Az Airbnb szolgáltatás megjelenésével a lakás ingatlanok rövid távú kiadása szálláshely-szolgáltatás útján több olyan gyakorlati és jogi problémát hozott a felszínre, amik eddig nem kaptak különösebb figyelmet. Ezeket nézzük most át.
A tulajdonosoknak nyilván joguk van ahhoz, hogy a társasházi lakásukat saját belátásuk szerint hasznosítsák, a tulajdonostársaknak pedig ahhoz van joguk, hogy a lakhatásukat zavaró jelenségekkel szemben jogi eszközökkel is fellépjenek. A lakásban történő szálláshelyi vendéglátás, idegenek rövid időtartamú, rendszeres és üzleti jellegű lakásban való tartózkodását jelenti, szemben a tulajdonos, a haszonélvező, a bérlő vagy a lakást más jogcímen használó tartós, életvitelszerű használatával.
A társasházakról szóló törvény – egyebek mellett – az ilyen esetekre teszi lehetővé azt, hogy a tulajdonostársak a szervezeti és működési szabályzatban a külön tulajdonban álló lakások használatára vagy hasznosítására vonatkozóan korlátozó rendelkezéseket írjanak elő – így példának okáért megtiltsák azt, hogy a tulajdonos a lakáscélú ingatlant szálláshelyként üzemeltesse.
A tulajdonostársaknak ezen felhatalmazás alapján ahhoz is joguk van, hogy a megvizsgálják, értékeljék és az SzMSz rendelkezésén alapuló közgyűlési határozatban is kifejezésre juttassák azt, hogy adott esetben jogaikat, illetőleg törvényes érdekeiket sértve érzik-e abban az esetben, ha a tulajdonos az SzMSz-ben írtaktól eltérően hasznosítja a lakását.
Ilyen esetben a társasház közgyűlése érvényesen hozhat olyan határozatot, amelyben kötelezi a tulajdonost arra, hogy a lakás funkciójától eltérő hasznosítását szüntesse meg.
Vagyis, amennyiben a társasházközösség ki akarja zárni annak a lehetőségét, hogy a társasházban Airbnb szolgáltatás keretében egy vagy több tulajdonos szálláshelyeket üzemeltessen lakásokban, az erre vonatkozó korlátozásokat az SzMSz-ben kell rögzíteni, ellenkező esetben a társasház közgyűlése felhatalmazás hiányában nem hozhat érvényes tiltó vagy korlátozó döntést.
Megfordítva pedig, ha valaki lakás ingatlanban szeretne szálláshely-szolgáltatást nyújtani a társasházban, első dolga kell, hogy legyen, hogy előzetesen ellenőrzi a SzMSz-t, azzal kapcsolatosan, hogy tartalmaz-e korlátozást a lakások elérő célú hasznosítására, vagy sem.
Hangsúlyozni kívánjuk azt is, hogy a társasház közgyűlése még az SzMSz felhatalmazása esetén sem alkalmazhat az eltérő használat megszüntetésére való kötelezésen túl egyéb, szigorúbb szankciót, így az egységes bírói gyakorlat alapján nem jogosult például arra, hogy pénzbírságot vessen ki arra a tulajdonosra, aki megsérti az SzMSz rendelkezéseit!
Szerzőnk dr. Jean Kornél ügyvéd, a Jogado Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
