Rendkívül aktív évet zárt 2025-ben a budapesti új építésű lakáspiac. A fejlesztők több mint tízezer új lakást értékesítettek, miközben a kínálat is évek óta nem látott szintre bővült. A Duna House az Eltinga Budapesti Lakáspiaci Riport legfrissebb negyedéves adatai alapján úgy látja: a piacot egyszerre jellemezte erős kereslet, rekordközeli árszint és jelentős szerkezeti átrendeződés.
Az év végére az árak ismét gyorsuló ütemben emelkedtek. Budapesten az átlagos négyzetméterár meghaladta az 1,8 millió forintot, míg a VI. kerületben átlépte a 3 millió forintos szintet, ami történelmi csúcsnak számít az új építésű lakások piacán.
Rekordközeli értékesítés, kitartó kereslet
A kereslet 2025 során végig erős maradt. Az első negyedévben 2785 új lakás talált gazdára, amely minden korábbi rekordot megdöntött. A második negyedévben további 2485 lakás értékesítése történt, majd a nyári időszakban tapasztalt mérsékelt lassulást követően az év vége ismét élénkülést hozott. A negyedik negyedévben 2567 új lakást adtak el a fejlesztők.Összességében 2025-ben 10 061 új építésű lakás kelt el Budapesten, ami az elmúlt tíz év legmagasabb értékesítési volumenét jelenti.
A keresletet két fő tényező tartotta fenn: a befektetők folyamatos jelenléte, valamint az Otthon Start Program (OSP), amely több nagy volumenű projektben is jelentős, esetenként 50 lakást meghaladó értékesítést generált. A legsikeresebb negyedéves projektek között több rozsdaövezeti fejlesztés is szerepelt, ahol az 5 százalékos áfa visszaigényelhető, illetve két nagy, OSP-kompatibilis beruházás is kiemelkedő eredményt ért el.
Tízéves csúcson a kínálat
A kínálati oldal 2025-ben három hullámban bővült. Az év eleji mélypont után a második negyedévben több mint négyezer új lakás jelent meg a piacon, ami rekordnak számít. A harmadik negyedévben a kínálat normalizálódott, majd az év végén újabb jelentős bővülés következett.A negyedik negyedévben 3281 új lakás értékesítése indult el, így a felmérésben szereplő lakások száma 27 650-re emelkedett, ami 8 százalékos negyedéves növekedést jelent, és egyben tízéves csúcsot állított be.
Tovább emelkedtek az árak, de eltérő ütemben
A fajlagos árak az év során folyamatosan emelkedtek, bár a növekedés üteme területenként eltérő volt. A negyedik negyedévben Budán 3,3 százalékos, Külső-Pesten 3 százalékos, míg Belső-Pesten 1,8 százalékos drágulás volt tapasztalható.A belső kerületek továbbra is kiemelkednek az árszintekben: a VI. kerületben az átlagos négyzetméterár átlépte a 3 millió forintot, míg az I., II. és XII. kerületben jellemzően 2–2,5 millió forint közötti árszintek alakultak ki. Budapesten az átlagos négyzetméterár 1,83 millió forint volt, ami éves szinten 12,2 százalékos emelkedést jelent.
Óvatosabb árazás a fejlesztőknél
Az év végére a fejlesztők árazási stratégiája visszafogottabbá vált. A negyedik negyedévben a lakások 62 százalékánál nem történt árváltozás, az áremelések aránya 22 százalék volt, míg az árcsökkentéseké 16 százalék.Az emelések jellemzően kisebb mértékűek voltak, többségében 2,5 millió forint alatti korrekcióval, míg az árcsökkentéseknél gyakrabban fordult elő 2,5–5 millió forintos mérséklés. Ez arra utal, hogy a fejlesztők egyre inkább érzékelik a fizetőképesség határait, és óvatosabban reagálnak a piaci környezet változásaira.
Átrendeződő területi kereslet
A kereslet földrajzi szerkezete is átalakult. Külső-Pest súlya látványosan nőtt, részben az Otthon Start feltételeinek megfelelő lakások magas aránya miatt. Az OSP-kompatibilis lakások mintegy 60 százaléka ebben a városrészben található, így a kerületcsoport részesedése az eladásokból a harmadik negyedévben 35 százalékra emelkedett.Ezzel párhuzamosan Angyalföld szerepe mérséklődött, bár továbbra is meghatározó maradt a budapesti új építésű piacon.
Mit hozhat 2026?
A Duna House előrejelzése szerint 2026-ban a kereslet stabil maradhat, ugyanakkor mérsékeltebb ütemű piacra lehet számítani. Az árnövekedés várhatóan lassul, különösen a belső kerületekben, ahol a jelenlegi árszintek már sok vásárló számára nehezen elérhetők.Külső-Pest további erősödése valószínű, miközben a fejlesztők egyre több projektet ütemeznek át 2027–2028-as átadásra. A szabad lakások jelentős része már most is ezekre az évekre vonatkozó határidővel szerepel a kínálatban.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint 2025 egyszerre volt erős és óvatos év az új építésű lakások piacán: „A kereslet kitartott, a kínálat bővült, ugyanakkor a fejlesztők már érzik a fizetőképesség határait. A VI. kerület 3 millió forint feletti négyzetméterára jól mutatja, hogy a prémium lokációkban még volt tér az áremelkedésre, 2026-ban azonban inkább a stabilizáció, mintsem egy újabb árrobbanás valószínű.”
A várakozások szerint a budapesti új építésű lakáspiac 2026-ban kiegyensúlyozottabb, árérzékenyebb szakaszba lép, ahol a kereslet fennmaradása mellett mind a fejlesztők, mind a vásárlók óvatosabban reagálnak majd a gazdasági környezet alakulására.
