkezett a piac. Miközben sok tulajdonos még mindig a tavalyi árrobbanásból indul ki, a kereslet már jóval óvatosabbá vált. Egyre több helyen nő az alku mértéke, hosszabbodik az értékesítési idő, és egyre több hirdetési ár kezd elszakadni attól, amennyit a vevők valójában hajlandók kifizetni. Az ingatlanközvetítők szerint sok eladó fejében még mindig a tavalyi eufória él, miközben a piac már teljesen más képet mutat.
Most jöhetnek igazán a profi ingatlanközvetítők
A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy meddig tarthatók fenn a jelenlegi árszintek, és mikor szembesülnek az eladók azzal, hogy a hirdetési ár és a tényleges eladási ár között egyre nagyobbra nyílik az olló.
A szakemberek szerint éppen ezért most azoknak az ingatlanközvetítőknek jöhet el az ideje, akik valóban ismerik a piacot, tudnak reálisan árazni, és nem a tavalyi árrobbanásból próbálnak megélni. Mert a 2025-ös őrület után a magyar lakáspiac lassan kijózanodni látszik - és ezzel együtt a rózsaszín álmoknak is vége lehet.
