Az Ingatlantájoló friss hirdetési adatai alapján a használt lakóingatlanok piacán továbbra is az optimizmus a meghatározó hangulat. A hirdetők többsége nem lefelé, hanem felfelé igazítja árait, és a kínálat is bőségesebb maradt annál, mint amit a korábbi hónapokban jósoltak. Úgy tűnik, az év első felében látott keresleti élénkülés sokakat arra ösztönzött, hogy most próbáljanak meg eladni.
A számok azt mutatják, hogy a lakások iránt továbbra is nagyobb az érdeklődés, mint a családi házak iránt – előbbieket gyorsabban és könnyebben sikerül eladni. Ez részben a lakások jobb megfizethetőségének, részben a belvárosi, jól megközelíthető elhelyezkedésüknek is köszönhető.
A hirdetések alapján a kínálat közel fele „jó állapotú” - vagyis az “átlagos” otthonok, amelyek nem újszerűek és nem frissen felújítottak, de beköltözhető állapotban vannak. Ennél kisebb arányban jelennek meg a valóban friss állapotú ingatlanok: a felújított lakások aránya 23%, az újszerűeké mindössze 14%.
Érdekes módon a felújítandóként hirdetett ingatlanok aránya 15%, ami azt jelenti, hogy minden hetedik eladó ingatlan teljes körű korszerűsítésre szorul. Ez a szegmens különösen érzékeny a piaci hangulatra: ha nő a bizonytalanság, ezek az ingatlanok szinte eladhatatlanná válnak, ám élénkebb időszakban a befektetők figyelme könnyebben megakad ezen a szegmensen.
A drága még drágább lett - egyre nagyobb a szakadék a piaci szegmensek között
Az utóbbi bő másfél évben a legjobb állapotú ingatlanok ára emelkedett a legdinamikusabban: az újszerű és a frissen felújított lakások négyzetméterára júniusra kilencszázezer forint fölé kúszott.
A „jó állapotú” ingatlanok ára mérsékeltebben, de szintén emelkedett: a 2023 októberi 540 ezer forintos átlagárhoz képest mostanra 624 ezer forintnál járunk. Ez nagyjából tizenöt százalékos emelkedést jelent kilenc hónap alatt.
Ezzel szemben a felújítandó lakások ára alig mozdult el: 386 ezer forintról 403 ezer forintra nőtt, ami mindössze négy és fél százalékos növekedés. Ez jól mutatja, hogy a vevők továbbra is az azonnal költözhető vagy minimális ráfordítással élhető otthonokat keresik – a felújítási költségek emelkedése és a kivitelezők hiánya miatt a rossz állapotú ingatlanok iránt továbbra is csekély az érdeklődés.
Ha csak az elmúlt egy év hirdetési árait hasonlítjuk össze, egyértelműen a felújított lakások voltak a piac nagy nyertesei: ezek négyzetméterára 30 százalékkal nőtt. Az újszerű lakásoknál ez a növekedés 16 százalékos, a „jó állapotúaknál” 15 százalékos volt. A felújítandók ára viszont csak négy százalékkal emelkedett.
Árnyalt kép rajzolódik ki, ha az országos és budapesti árakat hasonlítjuk össze. Míg országosan a lakások átlagára huszonkét százalékkal nőtt egy év alatt, Budapesten ez a drágulás elérte a harminc százalékot is. A házaknál viszont jóval visszafogottabb a kép: országosan csak hét, Budapesten tizenöt százalékos az éves áremelkedés.
Lakás vagy ház? Felújított vagy felújítandó?
A legdrágább hirdetések továbbra is a budapesti, felújított lakások köréből kerülnek ki: ezek átlagos négyzetméterára meghaladja az 1,6 millió forintot. Szorosan mögöttük következnek az újszerű fővárosi lakások, szintén hasonló árszinten. Ezzel szemben egy vidéki, felújítandó családi ház hirdetési ára átlagosan alig haladja meg a 330 ezer forintot négyzetméterenként.
Országos átlagban a lakások minden állapotkategóriában többet érnek, mint a házak, és ugyanez igaz Budapestre is. A különbségek jól mutatják, hogy nemcsak a lokáció és az ingatlantípus, hanem az állapot is döntő tényező: a vevők egyre inkább hajlandók megfizetni a jobb állapotú, azonnal költözhető otthonokat – különösen a fővárosban. Ebben valószínűleg szerepet játszik a megbízható építőipari csapatok mostanra legendásan nehéz megtalálása és meredeken emelkedő díja.
Ki az az Átlag János?
Átlag János képzeletbeli olvasónk, aki pontosan a legfrissebben publikált nettó mediánbért keresi – vagyis azt a jövedelmet, amelynél a magyar dolgozók fele többet, a másik fele pedig kevesebbet visz haza havonta. János kivételes szerencsével minden fillérjét félre tudja tenni, és semmire nem kell költenie a megélhetéshez, így segítségével könnyen kiszámolható, hogy hány keresetre van szüksége ahhoz, hogy meg tudjon vásárolni egy átlagos eladó ingatlant. János példája persze nem a reális megtakarítási időt mutatja meg, inkább csak arra világít rá, milyen torz is lett az ingatlanpiac szerkezete a jövedelmekkel összevetve.
Budapesten különösen drámai a helyzet: a fővárosi ingatlanárak mellett Átlag Jánosnak több mint harmincegy évnyi teljes bérét kellene félretennie egy átlagos otthonért. Ez nemcsak országos csúcs, de egyben tünete is annak, hogy a budapesti ingatlanpiac szakadt el leginkább a jövedelmi realitásoktól.
A lista másik végén Nógrád megye áll, ahol alig több mint öt évnyi jövedelemből kijönne egy átlagos otthon – igaz, a bérszintek ott is alacsonyak, de az ingatlanárak is jóval szerényebbek.
