Az eladó használt ingatlanok szűk kétharmada - a hirdető tulajdonosok megítélése szerint - az újszerű és a felújított kategóriába tartozik, míg felújítandóként csak nagyjából minden hatodik ingatlant hirdetnek.
Az utóbbi évben az árak szinte minden helyszínen és kategóriában jócskán felfelé mozdultak. A legnagyobb változást a budapesti lakások esetében látjuk, a legkisebb mozgás a házak teljes országos piacán történt. Nem meglepő módon óriási a szórás az átlagos négyzetméterárakban, a fővárosban egy lakást átlagosan már 1,2 milliós négyzetméteráron hirdetnek, míg a házak esetében az országos átlag 520 ezer/négyzetméter.
A legfrissebb éves inflációs adattal (3,7% KSH december eleji adatközlése szerint) brutális reálárnövekedést látunk a lakások piacán, azon belül is főleg a fővárosban, ahol az árak csaknem ötödével emelkedtek. De derekas az ország egészében a lakásárnövekedés 12 százalékos mértéke.
A másik oldalon viszont a házak országos átlagos négyzetméterárait nézve már kevésbé izmos a növekedés, itt az 5 százalék emelkedés éppen csak infláció fölötti gyarapodást jelent.
Megnéztük azt is, hogy ha a hirdetett ingatlanokat (házakat, lakásokat az egész országban együtt) állapot szerint vizsgáljuk, milyen hosszabb távú trendeket látunk. Ezek alapján a vevői érdeklődés egyértelműen nagyobb a jobb állapotú ingatlanok iránt.
A legerősebb áremelkedést tavaly október óta a felújított kategória produkálta (+13%), ezt követi az újszerű (9%) szegmens. A felújítandóként hirdetett ingatlanok esetében viszont az áremelkedés ugyanebben a periódusban összesen 2 százalékot tett ki.
Az állapotot ingatlantípus és lokáció szerint bontva még jobban kirajzolódnak az ország ingatlanpiacának egyenlőtlenségei - ez egyben szomorúan illusztrálja azt, mennyire reménytelen helyzetben van az, aki például egy leszakadó térségben rendelkezik egy házzal, és onnan szeretne elmenni munkát vállalni egy nagyvárosba.
A skála egyik végén az újszerű budapesti lakások vannak, ezek átlagos négyzetméterára gyakorlatilag megegyezik az újépítésű átlagos fővárosi négyzetméterárakkal. Ugyanitt a legolcsóbb, felújítandó lakásokért is több, mint 900 ezer forintot kell fizetni négyzetméterenként - legalábbis a hirdetők elképzelései szerint.
A másik véglet a felújítandó házak országos átlagára, ami 334 ezer forint, ennél azonban jóval többet mond az az adat, hogy a hirdetések között jócskán találni felújítandó falusi házakat 10 ezer forint körüli négyzetméteráron is - és nem csak a legelmaradottabb kistérségekben.
Arra is kiváncsi voltam, mekkora a szakadék a hirdetők elképzelései és a piaci realitás között. Ennek ábrázolásához megnéztük azokat a hirdetéseket, amelyek az elmúlt két hónap során kikerültek az adatbázisból. Bár ennek egyes esetekben egyéb okai is lehetnek, de jellemzően mégis az magyarázza, hogy ezek gazdára találtak. Ezeket az eltűnt hirdetéseket tekintjük eladottnak.
Látványos, hogy a hirdetési és az eladási árak között jóval nagyobb a különbség Budapesten (lakások: 8%, házak 7%). Ahogy az is érdekes, hogy a kerületek között óriási különbségek vannak a hirdetési és az eladási árak közötti szakadék méretében.
Mindenesetre érdekes egymás mellett látni az újépítésű hirdetési árakat, a használt hirdetési árakat, majd rápillantani az eladási árakra, hogy kiugorjon, hogy egyes városrészekben pusztán a hirdetések alapján árazni elég félrevezető lehet. Ha például valaki a Hegyvidék hárommilliós újépítésű négyzetméteráraiból indul ki amikor használt lakását meghirdeti, valószínűleg jó sokáig várhat majd a vevőkre az 1,46 milliós eladási árak mellett.
Az is érdekes, hogy az újépítésű, az újszerű majd a skála másik végén találahtó felújítandó lakások között mekkora árkülönbségeket látunk a különböző kerületekben.
Ez alapján igazán jó biznisznek tűnik jó adottságú felújítandó lakásokat keresni, majd azokat újszerű állapotban piacra dobni - bár az is igaz, hogy az eladási árak alapján a legtöbb “úri” kerületben is érdemes szem előtt tartani azt, hogy a tényleges eladási árak valószínűleg jóval alacsonyabbak, mint amit a hirdetések sugallnak.
És, hogy mennyi idő alatt szerezhet Átlag János új otthont Magyarország különböző térségeiben? Ehhez a KSH által közölt legfrisebb medián keresetből (359 100 forint) indultunk ki, és abból a valószínűtlen feltételezésből, hogy átlagos keresetű honfitársunk minden hónapban a teljes nettó fizetését félre tudja tenni.
Így az derül ki, hogy a leghamarabb Nógrád megyében lesz az átlagos eladó ingatlan tulajdonosa János, itt csak hat évnyi nettójára van szükség. A legtovább pedig Budapesten húzza majd az igát, ahol 30 év és négy hónapnyi fizetés kell jelenleg az átlagos eladó használt ingatlan megvételéhez.
