A felek erre irányuló szerződése önmagában még nem feltétlenül jelent teljes garanciát arra, hogy korlátlanul élni tudjon a vételi jog jogosultja e hatalmával. A szerződés ugyanis „csak” egy kötelmi igényt keletkeztet a jogosult javára. Ha azonban úgy alapítjuk meg a vételi jogot az ingatlanra, hogy a jog bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlan tulajdoni lapjára, akkor ez a jogosultság dologi hatályúvá válik, azaz mindenkire kihat, aki az ingatlanon a későbbiekben jogot szerez. Egyszerűbben fogalmazva, ha a vételi jogunk be van jegyezve, akkor azt akár az ingatlan új tulajdonosával szemben is érvényesíteni tudjuk, míg ha nem került bejegyzésre, akkor az ingatlan-nyilvántartás tartalmában bízva, ellenérték fejében jogot szerző, jóhiszemű vevővel szemben nem tehetünk semmit.
Vételi jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. E jog bejegyzését követően bejegyzett jogokat és tényeket csak az adott jog vagy tény jogosultjának hozzájárulása esetén lehet törölni.
A vételi jogot alapító szerződést írásba kell foglalni, továbbá meg kell határozni a vételi jog tárgyát és a vételárat is. Természetesen a vételárat nem kell feltétlenül pontos pénzösszegben meghatározni, hanem bármely módszer elfogadható, amellyel a teljesítés időpontjában a fizetendő vételár meghatározható. Ez lehetőséget ad a feleknek arra, hogy kiküszöböljék a vételi jog létesítése, valamint e jog gyakorlása közötti időben bekövetkező árváltozásokból eredő kockázatot, és ezzel megfosszák az ügyletet attól a spekulációs jellegétől, amit egy előre, fixen meghatározott vételár kikötése kölcsönözhetne neki.
Jelentős változás a korábbi szabályokhoz képest, hogy a törvény nem szab időbeli korlátot a vételi jognak. Korábban 5 évre lehetett ilyen jogot alapítani, ma azonban akár határozatlan időtartamra szóló vételi jog alapításában is megállapodhatnak a felek. Az időben korlátlan vételi jog csakis e jogok kötelezettjének érdekeit sérti, aki viszont a jog létesítésekor, mint szerződő fél olyan helyzetben van, hogy beépítheti a szerződésbe az érdekeinek védelméhez szükséges időbeli korlátokat vagy más garanciákat – ha ezt nem tette meg, így járt.
Szerzőnk dr. Kesseő-Balogh Péter ügyvéd, a Jogadó Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
