Sokan csak a mai árakat látják, de a magyar lakáspiac története valójában egy drámai hullámvasút. A rendszerváltás óta eltelt több mint három évtized alatt olyan fordulatok jöttek, amelyek alapjaiban írták át, ki és hogyan jut lakáshoz Magyarországon - olvashatjuk az Economx összefoglalóját.
És most – a politikai és gazdasági változások küszöbén – újabb korszak kezdődhet.
Egy döntés, ami mindent megváltoztatott
Az 1990-es évek elején az állam gyakorlatilag kivonult a lakáspiacról. Az önkormányzatokhoz került az addigi lakásállomány, de források nélkül.
Aztán jött a következő sokk: az önkormányzati lakásokat tömegesen, gyakran a piaci ár töredékéért adták el a bérlőknek.
Ennek következménye brutális volt:
• Magyarországon 90% fölé ugrott a saját tulajdonú lakások aránya
• a bérlakásszektor szinte eltűnt
• a városok elvesztették a lakáspolitikai mozgásterüket
Ami akkor nyereségnek tűnt, az később komoly problémává vált.
A bérlakások eltűntek – és most hiányoznak
A rendszerváltás környékén még körülbelül 800 ezer állami vagy önkormányzati bérlakás volt az országban.
Az ezredfordulóra ez a szám 150 ezer környékére esett vissza.
Ma?
Mindössze 75–80 ezer ilyen lakás maradt, ami a teljes állomány alig 1,5–2%-a.
Ez az egyik oka annak, hogy ma a lakhatás sokak számára egyre nehezebb.
Városok, amelyek lassan szétestek
A privatizáció után sok lakás új tulajdonoshoz került – de pénz nélkül.
Az eredmény:
• elmaradt felújítások
• romló állapotú házak
• leromló városrészek
A kilencvenes években sok helyen gyakorlatilag megállíthatatlan volt a leépülés.
Budapesten például teljes városrészek indultak el a szlömösödés útján, miközben a szabályozás és a városfejlesztési stratégia éveken át hiányzott.
Vadkapitalizmus: amikor mindenki épített, amit akart
A kilencvenes és kétezres évek elején az ingatlanpiac sokszor inkább kísérleti terep volt, mint tudatosan tervezett rendszer.
• ad hoc beruházások
• gyenge szabályozás
• sokszor alacsony minőség
• rövid távú gondolkodás
A fejlesztők sok esetben azt építettek, amit tudtak – nem azt, amire valóban szükség lett volna.
És ezek a döntések ma is látszanak a városképen.
A nagy ingatlanboom: amikor mindent el lehetett adni
Az ezredforduló környékén berobbant az első nagy lakáspiaci boom.
Az okok:
• állami kamattámogatások
• később devizahitelezés
• erős kereslet
Lakóparkok nőttek ki a semmiből, egész városrészek alakultak át, és a piac szinte kontroll nélkül pörgött.
De volt egy komoly probléma: nem a minőség, hanem a mennyiség számított.
Sok projekt rossz helyen, gyenge kivitelezéssel valósult meg.
Külföldi befektetők és grandiózus álmok
A boom idején megjelentek a külföldi fejlesztők is.
Izraeli, spanyol és más befektetők hatalmas projekteket terveztek – volt, aki például mini-Manhattant álmodott Budapestre.
A legtöbb ilyen terv végül nem valósult meg.
És ebben nagy szerepe volt a következő sokknak.
2008: a piacot letaroló válság
A 2000 és 2006 közötti aranykor után a piac lassulni kezdett, majd megérkezett a globális pénzügyi válság.
A következmények brutálisak voltak:
• projektek álltak le
• cégek mentek tönkre
• devizahitelesek kerültek nehéz helyzetbe
A piac nemcsak megtorpant – teljesen új alapokra kényszerült.
És most jöhet az új korszak?
A jelenlegi folyamatok alapján a lakáspiacon ismét fordulópont közeleg.
A szakértők szerint:
• újra előtérbe kerülhet a bérlakásrendszer
• átalakulhat a szabályozás
• megváltozhat a fejlesztési logika
Vagyis visszatérhet az, ami egyszer már eltűnt.
A legnagyobb kérdés: tanultunk a múltból?
A magyar lakáspiac története nemcsak számokról szól, hanem döntésekről.
Olyan döntésekről, amelyek évtizedekre meghatározzák, ki hogyan jut otthonhoz.
A kérdés most az: ugyanazokat a hibákat követjük el újra – vagy most tényleg más irány jön?
