Évek óta drágul a magyar termőföld, ám a korábbi, kétszámjegyű áremelkedésnek egyelőre vége: 2025-ben már jóval mérsékeltebb ütemben nőttek az árak. Egy hektár szántó országos átlagban csaknem 2,5 millió forintba került, miközben egyes térségekben ennek több mint kétszeresét is elkérték. Az MBH Jelzálogbank friss Termőföldindexe szerint ráadásul egyre fontosabbá válhat, hogy egy adott terület mennyire kitett az aszálynak és milyen a vízellátottsága - derül ki a Portfolio cikkéből.
Magyarországon 2025-ben mintegy 5 millió hektár mezőgazdasági területet tartottak nyilván, ebből körülbelül 4,1 millió hektárt tett ki a szántóföld. A termőföldpiac változásait követő MBH Termőföldindex 2024-hez képest 339,1 pontról 350,3 pontra emelkedett, ami 3,3 százalékos éves drágulást jelent.
A szám elsőre továbbra is jelentős áremelkedést mutat, a korábbi évekhez képest azonban már egyértelműen lassulásról beszélhetünk. A 2022-es és 2023-as időszakban még nagyjából 10 százalék körüli éves drágulás volt jellemző, az elmúlt két évben viszont már mindössze 2–4 százalék közötti növekedést mértek.
Nem mindenhol ugyanúgy drágul a föld
A termőföldek nominális árának emelkedése mellett a reálérték már kedvezőtlenebb képet mutat. A mezőgazdasági termelői árindexszel korrigált MBH-reálindex 156,1 pontról 145,8 pontra csökkent, mivel a mezőgazdasági termelői árak 10,6 százalékkal nőttek, jóval gyorsabban, mint a termőföldek ára.
A piaci folyamatokat több, egymással ellentétes hatás alakította. A 2024-es gyengébb év után javult az egy hektár mezőgazdasági területre jutó növénytermesztési és kertészeti kibocsátás, és a nettó vállalkozói jövedelem is emelkedett. Az egyéb termelési támogatások összege közben stabilan 650 milliárd forint körül alakult.
Ugyanakkor a súlyozott termésátlagok tovább csökkentek, ami az MBH szakértői szerint hozzájárulhatott ahhoz, hogy a termőföldárak növekedési üteme is mérséklődjön.
Az aszály már a föld árát is átírhatja?
A termőföldpiac jövője szempontjából különösen érdekes lehet, hogy az időjárási szélsőségek és a vízellátottság egyre erősebben jelenhetnek meg az árakban.
Az MBH elemzése szerint a tartósan csapadékszegény térségekben, például Békésben és Bács-Kiskunban, az elmúlt években mérsékeltebb volt a szántók drágulása. Ezzel szemben azokban a megyékben, ahol kedvezőbbek maradtak a csapadékviszonyok – például Zalában, Szabolcs-Szatmár-Beregben vagy Borsod-Abaúj-Zemplénben –, gyorsabb ütemben folytatódott a szántóföldek felértékelődése.
A korábbi adatok alapján úgy tűnik, hogy hosszabb távon már nem csupán a föld minősége, elhelyezkedése vagy a mezőgazdasági hasznosíthatóság számíthat. Egyre fontosabb lehet az is, hogy van-e elegendő víz, illetve mennyire kiszámítható az időjárás az adott térségben.
Sánta József, az MBH Bank Agrár- és Élelmiszeripari Üzletágának hálózati igazgatója szerint a termőföld továbbra is az agrárium egyik legfontosabb értékhordozó eszköze, de a korábbi rendkívül gyors drágulást fokozatosan kiegyensúlyozottabb növekedés váltja fel.
A szakember szerint a különböző térségek eltérő természeti adottságai egyre nagyobb szerepet kaphatnak az árakban, így a termelési potenciál, a vízgazdálkodási adottságok és a hosszú távú jövedelemtermelő képesség is felértékelődhet.
Van, ahol már 5,6 millió forint egy hektár szántó
A szántóföldek országos átlagára 2025-ben 2,49 millió forintra emelkedett hektáronként, szemben az egy évvel korábbi 2,39 millió forinttal. Ez 3,9 százalékos drágulást jelent. Az országos átlag azonban jelentős különbségeket takar.
A legdrágább régió továbbra is az Észak-Alföld, ahol egy hektár szántóért átlagosan 2,84 millió forintot kellett fizetni. A Dél-Dunántúl, valamint Közép-Dunántúl és Közép-Magyarország szintén a drágább térségek közé tartozott. A legolcsóbb régió ezzel szemben Észak-Magyarország, ahol 1,8 millió forint körül alakult a szántók hektáronkénti átlagára.
A drágulás üteme viszont éppen az olcsóbb régióban volt a leglátványosabb: Észak-Magyarországon csaknem 20 százalékkal emelkedtek a szántóárak egy év alatt. Ezt követte az Észak-Alföld és a Dél-Dunántúl. Közép-Magyarországon ugyanakkor a viszonylag alacsony tranzakciószám miatt statisztikailag jelentősebb visszaesést mértek.
Hajdú-Bihar továbbra is verhetetlen
Megyei szinten Hajdú-Bihar őrizte meg vezető helyét: itt egy hektár szántó átlagosan 3,59 millió forintba került. A legdrágább megyék között találjuk még Tolnát, Győr-Moson-Sopront és Fejért, míg a rangsor másik végén Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén és Zala áll.
A járási adatok még ennél is nagyobb különbségeket mutatnak. A Debreceni járásban 5,6 millió forint volt egy hektár szántó átlagára, vagyis több mint kétszer annyit kellett fizetni érte, mint az országos átlag. A Hajdúszoboszlói és a Hajdúböszörményi járásban szintén 4 millió forint fölött alakult a hektáronkénti árszint. Ezzel szemben a legolcsóbb térségekben továbbra sem érte el az egymillió forintot az átlagár.
Nem minden termőföld drágult
A különböző művelési ágak között is jelentős eltérések alakultak ki 2025-ben. A legnagyobb áremelkedést a gyepek, rétek és legelők könyvelhették el: ezek ára 4,9 százalékkal nőtt. A szántók 3,9 százalékkal drágultak, míg az erdők és fásított területek ára gyakorlatilag stagnált, mindössze 0,6 százalékkal emelkedett.
Akadtak olyan művelési ágak is, amelyeknél már árcsökkenést mértek. A gyümölcsösök ára 4,4 százalékkal, a szőlőké pedig 3,4 százalékkal mérséklődött egy év alatt.
Az ársorrend ugyanakkor nem változott jelentősen. A legértékesebb művelési ág továbbra is a szántó volt, amelynek hektáronkénti átlagára 2,49 millió forintot tett ki. Ezt követték a gyümölcsösök 2,30 millió, majd a szőlők 2,19 millió forintos átlagárral. A gyepek és legelők hektárjáért átlagosan 1,44 millió forintot, az erdőkért pedig 1,30 millió forintot kellett fizetni.
A magyar termőföldpiac tehát továbbra is stabil, a korábbi évek kiugró drágulása azonban látványosan lelassult. A következő években pedig egyre fontosabb kérdés lehet, hogy egy adott terület mennyire képes ellenállni az időjárási szélsőségeknek: a vízhez való hozzáférés és az aszálykockázat akár a földárak közötti különbségeket is tovább növelheti.
