Látványosan kettészakadt a magyar lakáspiac a nyár végére. Miközben egyes vidéki térségekben és a panellakásoknál még 20 százalék feletti éves drágulást mérnek, Budapest legdrágább részein már elfogyott a korábbi lendület. A belvárosban az átlagos négyzetméterár 3 százalékkal csökkent egy év alatt, közben pedig egyre tovább tart eladni a lakásokat, és az alku szerepe is nőtt – derül ki a Duna House augusztusi lakáspiaci elemzéséből.
A lakáspiac augusztusban már mutatott némi élénkülést, de ebből egyelőre nem lett több adásvétel. A Duna House keresletindexe a júliusi 64 pontról 68 pontra emelkedett, miközben a becslések szerint mindössze 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, 13 százalékkal kevesebb, mint júliusban. Vagyis a vevők lassan visszatérnek a piacra, de sokkal óvatosabban döntenek.
Már 100 napig is a piacon maradhat egy lakás
Az egyik leglátványosabb változás az értékesítési idő növekedése. A használt téglalakásoknál Pesten már átlagosan 100 napra volt szükség az értékesítéshez, Budán 92, a belvárosban pedig 88 napra.A budai panellakások átlagosan 90, a pestiek 74 nap alatt keltek el. Vidéken még lassabbá vált a piac: a téglalakások keleten és nyugaton egyaránt több mint 100 napot töltöttek eladóként a piacon.
A hosszabb várakozás egyre gyakrabban nagyobb alkuval is együtt jár.
Vidéken már 6-7 százalékot is engednek az eladók
A fővárosi téglalakásoknál jellemzően 4 százalék körüli árengedménnyel zárultak az üzletek, vidéken azonban ennél is nagyobb, 6-7 százalékos alku vált jellemzővé.Ez azt mutatja, hogy a vevők egyre kevésbé fogadják el automatikusan a meghirdetett árakat, különösen akkor, ha egy ingatlan hosszabb ideje nem talál gazdára.
Az őszi piac egyik legfontosabb kérdése ezért már nem pusztán az, mennyit ér egy ingatlan, hanem az is, mennyire reális áron kerül fel a piacra.
Budapest belvárosában már csökkentek az árak
Az áraknál még látványosabb a különbség az egyes területek között. Budán augusztusban átlagosan 1,6 millió forintot, a belvárosban 1,4 milliót, Pest többi részén pedig 1,1 millió forintot fizettek egy négyzetméterért a használt téglalakásoknál.Pesten még 10 százalékos éves drágulást mért a Duna House, Budán már csak 4 százalékost. A belvárosban viszont 3 százalékkal alacsonyabb lett az átlagos négyzetméterár, mint egy évvel korábban.
Ez azért különösen érdekes, mert éppen Budapest legdrágább és korábban egyik leggyorsabban dráguló részpiacán tört meg leginkább a lendület.
Közben vidéken még 20 százalék felett drágulnak a lakások
Miközben a budapesti prémium területek lassulnak, a korábban olcsóbb vidéki piacokon még mindig jelentős áremelkedés zajlik.Nyugat-Magyarországon a használt téglalakások átlagos négyzetméterára 23 százalékkal, Kelet-Magyarországon 15 százalékkal nőtt egy év alatt. A kelet-magyarországi városok panellakásainál pedig 25 százalékos éves drágulást mértek.
A folyamat egyre inkább arra utal, hogy a korábban olcsóbb lakáspiacok elkezdtek felzárkózni, miközben a már eleve magas árszintről induló budapesti területeken egyre kisebb a további drágulás tere.
Budán már minden negyedik lakást 2 millió feletti négyzetméteráron vesznek
A lassulás ellenére Buda továbbra is külön kategória. Az augusztusi adásvételek 68 százalékánál 1,6 millió forint feletti négyzetméterár alakult ki, és minden negyedik tranzakció 2 millió forint feletti fajlagos áron zárult. Itt ugyanakkor egyre inkább a kisebb, magasabb négyzetméterárú lakások kerülnek előtérbe.Vidéken ezzel szemben a nagyobb ingatlanok súlya növekedett: a 80–100 négyzetméteres lakások és házak már az adásvételek 21 százalékát adták. Pest vármegyében a 100–120 négyzetméteres ingatlanok aránya 14 százalékra emelkedett.
Az első lakásukat vásárlók továbbra is erősek
Az Otthon Start hatása a vevői összetételben is látszik. Budapesten az első lakásukat megszerzők és a befektetők egyaránt az adásvételek 32 százalékát adták augusztusban.Vidéken még erősebb volt az első lakásukat vásárlók jelenléte: arányuk elérte a 36 százalékot, miközben a befektetők és a nagyobb ingatlanba költözők egyaránt 22 százalékot képviseltek.
A fővárosi vevők átlagosan 92 millió forintot fizettek egy 71 négyzetméteres ingatlanért, míg vidéken 55 millió forintért átlagosan 88 négyzetméteres otthonhoz jutottak.
Több a vevő, de az eladóknak még nincs könnyű dolguk
A nyár végére tehát valamelyest javult a kereslet, de ez még nem hozott valódi fordulatot a forgalomban. A lakások sok helyen hosszabb ideig maradnak a piacon, a vevők bátrabban alkudnak, és az árak között is egyre nagyobb különbségek alakulnak ki.A korábbi évek logikája közben mintha megfordulna: már nem feltétlenül Budapest legdrágább részei diktálják a tempót. Miközben a belvárosban már éves árcsökkenés látszik, több vidéki és panelszegmensben még mindig kétszámjegyű, sőt 20 százalék feletti drágulás zajlik.
Az ősz egyik nagy kérdése így az lehet, hogy a vidéki piacok meddig tudják tartani ezt a tempót, illetve a budapesti lassulás csak átmeneti megtorpanás-e, vagy egy hosszabb átrendeződés kezdete.
Forrás: Duna House, 2026. augusztusi ingatlanpiaci elemzés.
