Néhány hónap alatt látványos fordulat következett be Budapest belvárosi lakáspiacán. Májusban még 27 százalékkal magasabb négyzetméterárakat mértek, mint egy évvel korábban, augusztusra azonban teljesen elfogyott az előny: az V., VI. és VII. kerület használt téglalakásai átlagosan már 3 százalékkal alacsonyabb négyzetméteráron cseréltek gazdát. Miközben a legdrágább területeken megtört a lendület, az ország korábban olcsóbb részein továbbra is két számjegyű drágulást mérnek.
Érdekes kettősség alakult ki a lakáspiacon a nyár végére. Miközben Pest egészén még 10, Budán pedig 4 százalékkal magasabb árakat mért a Duna House, mint egy évvel korábban, a főváros legdrágább belső kerületeiben már az ellenkező irányba mozdultak a számok.
Augusztusban az V., VI. és VII. kerületben értékesített használt téglalakások átlagos négyzetméterára 1,403 millió forint volt, szemben az egy évvel korábbi 1,447 millió forinttal. Ez mintegy 3 százalékos éves csökkenést jelent.
Májusban még 27 százalékos drágulást mértek
A fordulat sebessége talán még érdekesebb, mint maga az augusztusi árcsökkenés. Májusban a belvárosi használt téglalakások átlagos négyzetméterára még 27 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi szintet. A második negyedév egészében is 18 százalékos éves drágulást mértek. Júliusra azonban gyakorlatilag eltűnt az éves különbség, augusztusban pedig már mínuszba fordult a mutató. Vagyis néhány hónap alatt 27 százalékos éves drágulásból 3 százalékos visszaesés lett.„A belváros sokáig az egyik leggyorsabban dráguló budapesti részpiac volt, ahol most néhány hónap alatt gyakorlatilag elfogyott az áremelkedés. Ez egyelőre nem jelent általános áresést, de az biztos, hogy a legdrágább területeken egyre nehezebb érvényesíteni a korábbi magas árakat” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Miközben a belváros fékez, az olcsóbb piacok tovább drágulnak
Az ország más részein egyelőre egészen más folyamat látható. A nyugat-magyarországi használt téglalakások átlagos négyzetméterára augusztusban 23 százalékkal, a kelet-magyarországiaké 15 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban. A kelet-magyarországi panellakásoknál még ennél is nagyobb, 25 százalékos éves drágulást mért a Duna House.Miközben tehát a korábban is drága budapesti belvárosban elfogyott az áremelkedés, több olcsóbb részpiacon még mindig jelentős a felzárkózás. Ennek következtében tovább szűkülhet az árolló a korábban legdrágább és olcsóbb területek között.
Buda még mindig messze a legdrágább
A lassulás természetesen nem jelenti azt, hogy olcsóvá vált volna Budapest belső része. A használt téglalakások között augusztusban továbbra is Buda vezette az árlistát, ahol 1,598 millió forintos átlagos négyzetméteráron születtek adásvételek. A belvárosban 1,403 millió forintot, Pest többi részén pedig 1,095 millió forintot mértek.A különbség tehát továbbra is jelentős, a változás inkább abban látszik, hogy a magas árszintről egyre nehezebb tovább drágulni.
Már az eladók is többet engednek az árból
Nemcsak az árak alakulása utal arra, hogy megváltozott a piac. Az alku is nagyobb lett, mint egy évvel korábban. Budán, Pesten és a belvárosban egyaránt 4 százalék körül alakult az utolsó árengedmény augusztusban.Ez egy 100 millió forintos ingatlannál már körülbelül 4 millió forintos különbséget jelenthet az utolsó hirdetési ár és a tényleges adásvételi ár között. A nagyobb alku pedig arra utalhat, hogy a vevőknek jelenleg több mozgásterük van az ártárgyalások során.
A lakások is tovább maradnak a piacon
Az értékesítési idő szintén hosszabbodott. A belvárosi használt téglalakások átlagosan 88 nap alatt találtak vevőre augusztusban, míg egy évvel korábban ehhez 81 nap is elegendő volt.Pesten még látványosabb a változás: az átlagos értékesítési idő 79 napról 100 napra emelkedett. Budán 85 helyett már 92 nap kellett egy átlagos tranzakcióhoz.
A három terület közül tehát már sehol sem gyorsult az értékesítés, ami az árak és az alku alakulásával együtt egy óvatosabb vevői piac képét rajzolja ki.
Még korai lenne belvárosi áresésről beszélni
Az augusztusi számokkal ugyanakkor érdemes óvatosan bánni. A havi átlagos négyzetméterárat az is befolyásolja, hogy az adott hónapban pontosan milyen méretű, állapotú és elhelyezkedésű lakások cseréltek gazdát.Az egyetlen hónapban mért 3 százalékos éves visszaesés ezért még nem bizonyítja, hogy általánosan csökkenni kezdtek a belvárosi lakásárak.
A tendencia azonban már nehezebben hagyható figyelmen kívül. Májusban még 27 százalékos éves drágulás látszott, júliusra eltűnt az áremelkedés, augusztusban pedig már negatív lett az éves összevetés.
A kérdés most az, hogy csak átmeneti nyári megtorpanásról van-e szó, vagy Budapest legdrágább kerületeiben valóban elérkezett az a pont, ahol a vevők már nem hajlandók követni a korábbi tempóban emelkedő árakat.
Forrás: Duna House
