Az elmúlt fél év enyhe árcsökkenése és stagnálása után augusztusban újra felfelé indultak a bérleti díjak: országos szinten mérsékelt, de érzékelhető emelkedés látszik a hirdetési árakban. A kínálat mennyisége közben hajszálnyival szűkült, ami részben szezonális okokra vezethető vissza. A nyár végén megjelennek a piacon a friss egyetemisták, akik a nagyobb városokban egyszerre keresnek lakást a szeptemberi iskolakezdésre készülve.
Három ársáv, eltérő dinamika
A kiadó lakások átlagárai továbbra is jól elkülönülő sávokban mozognak: az elmúlt időszakban mindhárom árszint nagyjából párhuzamos mozgást mutat, a piaci folyamatok országosan hasonló irányba tolták az árakat. A fővárosi és a debreceni piac az első félév megtorpanása után ismét élénkül, ugyanakkor augusztusban Pécs dobbantotta a legnagyobbat: a májusi szinthez képest több mint 16 százalékkal emelkedtek az átlagárak, miközben a többi városban 6–9 százalék közötti volt a drágulás.
Ha azonban a 2022 januári árakhoz viszonyítunk, már más kép rajzolódik ki. Azóta Debrecenben több, mint duplázódtak az albérlet árak, míg Szeged (+65%) és Budapest (+56%) is jelentős áremelkedést könyvelhetett el. Pécsett ezzel szemben az elmúlt három és fél évben “mindössze” 47 százalékkal kerültek feljebb az átlagos bérleti díjak, vagyis a városban még van tér a korrekcióra.
A lakásméret szerinti bontás egyértelműen mutatja, hogy az árkülönbségek a szobaszám növekedésével drámaian kitágulnak. Míg az egyszobás lakásoknál a városok közötti eltérés mérsékeltebb, a háromszobás vagy annál nagyobb ingatlanok esetében Budapest már messze elszakad a mezőnytől.
A nagy alapterületű lakások esetében Budapest kiugró árszintjét több tényező is magyarázhatja. Egyrészt a fővárosban koncentrálódik a legtehetősebb bérlői réteg, például a multinacionális cégek magasabb beosztású munkavállalói vagy a diplomata családok, akik gyakran több hálószobás, reprezentatív otthonokat keresnek.
Másrészt a budapesti kínálatban kevesebb az igazán tágas, jó lokációban lévő ingatlan, így ezeket ritkaságuk miatt is prémium árszinten kínálják. Ráadásul a nagy lakásoknál erősebben érvényesülnek a felújítás, a felszereltség és az épület presztízsének árnövelő hatásai.
Érdekes megfigyelni, hogy a bérleti piacon feltűnően magas az egyszobás lakások aránya: Budapesten a hirdetések 14 százaléka garzon, (országosan pedig 13 százalék) miközben az újépítésű lakásoknál az elmúlt években rendre csak 8–9 százalék körüli részarányt láttunk ebben a kategóriában. Ez erősíti azt a feltételezést, hogy sok kisebb lakást eleve befektetési céllal vásárolnak, kifejezetten bérbeadásra.
A medián bérleti díjak minden vizsgált városban alacsonyabbak az átlagáraknál, vagyis a kínálat felső szegmensében több, kiugróan drága hirdetés húzza felfelé az átlagot. Ez a különbség Budapesten a legnagyobb, ahol a kiadó luxuslakások (vagy legalábbis oda árazott lakások) aránya számottevő, míg Szegeden és Pécsen szinte teljesen együtt mozog az átlag és a medián, ami kiegyenlítettebb árstruktúrát jelez. Debrecen a kettő között helyezkedik el: a piacon jelen vannak a felső kategóriás ingatlanok, de ezek nem torzítják olyan mértékben az átlagot, mint a fővárosban.
Mit engedhetünk meg magunknak?
Az árak és a keresetek összevetése jól mutatja a bérleti piac terheit a háztartások számára. Budapesten a medián bérleti díj már megközelíti a medián nettó kereset 90 százalékát, ami extrém magas jövedelem-arányos lakhatási költséget jelent. Debrecenben a bérleti díj a medián kereset körülbelül 70 százalékát viszi el, míg Szegeden és Pécsen ez az arány 55–60 százalék között mozog. Ez azt jelenti, hogy még a vidéki egyetemi városokban is a bérlők jövedelmének több mint felét elviheti a lakhatás, ami hosszabb távon komoly piaci feszültségeket okozhat.
Az országos térkép világosan kirajzolja, milyen óriási különbségekkel szembesülnek a bérlők (és bérbeadók) az ország különböző részein. A fővárosi csúcsot Hajdú-Bihar követi, és feltűnő a Balaton-környéki megyék magas árszintje is. Ezzel szemben az Alföld déli és középső része, illetve az észak-keleti megyék jelentős része továbbra is a legmegfizethetőbb területek közé tartozik, ahol valószínűleg az alacsonyabb jövedelmek, a kisebb kereslet és az ingatlanállomány szerkezete együtt tarttja alacsonyabban az árakat.
Őszi kilátások
Az augusztusi adatok alapján a bérleti piac újra enyhe felfelé ívelést mutat, de egyelőre nem beszélhetünk áttörésről. A szeptemberi egyetemkezdés okozta keresleti hullám várhatóan még néhány hétig érezteti hatását, hosszabb távon viszont kérdéses, hogy a bérlők jövedelmi helyzete mennyire bírja el a további áremelkedést, különösen Budapesten, ahol már most is extrém magas a jövedelem-arányos lakhatási költség.
