Az ingatlanpiac egyik legfontosabb mutatója az újépítésű lakások négyzetméterára, amely a kereslet és kínálat dinamikájáról, valamint a gazdasági környezet hatásairól ad képet. Így az év elején az Ingatlantájoló legfrissebb adatai alapján ismét megnéztük, hogyan változtak a négyzetméterárak az elmúlt évben.
A statisztikák betekintést nyújtanak az egyes kerületek árkülönbségeibe, és rámutatnak azokra a területekre, ahol jelentős változások történtek az elmúlt évben.
Az újépítésű lakások négyzetméterárai továbbra is jelentős különbségeket mutatnak Budapest kerületei között, és az előző évhez képest több kerületben emelkedtek az árak.
A legmagasabb négyzetméterárakat a 12. kerületben tapasztalhatjuk, ahol az átlagár 2025 januárjában elérte a 3,18 millió forintot, szemben a 2024 januári 2,43 millió forinttal. Ez több mint 30%-os emelkedést jelent, amely a prémiumprojektekkel és a hegyvidéki kerület presztízsével magyarázható.
A 13. kerület is kiemelkedő a maga 26 százalékot is meghaladó áremelkedésével, itt egy újépítésű négyzetméter 1,47 millió forintról 1,85 millió forintra drágult.
Éves teljesítményében a 15. kerület is figyelemre méltó, ahol az átlagos négyzetméterár 2024 januárjában 1,05 millió forint volt, amely 2025 januárjára 1,23 millió forintra emelkedett. Ez 17,4 százalékos növekedést jelent. Hasonló trend figyelhető meg a 4. kerületben is, ahol az árak 1,39 millió forintra emelkedtek, ami szintén 17 százalékkal haladja meg a tavaly ilyenkori szintet.
Budapest újépítésű piacát egyben nézve jelenleg az átlagos négyzetméterár 1,68 millió forint, ez 18 százalékkal magasabb, mint 2024 év elején.
A lakások szobaszám szerinti bontásában is jelentős eltéréseket mutatnak az újépítésű lakások négyzetméterárai. Az adatok alapján egyértelműen látható, hogy a szobaszám növekedésével párhuzamosan a négyzetméterárak is emelkednek.
A szobaszám szerinti bontásból kirajzolódó árkülönbségek nemcsak a nagyobb lakások prémium jellegét tükrözik, hanem arra is rámutatnak, hogy az elmúlt időszakban a piacon kisebb arányban maradtak meg az olcsóbb, kisebb lakások, miközben a nagyobb, drágább ingatlanok dominanciája erősödött.
Az újépítésű lakások kínálati szerkezete jelentős átalakuláson ment keresztül az elmúlt év során. 2024 januárjában még a kisebb, 1–2 szobás lakások domináltak, ezek akkor a kínálat bő felét tették ki. 2025 januárjára azonban ez az arány drasztikusan csökkent, miközben a nagyobb, 3
vagy annál több szobás lakások aránya látványosan nőtt.- 1 szobás lakások
: A kínálat aránya 14 százalékról 10 százalékra csökkent. Az a tippünk, hogy emögött nem az épített új garzonok mennyiségének jelentős csökkenése van, hanem az, hogy ezeket kapkodják el leghamarabb a piacról, az utánpótlás pedig az építőipar lassulása miatt egyenlőre kisebb számban jelent meg a piacon.
- 1,5–2 szobás lakások
: Ez a kategória is veszített a súlyából, az egy évvel ezelőtti 38%-ról 31%-ra esett vissza.
Eközben viszont a
3,5–4 szobás lakások aránya14%-ról 19%-ra emelkedett, míg a 4,5 szobás vagy annál is nagyobb lakások részesedése mostanra öt százalékra nőtt.
Az elmúlt években az ingatlanpiacot erős recessziós jelek jellemezték, a magas infláció és a megemelkedett kamatszint nem kedvezett az ingatlanbefektetéseknek, és jó ideig hónapról hónapra reálárcsökkenést láttunk, különösen borús volt a 2023-as év, és a tavalyi év eleje.
A 2024-es év azonban fordulópontot hozott. Az év első hónapjaiban ugyan még a stagnálás és óvatos növekedés volt jellemző, de a nyárra a bizalom lassan visszatért a piacra. Augusztusra az ingatlanárak növekedési üteme már meghaladta az inflációt, és a pozitív tendencia tovább erősödött az év vége felé. Novemberre és decemberre az árnövekedés üteme már 9% fölé emelkedett, és végre az ingatlanok reálértéke is erősebben
kezdett növekedni.A 2025-ös év rendkívül ígéretesen indult, hiszen januárban az újépítésű lakások négyzetméterárai 18 százalékos év/év növekedést mutattak.
A legdrágább átlagos újépítésű lakást a 2. kerületben találjuk, ahol egy ilyen ingatlan ára csaknem 360 millió forint, az átlagos lakásméret pedig 130 négyzetméter körül alakul. Hasonlóan kiemelkedő a 12. kerület, ahol az átlagos új lakás ára 340 millió forint, míg a mérete 107 négyzetméter.
A megfizethetőbb városrészek közé tartozik Újpest, ahol az átlagos lakásár 114,8 millió forint, az átlagos méret pedig 83 négyzetméter körüli. Zugló, azaz a 14. kerület is vonzó opciót kínál a “középkategóriás” vásárlók számára, 95,3 millió forintos átlagárral és 68,5 négyzetméteres átlagos mérettel. Ezek a kerületek elsősorban családok és fiatal párok számára lehetnek ideálisak, akik megfizethetőbb árú, de nem túl apró lakást keresnek.
A város legolcsóbb átlagos újépítésű lakásait, ahogy mindig, most is Erzsébetvárosban találjuk, ahol a kis lakásméretek miatt az árak is viszonylag alacsonyak, itt 58,5 millióba kerül a tipikus újépítésű otthon.
Szokás szerint azt is megnéztük, mennyi ideig kell dolgozni egy átlagos keresetű honfitársunknak, ha szeretne egy budapesti újépítésű lakást. Ehhez azt feltételeztük, hogy Átlag János a KSH által közölt nettó mediánbért viszi haza minden hónapban (366 ezer forint), és olyan szerencsés, hogy azt az utolsó fillérig félre is tudja tenni.
Jól látszik, hogy még az ilyen kivételesen sokat megtakarító magyar állampolgárnak is 81 évnyi nettó keresetére van szüksége, hogy vegyen egy átlagos új lakást a Rózsadombon, és a Hegyvidékre is csupán 77 és fél év múlva költözhet. A leghamarabb a 21. Kerületben juthat új lakáshoz Jánosunk, itt “csupán” 10 és fél évnyi teljes keresetét kell félretennie, és már hívhatja is a költöztetőket.
