Az újépítésű lakások budapesti piacán júniusban is kitartott az áremelkedés lendülete. A tavalyi azonos időszakhoz képest a hirdetési négyzetméterárak érezhetően emelkedtek – a drágulás mértéke messze meghaladja az inflációt, és a legtöbb kerületben kétszámjegyű növekedést látunk.
Ami viszont legalább ennyire figyelemre méltó: a kínálat nem csökkent olyan mértékben, mint azt sok elemző várta. Korábban több szakértő is azt jósolta, hogy a korábban indult projektek kifutásával nyárra látványosan megcsappan majd az elérhető új lakások száma – ehhez képest a hirdetések volumene továbbra is stabil, sőt néhány kerületben még kisebb bővülést is tapasztalunk. A beruházók tehát nem vonultak vissza látványosan, és úgy tűnik, a kereslet sem húzódott teljesen háttérbe – legalábbis a kínálati oldalon még nem érezni a kivárás jeleit.
Három világ egy városon belül
A budapesti újépítésű lakáspiac térképes áttekintése jól kirajzolja a városon belüli árzónákat, amelyek nemcsak számokban, hanem városszerkezetben is markánsan elkülönülnek egymástól. Nagyon leegyszerűsítve három ársáv rajzolódik ki.
A belső luxusmag – ide tartozik az I., II., XII. és V. kerület, valamint a VI. kerület Andrássy út menti része. Ezeken a területeken 2,3–3 millió forint között alakul az új lakások négyzetméterára, a három budai elitkerület pedig már 3 millió felett jár. Ez a város elitövezete, ahol a prémium adottságok, a korlátozott kínálat és a stabil kereslet stabilan magasan tartják az árakat.
A középső gyűrű, a „feltörekvők” övezete – itt találjuk többek között a III., IX., XIII., VII., VIII., XIV. kerületet, ahol az árak 1,5 és 2 millió forint között mozognak. Ezek a városrészek jól megközelíthetők, sok új fejlesztés történt bennük az elmúlt években, és bár nem érik el a belső kerületek árszintjét, derekas áremelkedést láttunk bennük az elmúlt években.
A térképen világoszöld külső pesti gyűrűben akár 1,1–1,2 millió forintos négyzetméteráron is találhatunk új lakásokat, ami a belvárosi árak harmadát jelenti. Ezek a kerületek jellemzően csendesebb, kertvárosiasabb környezetet kínálnak.
Lendületben az árak – de nem mindenhol egyformán
Budapesten az újépítésű lakások négyzetméterárai átlagosan 18,4 százalékkal emelkedtek egy év alatt. A növekedés azonban nem egyenletes: egyes városrészekben 30-45 százalékos drágulás is bekövetkezett, míg máshol inkább stagnálást vagy enyhe csökkenést látunk.A legnagyobb éves áremelkedést a XVIII. kerület produkálta, ahol 45 százalékkal nőttek az árak, de szorosan követi a XIII. kerület (+31 százalék), valamint a XIV. és XII. kerület is bőven 25 százalék feletti növekedést mutat.
A pesti belső kerületek közül kiemelkedik a VII. kerület, ahol több mint 26 százalékos növekedést látunk, a VI. és IX. kerület pedig szintén 15–16 százalék közötti emelkedést mutat.
Kapós garzonok
A budapesti újépítésű kínálat szobaszám szerinti bontása alapján egyértelműen kirajzolódik, hogy a piac gerincét a két-háromszobás lakások adják: a hirdetések több mint kétharmada ebbe a kategóriába tartozik. A másfél–két szobás lakások aránya harmincnégy százalék, a két és fél–három szobásaké pedig harmincöt százalék, vagyis ez a két típus messze dominálja az új lakások piacát.
A nagyobb, három és fél szoba feletti lakások már jóval ritkábbak: a három és fél–négy szobás kategória tizennyolc százalékot, míg a négy és félnél is nagyobbak csupán négy százalékot tesznek ki.
A garzonok aránya mindössze kilenc százalék – és ez az arány az elmúlt év során fokozatosan csökkent. Ezt a típust vásárolják fel a leggyorsabban a befektetési céllal lakást kereső vevők, akik számára ezek a jól kiadható lakások mindig vonzóak.
A különböző lakásméretek négyzetméterárai között csak viszonylag kicsi eltérések vannak, de a megfigyelés így is érvényes: a legkisebb, egyszobás lakások a legdrágábbak négyzetméterre vetítve, a nagyobb keresletből következő gyors értékesíthetőség miatt.
Átlag János és az újépítésű álom: harminc évnél is hosszabb út
Elemzéseink visszatérő szereplője Átlag János. Képzeletbeli vásárlónk, aki mindig a legfrissebb nettó mediánbért keresi, nincsenek kiadásai, így a teljes fizetését félre tudja tenni, és az elemzéseinkben azt vizsgáljuk, hány évnyi megtakarítással tudna megvásárolni egy átlagos újépítésű lakást a különböző budapesti kerületekben.Jánosnak júniusban 28,7 évnyi megtakarításra lenne szüksége az átlagos újépítésű lakáshoz. A különbségek azonban drámaiak:
A legelérhetetlenebb a II. kerület, ahol egy átlagos újépítésű lakásért több mint hetvennégy évnyi nettó mediánbért kellene félretenni. Ehhez hasonlóan megfizethetetlen az I. kerület (41,4 év) és a XII. kerület (68,6 év) is – itt a piac mostanra teljesen elszakadt az átlagjövedelmek szintjétől.
A legkönnyebben elérhető kerületek közé tartozik a VII. kerület (15,5 év), a VIII. kerület (18,4 év), valamint a XX., XIX. és XXIII. kerület, ahol húsz év alatti értékek jelennek meg. Ez a grafikon mutatja talán legplasztikusabban, mennyire torz a kínálati árak és a jövedelmek közötti kapcsolat – különösen a prémium kerületekben. Az új lakások piacát jelenleg egyértelműen nem az Átlag Jánosok kereslete tartja mozgásban, hanem a befektetők és a felső jövedelmi sávban mozgó vevők.
Az újépítésű lakások négyzetméterárai immár fél éve tartósan jóval az infláció felett emelkednek Budapesten. Júniusban a hirdetési árak 18,4 százalékkal haladták meg az előző év azonos időszakát, miközben az infláció csupán 4,4 százalék volt. A különbség nem új keletű: az idei évben minden hónapban jelentősen gyorsabb volt az árak növekedése, mint az általános árszinté, az új lakások értéke reálértéken is számottevően nő – és ez a trend jelenleg nem mutat lassulást.
