Aki új irodaházakat keres Budapesten, most hiába nézelődik. 2026 második negyedévében ismét nem adtak át egyetlen új irodaépületet sem a fővárosban, és a szakértők szerint a helyzet rövid távon aligha változik. Bár az irodapiac már túl lehet a legnehezebb időszakon, az új fejlesztések gyakorlatilag leálltak, a bérlők többsége pedig nem új irodát keres, hanem egyszerűen meghosszabbítja meglévő szerződését - olvashatjuk az Economx cikkében.
A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) friss jelentése alapján az irodapiac jelenleg kiváró üzemmódban működik. Az üresedési ráta stabilizálódott, a fejlesztők óvatosak, az új beruházások pedig várhatóan csak 2028 környékén indulhatnak újra nagyobb számban.
Továbbra sincs egyetlen új irodaház sem
A második negyedévben sem bővült Budapest modern irodaállománya. Ez már nem egyszeri jelenség, hanem egy hosszabb ideje tartó folyamat része.
Pedig néhány évvel ezelőtt még egymást érték az új irodafejlesztések. Azóta azonban teljesen átalakult a piac. A hibrid munkavégzés elterjedése, a magas finanszírozási költségek, a gazdasági bizonytalanság, a fenntarthatósági elvárások és a mesterséges intelligencia térnyerése egyaránt óvatosságra késztették a fejlesztőket és a vállalatokat.
A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4,47 millió négyzetméter, ebből 3,48 millió négyzetméter spekulatív – vagyis bérbeadásra épített – iroda.
A cégek inkább maradnak, mint költöznek
A kereslet sem azt mutatja, hogy új fejlesztésekre lenne szükség. 2026 második negyedévében összesen 85 ezer négyzetméternyi irodaterületre kötöttek szerződést, ami közel 30 százalékkal marad el az egy évvel korábbitól.
A legbeszédesebb adat azonban az, hogy a tranzakciók 62 százaléka szerződéshosszabbítás volt. Az új bérleti szerződések aránya mindössze 27 százalékot tett ki, a bővülések pedig 10 százalékot. Előbérleti megállapodásból – vagyis olyan szerződésből, amely még épülő projektre vonatkozik – az egész negyedév során mindössze egyet regisztráltak. A nettó kereslet 32 ezer négyzetméter volt, ami éves összevetésben 36 százalékos visszaesést jelent.
Stabilizálódott az üresedés
Bár a piac továbbra sem pörög, egy fontos mutató már kedvezőbb képet fest. Az üresedési ráta 12,2 százalékon áll, ami gyakorlatilag megegyezik az előző negyedévi értékkel, és valamivel alacsonyabb az egy évvel korábbinál. Ez arra utal, hogy a piac kezd egyensúlyba kerülni.
A legkeresettebb térségek továbbra is Buda központi részei, ahol az üresedés mindössze 6,4 százalék. Észak-Budán is 10 százalék alatt maradt ez az arány, miközben az agglomerációban továbbra is minden ötödik iroda üresen áll.
A régi irodák egy része eltűnhet a piacról
Ecsődi Miklós, a Colliers Occupier Services üzletágának vezetője szerint a budapesti irodapiac jelenleg stabilizálódik. Úgy látja, hogy a gyengébb minőségű, magas üresedésű irodaházak közül egyre több kerülhet ki a piacról funkcióváltás révén. Ezeket a jövőben akár lakóépületté vagy más célú ingatlanná is átalakíthatják, ami hosszabb távon csökkentheti a kihasználatlan irodaterületek mennyiségét.
A modern irodákért továbbra is versenyeznek
Miközben a régebbi épületek nehezebben találnak bérlőt, a korszerű, energiahatékony irodák iránt továbbra is élénk az érdeklődés.
A második negyedévben a legnagyobb bérlői aktivitást Dél-Budán mérték, ahol a teljes kereslet 28 százaléka összpontosult. Ezt Pest belvárosa és a Váci úti irodafolyosó követte.
A legjelentősebb ügylet az Infoparkban született, ahol egy vállalat egyszerre hosszabbította meg szerződését és növelte bérelt területét összesen 6500 négyzetméteren.
A fellendülésre még várni kell
Nemcsak Magyarországon lassult le az irodafejlesztések piaca. A Colliers régiós elemzése szerint egész Közép- és Kelet-Európában történelmi mélypontra süllyedt az új irodaházak építése. Ennek következtében egyre inkább felértékelődnek a modern, fenntartható, kiváló elhelyezkedésű épületek, miközben az elöregedő irodaállományra egyre nagyobb nyomás nehezedik.
A szakértők szerint új fejlesztési hullámra csak akkor lehet számítani, ha tovább csökken az üresedés, javulnak a finanszírozási feltételek, és ismét erősebbé válik a befektetői bizalom. Erre legkorábban 2028-ban lehet reális esély. Addig várhatóan csak a legjobb lokációban, erős előbérleti háttérrel rendelkező, prémium kategóriás projektek indulhatnak el, miközben Budapest irodapiaca továbbra is a kivárás időszakát éli.
