Az ingatlanhirdetések világa tele van várakozásokkal – az eladók sokszor a lehető legjobb forgatókönyvben reménykednek, de vajon mi az, ami ebből ténylegesen meg is valósul? Cikkünkben ezúttal arra voltunk kíváncsiak, mekkora a különbség a hirdetett kínálat és a ténylegesen eladott ingatlanállomány között.
Az Ingatlantájoló adatbázisa alapján elemeztük a második negyedév mozgásait: megnéztük, milyen típusú házak és lakások tűntek el a kínálatból, vagyis mely hirdetéseket töröltek nagy valószínűséggel azért, mert az ingatlan gazdát cserélt. Az eredmények érdekes képet rajzolnak ki arról, hogy mi számít ma valóban eladhatónak – és mi az, ami inkább csak a hirdetők reményeiben ér sokat.
Budapest vezet, de jó néhány keleti megye is aktív
Az alábbi grafikon azt mutatja meg, melyik megyében mennyi ingatlan tűnt el az aktív kínálatból. Minél nagyobb a téglalap, annál több ingatlan cserélt gazdát.
Továbbra is Budapest a legerősebb piac, a fővárost Pest megye követi, összhangban azzal a hosszabb távú trenddel, hogy sokan a Budapest környéki településeken keresnek elérhetőbb árú otthonokat.
Érdekesség, hogy a főváros és az agglomeráció után nem a hagyományosan erős nyugat-magyarországi megyék következnek, hanem például Bács-Kiskun, Hajdú-Bihar és Heves is kiemelkedő arányban szerepelnek az eladott ingatlanok között.
Két lábbal a földön: az eladott és a hirdetett négyzetméterárak
A számok ismét emlékeztetnek rá: a piacon a realitás nem mindig fedi a vágyakat. A második negyedév adatai alapján országosan az eladott (azaz eltűnt hirdetésekből következtethető) lakások négyzetméterára 989 ezer forint volt, miközben az aktuálisan kínált lakások átlagos ára meghaladta az 1 millió forintot. A különbség Budapesten még látványosabb: 1,35 millió forintos átlagáron keltek el a lakások, miközben a kínálatban szereplők ára 1,43 millió forint körül mozog.
A házak esetében viszont sokkal kisebb az eltérés. Országos szinten gyakorlatilag megegyezik az eladott és a kínált ingatlanok átlagos négyzetméterára (534 ezer vs. 535 ezer forint), Budapesten pedig szintén minimális, alig 14 ezer forintos különbség figyelhető meg.
Ez alapján úgy tűnik, hogy a lakáspiacon – különösen a fővárosban – továbbra is van egyfajta „felülárazási” hajlam a hirdetésekben, míg a házak esetében sokkal realistább árképzés jellemzi a kínálatot. Az is lehet, hogy a házvásárlók kevésbé hajlandóak alkudozni, vagy épp ellenkezőleg: az eladók már eleve inkább a piacképes áron hirdetnek.
A kínálatban több, a keresletben kevesebb a ház
A piac ingatlantípusok szerinti összetételét nézegetve szembetűnő, hogy míg a kínálatban a hirdetések közel 70 százaléka a házra vonatkozik, addig az eladott (vagyis a hirdetésekből eltűnt) ingatlanok között már jóval kisebb arányban szerepelnek családi házak. A házak nehezebben kelnek el, mint a lakások: a kínálat túlnyomó többségét ugyan ők adják, de a kereslet nem követi ezt a struktúrát.
Ez az eltérés összhangban van azzal is, amit a négyzetméterárak különbségeinél láthattunk: a házakat jellemzően reálisabb áron hirdetik, de ennek ellenére lassabban cserélnek gazdát. A vásárlók döntését valószínűleg befolyásolja a házak gyakran nagyobb összértéke, a magasabb fenntartási költségek vagy az energiahatékonysági szempontok.
A belvárosi eladók ceruzája vastagon fog
Bár átlagosan Budapest-szerte körülbelül öt százalékkal olcsóbbak az eladott lakások a hirdetettnél, a kerületi adatok alapján jóval színesebb a kép. A fenti ábra mutatja, hogy a legtöbb városrészben a sárga gyémánt jelöli az alacsonyabb, eladási négyzetméterárat, míg a kék körök a hirdetett árakat ábrázolják.
Míg a VI. és VII. kerületben 14-15 százalékos eltérést látunk, a XII. kerületben szinte nincs különbség a hirdetett és az eladott lakások ára között.
A méret a lényeg az alkuban?
Az adatok azt mutatják, hogy az alku lehetősége nem minden lakástípusnál egyforma. Országos szinten az egyszobás lakások esetében a legnagyobb a különbség: itt az eladott lakások négyzetméterára 8 százalékkal alacsonyabb, mint a hirdetett ár.
Budapesten viszont más a helyzet: itt a 2,5–3 szobás lakások esetében a legnagyobb, 9 százalékos az eltérés az eladott és a hirdetett négyzetméterár között. Ez kevésbé meglepő, ez a lakásméret a fővárosi kínálat jelentős részét adja – vagyis ott a legnagyobb az alkulehetőség, ahol a legtöbb a tranzakció.
A számok nem hazudnak
Elemzésünk azt mutatja, hogy a hirdetett árak és a valóságos eladási szintek között továbbra is érezhető szakadék húzódik – különösen a kisebb lakásoknál és egyes budapesti kategóriákban. Bár az áralkuk mértéke nem drámai, látszik, mi számít ténylegesen eladhatónak, és mi az, ami csak a hirdetői remények szintjén mozog. Aki komoly érdeklődőkre vár, annak érdemes ezekhez az adatokhoz igazítania az árazást.