A 16–22 négyzetméteres minilakások továbbra is a budapesti ingatlanpiac legizgalmasabb, legpörgősebb niche-szegmensét alkotják. A Duna House friss elemzése szerint a harmadik negyedévben eladott mikrolakások túlnyomó része korábbi befektetések realizálása volt – amit erősen befolyásolt az Otthon Start Program bérleti díjakra gyakorolt hatása, valamint a VI. kerületi Airbnb-tilalom, amely az egész rövid távú kiadási piac számára precedenst teremthet.
24–48 millió forint között viszik a minilakásokat – akár 2,2 milliós négyzetméterárakkal
„A 2025 harmadik negyedévében értékesített minilakások ára 24–48 millió forint között mozgott, míg a négyzetméterárak 1,2 és 2,2 millió Ft/m² között alakultak” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.A minilakások ára és kereslete ultraérzékenyen reagál:
- a szabályozási környezet változásaira (Airbnb-korlátozás),
- a finanszírozási piac alakulására (Otthon Start),
- valamint a fővárosi négyzetméterárak elszállására.
TOP kerületek: itt zajlik a minilakás-boom
A tranzakciók megoszlása 2025 Q3-ban:- VII. kerület (Erzsébetváros): 32%
- VIII. kerület (Józsefváros): 30%
- XIII. kerület: 20%
- kisebb számban: II. kerület, XX. kerület
Állapot: meglepően jó, felújítandó alig van
A kínálatban szereplő lakások fele nagyon jó állapotú, további 30% jó állapotú, és csak elvétve jelent meg felújítandó lakás.A mikrolakások tulajdonosai jellemzően:
- vagy befektetők, akik rendszeresen karbantartották az ingatlant,
- vagy felújított állapotban készítették elő a piaci értékesítéshez.
Változó vevőprofil: már nem csak befektetők veszik
2018–2023 között a minilakásokat főként:- befektetők,
- Airbnb-szolgáltatók,
- rövid távú kiadók vették.
„Egyre több első lakásvásárló és kisebb lakásba költöző jelenik meg a microlakás-piacon. A magas fővárosi négyzetméterárak mellett ezek az ingatlanok sokak számára az egyetlen reális alternatívát jelentik.” – mondta Szegő Péter.
A jelenség mögött az áll:
- az Otthon Start miatt feljebb kúszó lakásárak,
- a fővárosi átlagárak elszállása,
- az egyre népszerűbb „mikrolakás + alacsony rezsi” trend,
- és a tudatos, költséghatékony életmód terjedése.
Összegzés – mit jelent ez a piacnak?
✔ A minilakások ára továbbra is magasan tartja magát, akár 2,2M Ft/m² fölött. ✔ A VII–VIII–XIII. kerület továbbra is a kategória központja. ✔ Új trend: első lakásvásárlók és költséghatékony költözők jelennek meg. ✔ Az Airbnb-szigorítások és a 3%-os hitel újratervezik a befektetői stratégiát. ✔ A szegmens továbbra is vezető indikátora a fővárosi ingatlanpiac mozgásainak.
