Ingatlanmix

Hirdetni könnyű, eladni nehéz: ingatlanárak a realitás tükrében

Az ingatlanhirdetések világa tele van várakozásokkal – az eladók sokszor a lehető legjobb forgatókönyvben reménykednek, de vajon mi az, ami ebből ténylegesen meg is valósul?

Megosztás:

Az ingatlanhirdetések világa tele van várakozásokkal – az eladók sokszor a lehető legjobb forgatókönyvben reménykednek, de vajon mi az, ami ebből ténylegesen meg is valósul? Cikkünkben ezúttal arra voltunk kíváncsiak, mekkora a különbség a hirdetett kínálat és a ténylegesen eladott ingatlanállomány között.

Az Ingatlantájoló adatbázisa alapján elemeztük a második negyedév mozgásait: megnéztük, milyen típusú házak és lakások tűntek el a kínálatból, vagyis mely hirdetéseket töröltek nagy valószínűséggel azért, mert az ingatlan gazdát cserélt. Az eredmények érdekes képet rajzolnak ki arról, hogy mi számít ma valóban eladhatónak – és mi az, ami inkább csak a hirdetők reményeiben ér sokat.

Budapest vezet, de jó néhány keleti megye is aktív

Az alábbi grafikon azt mutatja meg, melyik megyében mennyi ingatlan tűnt el az aktív kínálatból. Minél nagyobb a téglalap, annál több ingatlan cserélt gazdát. 

Továbbra is Budapest a legerősebb piac, a fővárost Pest megye követi, összhangban azzal a hosszabb távú trenddel, hogy sokan a Budapest környéki településeken keresnek elérhetőbb árú otthonokat.

Érdekesség, hogy a főváros és az agglomeráció után nem a hagyományosan erős nyugat-magyarországi megyék következnek, hanem például Bács-Kiskun, Hajdú-Bihar és Heves is kiemelkedő arányban szerepelnek az eladott ingatlanok között. 

Két lábbal a földön: az eladott és a hirdetett négyzetméterárak

A számok ismét emlékeztetnek rá: a piacon a realitás nem mindig fedi a vágyakat. A második negyedév adatai alapján országosan az eladott (azaz eltűnt hirdetésekből következtethető) lakások négyzetméterára 989 ezer forint volt, miközben az aktuálisan kínált lakások átlagos ára meghaladta az 1 millió forintot. A különbség Budapesten még látványosabb: 1,35 millió forintos átlagáron keltek el a lakások, miközben a kínálatban szereplők ára 1,43 millió forint körül mozog.

A házak esetében viszont sokkal kisebb az eltérés. Országos szinten gyakorlatilag megegyezik az eladott és a kínált ingatlanok átlagos négyzetméterára (534 ezer vs. 535 ezer forint), Budapesten pedig szintén minimális, alig 14 ezer forintos különbség figyelhető meg.

Ez alapján úgy tűnik, hogy a lakáspiacon – különösen a fővárosban – továbbra is van egyfajta „felülárazási” hajlam a hirdetésekben, míg a házak esetében sokkal realistább árképzés jellemzi a kínálatot. Az is lehet, hogy a házvásárlók kevésbé hajlandóak alkudozni, vagy épp ellenkezőleg: az eladók már eleve inkább a piacképes áron hirdetnek.

 A kínálatban több, a keresletben kevesebb a ház

A piac ingatlantípusok szerinti összetételét nézegetve szembetűnő, hogy míg a kínálatban a hirdetések közel 70 százaléka a házra vonatkozik, addig az eladott (vagyis a hirdetésekből eltűnt) ingatlanok között már jóval kisebb arányban szerepelnek családi házak. A házak nehezebben kelnek el, mint a lakások: a kínálat túlnyomó többségét ugyan ők adják, de a kereslet nem követi ezt a struktúrát.

Ez az eltérés összhangban van azzal is, amit a négyzetméterárak különbségeinél láthattunk: a házakat jellemzően reálisabb áron hirdetik, de ennek ellenére lassabban cserélnek gazdát. A vásárlók döntését valószínűleg befolyásolja a házak gyakran nagyobb összértéke, a magasabb fenntartási költségek vagy az energiahatékonysági szempontok.

A belvárosi eladók ceruzája vastagon fog

Bár átlagosan Budapest-szerte körülbelül öt százalékkal olcsóbbak az eladott lakások a hirdetettnél, a kerületi adatok alapján jóval színesebb a kép. A fenti ábra mutatja, hogy a legtöbb városrészben a sárga gyémánt jelöli az alacsonyabb, eladási négyzetméterárat, míg a kék körök a hirdetett árakat ábrázolják.

Míg a VI. és VII. kerületben 14-15 százalékos eltérést látunk, a XII. kerületben szinte nincs különbség a hirdetett és az eladott lakások ára között. 

A méret a lényeg az alkuban? 

Az adatok azt mutatják, hogy az alku lehetősége nem minden lakástípusnál egyforma. Országos szinten az egyszobás lakások esetében a legnagyobb a különbség: itt az eladott lakások négyzetméterára 8 százalékkal alacsonyabb, mint a hirdetett ár.

Budapesten viszont más a helyzet: itt a 2,5–3 szobás lakások esetében a legnagyobb, 9 százalékos az eltérés az eladott és a hirdetett négyzetméterár között. Ez kevésbé meglepő, ez a lakásméret a fővárosi kínálat jelentős részét adja – vagyis ott a legnagyobb az alkulehetőség, ahol a legtöbb a tranzakció.

A számok nem hazudnak

Elemzésünk azt mutatja, hogy a hirdetett árak és a valóságos eladási szintek között továbbra is érezhető szakadék húzódik – különösen a kisebb lakásoknál és egyes budapesti kategóriákban. Bár az áralkuk mértéke nem drámai, látszik, mi számít ténylegesen eladhatónak, és mi az, ami csak a hirdetői remények szintjén mozog. Aki komoly érdeklődőkre vár, annak érdemes ezekhez az adatokhoz igazítania az árazást.

avatar

Az Otthontérkép Magazin az ingatlanpiac és lakáskeresés világában nyújt értékes információkat, útmutatásokat és inspirációt olvasóinak. A magazin cikkei nemcsak a legújabb ingatlanpiaci trendeket és híreket dolgozzák fel, hanem lakberendezési tippeket, befektetési tanácsokat és építkezési ötleteket is kínálnak. Az Otthontérkép Magazin célja, hogy segítse az olvasókat a tudatos lakásvásárlásban, -bérlésben, valamint otthonaik kényelmes és stílusos kialakításában.

Cikkajánló

slide 6 to 9 of 10