Fordulni látszik a helyzet a hazai ingatlanpiacon. A visszaeső forgalom mellett nőtt az eladó lakások és házak kínálata, így a vásárlók több ingatlan közül válogathatnak, és egyre bátrabban alkudnak. Míg korábban a 3-5 százalékos árengedmény számított megszokottnak, ma már több területen 5-10 százalékos alkuval találkozni, egyes ingatlanoknál pedig a 10-20 százalék sem kirívó. A legnagyobb engedmény ugyanakkor jellemzően ott jelenik meg, ahol az eladó eredetileg túl magas árat határozott meg.
Az elmúlt időszakban látványosan megváltoztak az erőviszonyok az ingatlanpiacon. A kevesebb tranzakció mellett bővült a kínálat, a vevőknek így több lehetőségük van összehasonlítani az eladó ingatlanokat, és kevésbé kényszerülnek arra, hogy elfogadják a tulajdonos által meghatározott árat. Ez pedig az alkukban is egyre jobban megmutatkozik.
Már az első kérdés az, hogy mennyire fix az ár
Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint korábban jellemzően 3-5 százalék körüli alkukról lehetett beszélni, az elmúlt hónapokban azonban már az 5-7 százalékos árengedmény sem számított szokatlannak.A vevők ráadásul sok esetben már az érdeklődés elején arra kíváncsiak, hogy mennyire alkuképes a meghirdetett ár. Ha az eladó egyáltalán nem hajlandó engedni, az jelentősen ronthatja az értékesítés esélyét. A helyzet azonban nem jelenti azt, hogy mostantól minden lakásból automatikusan komoly összegeket lehet lealkudni.
A jól árazott lakásoknál továbbra sincs nagy mozgástér
Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodáinak szakmai vezetője szerint a jelentősebb árengedmények elsősorban két esetben jelennek meg: ha az ingatlant eleve jóval a reális piaci érték fölött hirdették meg, vagy ha a tulajdonosnak sürgőssé vált az eladás.A keresett kategóriába tartozó, jó állapotú és megfelelően árazott lakásoknál ezzel szemben továbbra is előfordul, hogy végül a meghirdetett áron születik meg az üzlet.
Ez fontos különbség: a 10-20 százalékos alku nem feltétlenül azt jelenti, hogy ugyanennyivel estek az ingatlanárak. Sok esetben inkább a korábbi túlárazást korrigálja a piac.
Több százmilliós ingatlannál 30 százalékot is engedett az eladó
A felső árkategóriában ennél is látványosabb különbségek alakulhatnak ki. Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője szerint a nagyobb alkuk elsősorban a drágább ingatlanoknál jellemzőek. A közelmúltban olyan ügyletre is volt példa, amelyben egy több százmillió forintos ingatlan az eredeti hirdetési árnál mintegy 30 százalékkal olcsóbban talált gazdára. A százalékos különbség itt már forintban is jelentős összeget jelenthet.Dél-Budán szintén megjelentek a merész ajánlatok. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője szerint a kevés aktív vásárló között olyanok is akadnak, akik 10-15 százalékkal alacsonyabb ajánlattal próbálkoznak. Az eladók azonban ezt még korántsem fogadják el automatikusan.
Sok tulajdonos inkább vár, mint hogy engedjen
A piac egyik legnagyobb ellentmondása éppen itt rajzolódik ki. A vevők már érzékelik, hogy erősebb alkupozícióba kerültek, miközben sok eladó továbbra is a korábban elképzelt árhoz ragaszkodik.Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint előfordul, hogy a tulajdonos annak ellenére sem módosít az áron, hogy a meghirdetett összeg mellett nem érkeznek vevők. Egyes eladók még néhány százezer forintos engedményre sem hajlandók.
Ez könnyen patthelyzetet teremthet: a vevő már alacsonyabb árat tart reálisnak, az eladó viszont még nem fogadta el, hogy megváltozott a piac.
Budapesten egyre több helyen 5-10 százalék az alku
A IV. és XV. kerületben Balla Frigyes szerint az elmúlt hónapokban már 5-10 százalékra nőtt az alku mértéke.Hasonló helyzetről számolt be Garaba Gergely a VI., VII., VIII. és IX. kerületből is. Ezekben a városrészekben ugyancsak 5-10 százalék körüli engedményekkel lehet találkozni, de egyre gyakrabban fordul elő 10-15 százalékos korrekció is.
Az V. és XIII. kerületben ugyanakkor továbbra is jelentős különbség van a megfelelően és a rosszul árazott ingatlanok között. Tóth Viktória szerint a jól árazott lakások esetében jellemzően 3-5 százalékos alku fér bele, míg a túlárazott ingatlanoknál már 8-10 százalékos korrekciót is kikényszeríthet a piac.
A felújítandó családi házaknál még nagyobb lehet az engedmény
Az ingatlan típusa is sokat számít. A XVIII. kerületben a panel- és kisebb téglalakások esetében 3-5 százalékos alku jellemző, míg a nagyobb, korszerűsítésre szoruló családi házaknál már 7-10 százalékos engedmény sem ritka Rácz Gyula László szerint.Ez arra utal, hogy a vevők nemcsak magát a vételárat nézik egyre szigorúbban, hanem azt is, mennyi további pénzt kellene az ingatlanra költeniük. Minél nagyobb a felújítás várható költsége, annál nehezebb lehet egy magas induló árat elfogadtatni.
Siófokon már a 10-20 százalékos alku sem kirívó
Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint a Balatonnál még látványosabbá vált a vevők és az eladók közötti árharc.A vásárlók részéről már a 10-20 százalékos alku sem számít kirívónak. A szakértő szerint reálisabb eladói árak mellett ugyan lassabban, de működne a piac, a megfelelően árazott ingatlanokra ugyanis továbbra is lehet vevőt találni. A probléma sok esetben inkább az, hogy a tulajdonosok még nem igazították elvárásaikat a megváltozott kereslethez.
Most az árazáson múlhat, hogy hónapokig áll-e egy ingatlan
A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai alapján egyre világosabb választóvonal húzódik a piacon. A jól árazott, keresett és jó állapotú ingatlanoknál továbbra sem feltétlenül kell jelentős engedményt adni. A túlárazott, nehezebben értékesíthető vagy sürgősen eladandó ingatlanoknál viszont már komoly alkuval számolhatnak a tulajdonosok.A 10-20 százalékos ajánlatok megjelenése ezért önmagában még nem általános. Sokkal inkább azt mutatja, hogy a kevesebb vevővel és nagyobb kínálattal működő piacon egyre nehezebb irreálisan magas induló árat fenntartani.
A következő időszak egyik nagy kérdése így már nem feltétlenül az, hogy hajlandók-e alkudni a vevők. Sokkal inkább az, hogy mikor engednek az eladók.
Forrás: Balla Ingatlan
