Olcsó zártkert, „lakóház” a hirdetésben, Otthon Start a fejedben? Állj meg egy pillanatra. Bár 2026. január 1-jétől a szabályok szerint már nem csak belterületi lakóingatlanokra lehet elvileg felvenni a 3 százalékos hitelt, a zártkerti ingatlanok világa sokszor nem romantikus kiskapu, hanem kőkemény papírmunka, banki bizonytalanság és helyi szabályozási labirintus - tájékoztatott a biztosdöntés.hu.
Mi változik 2026. január 1-jétől, és miért pörög rá mindenki?
A 392/2025. (XII. 10.) kormányrendelet alapján 2026-tól kikerül az Otthon Start szabályból az a rész, ami eddig belterülethez kötötte a megvásárolni kívánt ingatlant. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy elvileg a külterületi lakóingatlanok, köztük bizonyos zártkerti ingatlanok is szóba kerülhetnek, ha lakóházként vannak nyilvántartva és megfelelnek a lakhatási feltételeknek.
A csavar az, hogy a rendelet a kaput nyitja, de a részletszabályok és a banki gyakorlat még sok kérdést nyitva hagy.
A nagy tévhit: a „zártkert” nem automatikusan lakóingatlan
Itt dől el a legtöbb álom már az első oldalon, a tulajdoni lapon.
• A zártkertek többsége külterület és gyakran termőföld minősítésű
• A rajta álló épület sokszor nem lakóház, hanem gazdasági épület, szerszámos, hétvégi épület
• Hiába néz ki lakhatónak, jogilag lehet, hogy nem lakóingatlan
• Az Otthon Startnál alapfeltétel, hogy a fedezetül bevont ingatlan lakóingatlan besorolású legyen
Vagyis attól, hogy egy hirdetésben „családi ház” szerepel, még simán lehet, hogy a papírok szerint nem az.
A bankoknál jön a második akna: fedezet, likviditás, közművek
Még ha papíron össze is áll a kép, a banki realitás külön világ.
• A bank a fedezet eladhatóságát és jogi tisztaságát nézi
• Sok zártkerti ingatlan környéken hiányos az infrastruktúra: út, csatorna, közvilágítás, néha még utcanév vagy házszám sincs
• A közművesítettség hiánya rontja a fedezeti értéket
• Egyelőre nem látszik tisztán, milyen zártkerti ingatlanokat fogadnak majd el a bankok Otthon Start mellé
Magyarán: lehet, hogy te imádod az ingatlant, de a bank egy vállrándítással elutasítja.
A kulcsszó: átminősítés, de nem úgy, ahogy sokan gondolják
Sokan azt hiszik, hogy ha „kivonják művelés alól”, onnantól kész, jöhet az Otthon Start. Ez sajnos nem ilyen egyszerű.
A 332/2025. (X. 30.) kormányrendelet újra megnyitotta a művelés alóli kivonás lehetőségét, ami nagy segítség lehet, de fontos a valóság:
• A kivonás nem teszi belterületté az ingatlant
• Nem változtatja meg automatikusan a beépítési szabályokat
• Nem minősíti automatikusan lakóingatlanná az épületet
• A tulajdoni lapon jellemzően „zártkerti művelés alól kivett terület” lesz, az épület rendeltetésével együtt, ami gyakran továbbra is gazdasági
A kivonás gyakran csak az első lépcső, utána jöhetnek a hosszabb, költségesebb hatósági körök.
A rejtett főszereplő: a HÉSZ és az önkormányzati rendelet
A zártkerti történetekben sokszor nem a bank, nem a hitel és nem is az ügyvéd a végső kapuőr, hanem a helyi szabályozás.
• A HÉSZ és az övezeti besorolás dönti el, mi építhető, mi minősíthető át, mi engedélyezhető
• A művelés alóli kivonás sok helyen csak akkor indítható, ha az önkormányzat erre külön rendeletet alkotott
• Ha nincs helyi rendelet, nincs kivonás, és minden megállhat már az elején
Ne fizess foglalót! A legdrágább hiba most a kapkodás
A legnagyobb veszély nem az, hogy bonyolult, hanem az, hogy sokan rákattannak a hírekre, és azonnal lépnek.
• A szabályozás 2026. január 1-jén lép életbe
• A banki feltételek és a részletes gyakorlat még nem ismert
• Egy zártkerti ügyletnél egy rossz feltételezés hetek-hónapok pénzébe kerülhet
• Foglalót fizetni úgy, hogy a fedezet elfogadhatósága kérdéses, a legkockázatosabb forgatókönyv
Mini ellenőrzőlista, mielőtt bármit aláírsz
• Tulajdoni lap: lakóház-e a megnevezés, vagy gazdasági épület
• HÉSZ: az adott övezetben mi engedélyezett, hogyan minősíthető
• Önkormányzat: van-e rendelet a zártkerti kivonásra
• Közművek és megközelítés: víz, villany, szennyvízkezelés, út, házszám
• Banki előzetes: fedezetként szóba jöhet-e egyáltalán
