Látványosan átrendeződött a budapesti agglomeráció ingatlanpiaca. Miközben a déli és délkeleti településeken 18–20 százalékkal ugrottak meg az árak, a korábban legdrágább nyugati szektorban már csökkenést mértek. Az idei első nyolc hónapban átlagosan 87,7 millió forintba került egy agglomerációs ingatlan, az olcsóbb házak és lakások pedig egyre gyorsabban tűnnek el a kínálatból – derül ki a Duna House tranzakciós adataiból.
A főváros körüli településeken 2026 első nyolc hónapjában átlagosan 872 ezer forintot fizettek egy négyzetméterért, ami 11,5 százalékkal magasabb az egy évvel korábbinál.
Az átlag azonban jelentős különbségeket takar. Miközben egyes térségekben közel 20 százalékos drágulás történt, máshol már megfordult a trend.
Egy átlagos agglomerációs ingatlan már közel 88 millió forintba kerül
Az idén értékesített házak és lakások átlagára 87,7 millió forint volt, mintegy 11 millióval több, mint egy évvel korábban. Közben látványosan csökkent az olcsóbb ingatlanok súlya.Tavaly az adásvételek 28 százaléka még 50 millió forint alatti ingatlannal zárult, idén viszont már csak 19 százalékuk. A 100 millió forintnál olcsóbb ingatlanok aránya egy év alatt 81-ről 69 százalékra esett.
A családi házak négyzetméterára 13 százalékkal, 814 ezer forintra emelkedett, a lakásoké pedig 9 százalékkal nőtt, és már átlépte az 1 millió forintos négyzetméterárat.
Az első lakásukat vásárlók egyre nagyobb arányban mennek ki Budapestről
A Duna House szerint az Otthon Start hatása az agglomerációban is jól érzékelhető. A társaság ügyfelei között az első otthonukat vásárlók aránya a tavalyi 21 százalékról 28 százalékra emelkedett.„Az agglomerációban is nagyon erősen hatott az Otthon Start. Az első otthonukat vásárlók közül sokan a fővárosnál olcsóbb, de jól megközelíthető településeken keresnek házat vagy lakást” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Budapesten idén átlagosan 1,33 millió forint volt egy négyzetméter, vagyis az agglomeráció továbbra is nagyjából harmadával olcsóbb a fővárosnál.
Érd környékén különösen elszálltak az árak
A legnagyobb drágulás a délkeleti és a déli szektorban történt. A délkeleti térségben egy év alatt 20 százalékkal, 840 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár. A déli szektorban 18 százalékos drágulás után 850 ezer forint lett az átlag.Érd még ebből a mezőnyből is kiemelkedett: a városban 22 százalékkal, 883 ezer forintra emelkedett az átlagos négyzetméterár. Az északnyugati szektorban 12 százalékos növekedést mértek, itt 895 ezer forint körül alakult az átlag.
Már nem Buda környéke a legdrágább
Az egyik legérdekesebb változás az agglomerációs sorrend átrendeződése. Idén már nem a nyugati, hanem az északi szektorban a legmagasabb az átlagos négyzetméterár. Itt 6 százalékos emelkedés után 940 ezer forintot fizettek átlagosan egy négyzetméterért. Dunakeszin ennél is magasabb, 1,18 millió forintos átlag alakult ki.A nyugati szektorban ezzel szemben 3 százalékkal, 898 ezer forintra csökkent az átlagos négyzetméterár. Budaörs ugyanakkor továbbra is az egymilliós szint felett maradt. Teljes vételárban továbbra is a nyugati térség vezet: itt egy ingatlanért átlagosan közel 100 millió forintot fizettek.
A keleti agglomeráció maradt a legolcsóbb
A keleti szektorban mindössze 5 százalékkal emelkedtek az árak, az átlagos négyzetméterár így 823 ezer forint lett. Ezzel jelenleg ez a legolcsóbb agglomerációs térség a főváros körül.Szegő Péter szerint éppen emiatt itt maradhatott még a legtöbb tér további áremelkedésre, hiszen a budapesti árakhoz képest itt a legnagyobb a különbség.
241 milliós ház Fóton, 8 milliós ingatlan Biatorbágyon
A tranzakciók között idén is akadt néhány szélsőséges példa. A legdrágább értékesített ingatlan egy 581 négyzetméteres fóti ház volt, amely 241 millió forintért kelt el. A másik végletet egy 23 négyzetméteres biatorbágyi kis ház jelentette, amelyért 8 millió forintot fizettek. A legmagasabb fajlagos árat Remeteszőlősön regisztrálták, ahol 1,84 millió forintot fizettek egy négyzetméterért.Továbbra is a déli agglomeráció a legnépszerűbb
A Duna House ügyfelei körében a déli szektor maradt a legkeresettebb: az agglomerációban vásárlók 29 százaléka itt kötött szerződést. A délkeleti térséget 19 százalék, az északit 17 százalék választotta. Az északnyugati szektor részesedése 13, a nyugatié 12, a keletié pedig 10 százalék volt.Elérhették a vevők tűréshatárát a legdrágább települések
A nyugati szektor árcsökkenése arra utalhat, hogy egyes térségekben már van olyan árszint, amely fölött a kereslet látványosan gyengül.„A drágulás lassulhat az agglomerációban. A nyugati szektor már most mutatja, hogy van egy árszint, amit a vevők nem tudnak vagy nem akarnak megfizetni” – mondta Szegő Péter.
A következő hónapokban ezért egyre nagyobb különbség alakulhat ki a már nagyon magas árszintről induló nyugati és északi települések, illetve a még olcsóbb keleti és délkeleti térségek között.
Az agglomeráció így továbbra sem egységes piac: miközben egyes településeken már megjelent az árplafon, máshol még mindig gyors felzárkózás zajlik.
Forrás: Duna House. Az elemzés a 2025. és 2026. január–augusztus között megvalósult tranzakciók alapján készült.
