Sokpólusú a hazai ingatlanpiac is, így nem könnyű általános, minden szegmensre és településre érvényes trendeket felvázolni. Az azért közös vonás, hogy áremelkedés természetesen mindenütt van, amit az építési és felújítási költségek drasztikus emelkedése indukál. Ugyanakkor nagyon-nagyon eltérő az áremelkedés mértéke, ami megint csak a polarizálódás erősödését mutatja a mai lakáspiacon – kezdi mondandóját beszélgetésünk elején Balla Ákos.
A Balla Ingatlan alapítója szerint egyértelmű, hogy az érdeklődők számát tekintve messze a legnagyobb kereslet a jól árazott, felújított, nagyvárosi, főként budapesti, és közeli agglomerációs nem túl nagy, azaz még megfizethető ingatlanok (jól árazott, jól kihasználható lakások, kisebb házak) iránt mutatkozik. A szakértő szerint egyelőre a hitelfelvétel sem esett vissza, ugyanakkor ősszel már lehet, hogy egy kicsit más kép fogadja majd a vevőket és az eladókat – teszi hozzá.
[caption id="attachment_13660678" align="aligncenter" width="652"]
Balla Ákos, a Balla Ingatlan alapítója[/caption]
Erősen beszűkülő lehetőségek
Különösen a jegybank minapi, egy százalékos kamatemelési döntése – illetve esetlegesen várható hasonló, érdemi alapkamat-emelések – teremtenek olyan helyzetet, hogy az átlagvásárlók által megigényelhető hitel plafonja milliókkal csökken. Miért? Azért, mert hiszen a jövedelemarányos törlesztőrészlet nagyságát rendelet szabályozza, a futamidők pedig már így is hosszúak. Mindez pedig olyankor következik be, amikor szinte hónapról hónapra 3-5, vagy akár 5-10 százalékkal is drágulnak egyes, igen kelendő nagyvárosi ingatlanok.Magyarán ahogyan a ma még fizetőképes középosztály lakásra fordítható jövedelme, megszerezhető hitelkerete csökken, úgy csökkenhet majd a mai intenzív kereslet is. Az árakat persze még nyilván „kitartják” a tulajdonosok és a lakossági hitelek drágulásának is igyekszik szabályozással gátat szabni a Magyar Nemzeti Bank. Ám „árral szemben” nem lehet a végtelenségig úszni, ha például nem nyugszanak meg a nemzetközi energiaárak vagy éppen az élelmiszerárak, akkor a kormányzat is kénytelen lesz felülvizsgálni legalábbis a lakossági benzinár-stopot és talán más hasonló intézkedéseket, már csak a költségvetés tűrőképesség miatt is.
Csökkenhet a kockázatvállalási hajlandóság
Amennyiben ez bekövetkezik, úgy a fenti gondolatmenet még érvényesebb lehet, és ezzel a költözési hajlandóságok (és anyagi lehetőségek) is mindenképpen csökkenni fognak igen széles társadalmi rétegekben. Mindebből egyelőre csak annyi látszik, hogy az átlagos, legtöbb adásvételt adó szegmensekben valamelyest csökkenni kezdett a tranzakciók száma. A magas használt árak mellett a háború okán sokszor még azok sem kockáztatnak, akik megtehetnék, így lassan eljöhet az az idő, amikor a családok – a növekvő bizonytalansági tényezők, illetve a dráguló hitelek miatt – tömegesen halasztják el a meglévő lakás eladását, a költözést. Ezért is lenne kulcsfontosságú, hogy a számos, 2022-es év során kifutó támogatások (felújítási támogatás, új lakás áfa-kedvezmény, falusi CSOK, illetve különösen az igen kedvezményes, 70 millióig felvehető zöldhitel) valamilyen formában tovább éljenek, megmaradjon a piacot ösztönző hatásuk. E keresleti erő fenntartására a következő egy-két esztendőben ugyanis nagyobb szükség lesz, mint akár a Covid időszakában volt.Szürke viharfelhők gyülekeznek
A háború jelentette, várhatóan még jó ideig velünk maradó, gazdasági visszaesés, valamint és az árak és – nem utolsó sorban – a kivitelezési költségek növekedése mind-mind alapvető piaci változásokat jeleznek előre. Csakhogy egy társasház építését nem szokás a felénél megállítani, így a háború és az infláció tényleges piaci hatásait az új építési engedélyek vagy épp a felújítási aktivitás mutatóin tudjuk lemérni, és ezek bizony kissé megtorpantak az utóbbi hetekben. Ez azonban egyfajta negatív spirált indíthat el, mert ha kevesebb lakást lehet előre értékesíteni, akkor még tovább drágulnak az új otthonok, hiszen a fejlesztőknek általában az eladott otthonok árának jó része szükséges az építkezés folytatásához, befejezéséhez.Mindezek a szürke viharfelhők egyelőre csak a „távolban” tűntek fel. Jelenleg, 2022. május elején olyannyira markáns keresleti piacról beszélhetünk, így többek között emiatt is emelkedtek az értékesítési árak az elmúlt egy év során. Dél-Pesten például 10-15 százalékkal emelkedtek egy év alatt a panellakások és a családi házak árai. A telkek esetében pedig lényegesen nagyobb, 30 százalékos drágulás következett be – hoz példát Balla Ákos az elmúlt év folyamataira.
Csak az kell, ami nem túlárazott!
A keresleti piac miatt a lakáspiaci alku mértéke is csekély, ami azt jelenti, hogy átlagosan mintegy 4-5 százalékos alkura nyílik lehetőségük a vevőknek. Mi több, érdemes tudni, hogy sok esetben hirdetési árakon is el tudják adni az ingatlanközvetítők a keresett és jól árazott lakásokat.Balla Ákos azonban felhívja a figyelmet arra, hogy ez ugyanakkor nem azt jelenti, hogy a túlárazott ingatlanokat is lehetne adni hirdetési árakon. Sőt, ezekre jellemzően nincs érdeklődés. Ha sikerül is értékesíteni őket, akkor mintegy 10-15 százalékos alkura kell számítania az eladónak, de az értékesítési idő nagymértékben növekedett ezeknél az ingatlanoknál – jegyezte meg a szakértő, aki hozzátette, hogy a jól árazott ingatlanok viszont 3-5 hónap alatt elkelnek.
Dráguló építőanyag, hiányzó munkaerő, óvatosabb vevők
Ahogy szó volt róla a vevők a fővárosban is leginkább a felújított, jól karbantartott ingatlanokat keresik, ezek nagyobb eséllyel értékesíthetők. A felújítandó lakásokra még kisebb az érdeklődés az igen jelentősen megnövekedett építőanyagárak és a képzett munkaerő továbbra is aggasztó hiánya miatt. Ha ez egyes ingatlan típusokat nézzük, akkor lakások esetében szinte minden típusra mutatkozik érdeklődés, míg családi házaknál a fővárosban 80-100 négyzetméter körüli, egyszintes ingatlanokra lenne a legnagyobb kereslet, azonban a kínálat ebben a kategóriában rendkívül csekély. Az új építésű ingatlanok iránt is jelentős az igény, ugyanakkor egyre óvatosabbá válnak a vevők. Ennek oka, hogy a folyamatos anyagár-, illetve munkadíj-emelkedések miatt nagyobb felelősséget igényel a vásárló részéről a kivitelező által megfogalmazott szerződés aláírása. A legnagyobb kereslet egyébként a lakástámogatási rendszerhez igazodó, maximálisan támogatott méretű és energetikai besorolású ingatlanok iránt a legnagyobb – tette hozzá.
Kevés a befektető, de akad aki „menekíti” pénzét
A szakértő mindeközben kitért arra is, hogy jelenleg a klasszikus befektetők csak csekély számban vannak most jelen az ingatlanpiacon, mivel kevés a számukra kedvező ajánlat. Megjelentek viszont egy ideje azok a befektetők, akik megtakarításukat ingatlanba fektetnék, kvázi a pénzromlás elől „menekítenék”. Ők a kisebb lakásokat keresik, és a megtakarított összeget annak nagyságától függően esetenként hitel felvételével egészítik ki. A hitelfelvétel továbbra is jellemző a vásárlásoknál, ami azt jelenti, hogy még mindig nagyobb arányban vannak a hitel bevonásával vásárlók. A lakáscélú vásárlók körében átlagosan 10 millió forintos hitelfelvétel a jellemző, de a drágább ingatlanok esetében a 20 millió forintos, vagy azt meghaladó összegű hitel sem ritka.Nőnek már a bérleti díjak is!
Ha pedig valaki vásárlás helyett bérelne, akkor számítania kell arra, hogy mivel megnőtt a bérelhető lakóingatlanok iránti kereslet, így ehhez igazodtak az árak is. Kisebb, azaz 1,5-2 szobás lakásokat már a külső pesti kerületekben is csak 120 ezer forintot meghaladó havi bérleti díjért tudnak kivenni.Változás egyébként nem várható a külső pesti kerületek ingatlanpiacán, és más nagyvárosi lakáspiacokon még legalább egy-két hónapig, utána viszont több tényezővel is számolni kell, amelyek befolyásolhatják a kereslet és kínálat egyensúlyát. Így az őszi hónapokban már elképzelhető egy jelentősebb változás a hazai ingatlanpiacon – von konklúziót a Balla Ingatlan alapítója.
