Már szinte mantraként terjedt el a budapesti lakóközösségek körében, hogy az alapító okirat módosításához a lakók 100%-os egyetértése kell. Az általános szabály alapján ez igaz is, azonban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) néhány kivételről is említést tesz. Az egyik (talán a legfontosabb) ilyen kivétel lesz ezen bevezető bejegyzés témája, de a sorozatot a társasházi tetőterek beépíthetősége és elidegenítése körüli jogi helyzet boncolgatásának szánjuk.
A Tht. megengedi, hogy a társasházi lakóközösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jogát saját maga gyakorolja abban az esetben, ha a közös tulajdonban lévő ingatlanrész (pl. mosókonyha, szárító, beépíthető tetőtér, házmesterlakás) önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ehhez pedig elegendő az összes tulajdoni hányad kétharmadának egyetértése. Ez jól hangzik, mert a kétharmad garantáltan nem 100%.
A törvény meghatározza azt is, hogy mely ingatlanrészek vannak ebből a körből kizárva, még akkor is, ha önálló ingatlanként ki lehetne azokat alakítani: az épület tartószerkezetei, az épület biztonságát és állékonyságát, illetve a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy (még akkor is, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van) esetében az elidegenítésről nem beszélhetünk.
Szép is lenne, ha valaki a közgyűlés kétharmados egyetértésével megvenné a liftet, és abban rendezné be a saját tárolóját, vagy lifthasználati díjat szedne a lakóktól! Nagyon extrém példa, de ha a fenti kizáró rendelkezés nem lenne, akár ez is elképzelhető volna.
Ahhoz, hogy a kétharmados szavazati arány elég legyen az ingatlanrész elidegenítéséhez, a hatályos alapító okiratnak a lakóközösség javára szóló ezen felhatalmazást tartalmaznia kell.
Ilyen felhatalmazás hiányában is megengedőbb a törvény, tehát ekkor sem kell 100%-os egyetértés a közgyűlési határozat elfogadásához és az ezzel járó alapító okirat módosításhoz, mert ilyen esetben az összes tulajdoni hányad négyötöd arányú egyetértése is elegendő a lakóközösség közös tulajdonában álló ingatlanrész értékesítéséhez. Ebben az esetben viszont a közgyűlési határozatban fel kell tüntetni, hogy a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozat meghozatalának napjától számított 60 napon belül élhetnek keresetindítási jogukkal, azaz megtámadhatják a határozatot. A megtámadást a törvény szerint még be is kell jelentenie a kisebbségben maradt tulajdonostársnak a közös képviselő felé.
Az elidegenítésről rendelkező határozat tehát csak akkor lesz joghatás kiváltására alkalmas, ha a tulajdonostársak vagy nem tesznek bejelentést a közös képviselő felé a határozat megtámadásról, vagy olyan tartalmú nyilatkozatot tesznek, miszerint nem élnek keresetindítási jogukkal.
Akár kétharmados, akár négyötödös arányban szavazza meg az elidegenítést a közgyűlés, bizonyos formai és tartalmi előírásoknak meg kell felelnie a határozatnak.
Magában a határozatban kötelező elemként fel kell tüntetni a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok változását, formailag pedig ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni a határozatot. Ha ezeknek megfelel a határozat, alkalmas lesz az ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzésre, azaz arra, hogy a lakóközösség közös tulajdonából külön tulajdon keletkezhessen a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban is.
A könnyítő szabály jó kezdeményezés a jogalkotó részéről, mert gördülékenyebbé teheti a társasházi befektetéseket, hiszen mindannyian találkoztunk már azzal a lakóval, aki semmit semmilyen körülmények között nem ír alá, minden mögött átverést sejt, ezzel pedig sokszor gúzsba köti a lakóközösség többi tagját, bevételi forrástól, állagmegóvó beruházástól, fejlesztéstől fosztja meg a társasházat, a lakóközösség egészét.
Idáig a képlet logikusnak és egyszerűen végrehajthatónak tűnik, azonban a jogharmonizáció ezen a téren sem kifogástalan. Az irányadó különböző jogszabályok összehangolása terén már akadnak anomáliák, hiányosságok, ezek pedig alaposan meg tudják nehezíteni az egyszerűnek tűnő gyakorlati kivitelezését pl. egy társasházi padlástér eladásának, megvételének, majd ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének. Hogy ne menjünk messzire: az építési jogszabályok nem ugyanazt a terminológiát használják, mint a Ttv. vagy az ingatlan-nyilvántartási szabályok.
A padlás nem tetőtér, helyiség csak tetőtér lehet, a társasház pedig csak lakásból és nem lakás céljára szolgáló helyiségből állhat. És itt minden szónak jelentősége van.
Ezen a keskeny ösvényen haladva nézzük majd meg a következő bejegyzésemben, hogy valójában hogyan lesz egy galamboktól sűrűn látogatott poros-koszos és közös padlástérből ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett külön tulajdon.
Szerzőnk dr. Kesseő-Balogh Péter ügyvéd, a Jogadó Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
