Már hónapok óta meglehetősen borúlátó hírek érkeznek az ingatlanpiacról és az építőiparból. A kereslet visszafogottabb, a fejlesztők óvatosabbak, és a piac kétségtelenül nem pezseg úgy, mint a korábbi időszakokban. Az újépítésű lakások hirdetési árai azonban eddig meglehetősen makacsul tartották magukat.
Ezúttal ezért nemcsak a szeptemberi helyzetet vizsgáltuk meg, hanem valamivel messzebbre is visszatekintettünk. Arra voltunk kíváncsiak, hogyan alakultak az új lakások négyzetméterárai a nettó jövedelmekhez képest: mennyire mozgott együtt a két mutató, illetve látható-e olyan időszak, amikor az ingatlanárak érdemben elszakadtak a keresetektől.
Az inflációtól elszakadva drágultak az új lakások
Az újépítésű lakások árváltozása az elmúlt években korántsem követte szorosan az infláció alakulását. 2024 elején, az infláció gyors mérséklődése után a budapesti négyzetméterárak éves emelkedése még visszafogott volt, az év második felében azonban gyorsulni kezdett. A különbség 2025-ben vált igazán látványossá: miközben a fogyasztói árak már csak mérsékelt ütemben emelkedtek, az új lakások hirdetési négyzetméterára éves összevetésben tartósan kétszámjegyű növekedést mutatott.
A fordulat 2026-ban rajzolódott ki. Az áremelkedés üteme fokozatosan lassult, júliusra pedig már 3,9 százalékra esett vissza. Ez arra utal, hogy az újépítésű piac korábbi lendülete kifulladóban van, bár árcsökkenésről továbbra sem beszélhetünk. Fontos az is, hogy ezek kínálati árak: azt mutatják, milyen áron hirdetik a fejlesztők a lakásokat, nem pedig azt, hogy a vevők végül mennyit fizetnek értük.
A nettó mediánbér és az új lakások négyzetméterárának alakulása
Az inflációval való összevetés azt mutatja meg, hogy az új lakások drágulása mennyire illeszkedik az általános áremelkedésbe, arról azonban nem mond semmit, hogy a lehetséges vásárlók jövedelme képes volt-e lépést tartani vele. Ezért a nettó mediánkeresetet és a budapesti új lakások négyzetméterárát közös bázisra helyeztük. Vagyis: a 2024 év eleji helyzet a kiindulópont mindkét esetben, majd a 100-as kezdőértékhez viszonyítva vizsgáltuk a bérek és az újépítésű budapesti négyzetméterárak növekedését. Így összehasonlítható, hogy azóta melyik milyen mértékben változott.
Ha a négyzetméterár gyorsabban emelkedik a kereseteknél, ugyanannyi havi jövedelemből egyre kisebb lakásrész vásárolható meg, vagyis a lakások egyre elérhetetlenebbek. Az index ennek a dinamikáját mutatja, viszont az nem derül ki belőle, mekkora anyagi teher egy újépítésű négyzetméter megvásárlása. Ezt mutatja a következő grafikon.
Egy négyzetméter = négy-öt havi munka
Azt is kiszámoltuk, hány havi nettó mediánkereset felel meg egy négyzetméter budapesti új lakás hirdetési árának. Ez persze csak egy elméleti mutató, a valóságban senki nem engedheti meg magának, hogy a teljes nettó fizetését félretegye lakásvásárlásra. Arra viszont jó, hogy megnézzük, hogy változik a jövedelmek vásárlóereje az újépítésű piacon.
A megfizethetőség 2025 végén volt a legrosszabb: ekkor egy négyzetméterhez 4,73 havi nettó mediánkereset kellett, ez bő félhavi fizetéssel több, mint 2024 elején. Azóta a bérek részben ledolgozták a lemaradásukat, miközben az új lakások drágulása lelassult, így 2026 tavaszára 4,46 hónapra csökkent a mutató. Ez még mindig jóval drágább a kiinduló helyeztnél, ma egy budapesti újépítésű négyzetméter továbbra is körülbelül nyolc-kilenc napnyi nettó mediánkeresettel kerül többe, mint két és fél éve.
Egy módszertani kiegészítés: A KSH nem közöl területi bontásban mediánbéreket, ezért a budapesti négyzetméterárat az országos nettó mediánkeresettel hasonlítottuk össze, így a grafikon nem kifejezetten a budapesti háztartások lakáspiaci esélyeit mutatja meg.
Ferencváros, Óbuda és Erzsébetváros szárnyal
A kerületi átlagokat az egy évvel ezelőtti helyzettel összevetve kicsit vegyesebb képet látunk. Míg a fővárosi átlagos négyzetméterár nagyjából 2 százalékkal emelkedett az elmúlt évben, emögött elég vegyes képet látunk. Kiugróan jól teljesített - továbbra is - a IX. kerület, szépen drágult Óbuda és Erzsébetváros is, a Hegyvidéken és a XIII. kerületben inkább stagnáltak az árak.
Persze az ilyen átrendeződés mindig legalább annyira szól az új projektek helyszínéről és összetételéről (pl: Óbuda, Waterfront), mint egységes, az egész kerületre jellemző áremelkedésről. Ez különösen igaz a csillaggal jelölt, kevés projektet tartalmazó kerületekre.
Visszatértek a garzonok a piacra
Az elmúlt időszakban érdekes volt látni, hogy a hirdetett új lakások közül fokozatosan egyre jobban fogytak az egyszobások, volt, hogy már csak a kínálat 9 százaléka volt garzon. A szobaszám szerinti bontás most sokkal inkább a korábban szokásos képet mutatja, a kínált lakások 12 százaléka egyszobás, és a megszokott mintázat szerint az egy- és kéthálós otthonok teszik ki az eladó újépítésűek kétharmadát.
A legkisebb lakásokra vadászó befektetőknek most leginkább a IX. a XI. és a XIII. kerületben érdekmes vadásznia, míg a legnagyobb lakásokra pályázóknak Óbuda, a Hegyvidék és Zugló kínál lehetőségeket.
A négyzetméterár csak a történet egyik fele
Azt is megnéztük, melyik kerületben mekkora az aránya a több, mint húsz évnyi nettó fizetésbe kerülő új lakásoknak, ami jelenleg 105,1 millió forint. A magas négyzetméterár és a magas teljes vételár nem mindenhol jár kéz a kézben. A prémium budai és belvárosi kerületekben nem meglepő a küszöböt meghaladó lakások túlsúlya, néhány külső kerületben azonban a mérsékeltebb négyzetméterárak ellenére is sok a 105 millió forintnál drágább ingatlan. Ott sokszor a nagyobb lakásméret és/vagy kertkapcsolat is emeli a végösszeget.Az adatokból az látszik, hogy a piac nem pörög, és a fővárosi új lakások jelentős része saját forrásból továbbra is gyakorlatilag elérhetetlen egy mediánkeresetből élő vásárló számára. A piac mostani pesszimizmusának egyik oka éppen ez lehet: nehezen találkozik egymással a fejlesztők által elkért összeg és a vásárlók tényleges fizetőképessége, és a magyar gazdaság nem éppen rózsás helyzete miatt ebben villámgyors fordulat aligha várható.
