Látványos fordulat körvonalazódik a hazai lakáspiacon. Az elmúlt évek szinte megállíthatatlan drágulása után már egyre több jel utal arra, hogy lassulhat az árrobbanás, miközben a háttérben olyan kínálatbővülés készülődik, amire évek óta nem volt példa - írja a Portfolio.
A Magyar Nemzeti Bank friss Lakáspiaci Jelentése szerint a piac kezd megnyugodni: az árak továbbra is emelkednek, de egyre visszafogottabb tempóban, miközben az építési engedélyek megugrása miatt már idén rengeteg új lakás jelenhet meg a piacon.
Történelmi drágulás után jöhet a lassulás
A lakáspiac 2025-ben rendkívüli évet zárt. Országosan több mint 23 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ami inflációval korrigálva is közel 19 százalékos reálár-emelkedést jelentett. Az MNB szerint ez az ezredforduló óta mért egyik legerősebb drágulási hullám volt.
A gyors növekedés miatt az ingatlanok jelentősen elszakadtak a gazdasági alapoktól. A jegybank becslése szerint a lakáspiac túlértékeltsége országos szinten már elérte a 22,5 százalékot, vagyis az árak gyorsabban emelkedtek, mint a bérek, a jövedelmek vagy akár a bérleti díjak.
Most azonban fordulat látszik. Az MNB előzetes adatai szerint 2026 első negyedévében már lassult a drágulás üteme, országosan 17,7 százalékra mérséklődhetett az éves áremelkedés.
Az Otthon Start felpörgette a piacot, de már látszik a kifulladás
Az árrobbanás egyik legfontosabb motorja az Otthon Start Program volt. Az indulást követően rengetegen előrehozták a vásárlásaikat, a támogatott hitel pedig alapjaiban változtatta meg a piacot. A konstrukció lehetővé tette, hogy a vevők ugyanazzal a havi törlesztővel nagyobb hitelt vegyenek fel, ami érdemben növelte a keresletet.
A fellendülés azonban nem bizonyult tartósnak. Az MNB szerint 2026 első negyedévében a tranzakciószám már 18 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakától.
Közben a befektetők is elkezdtek hátrébb lépni. Az alacsony bérleti hozamok és a magas árak miatt egyre többen inkább eladásban gondolkodnak, miközben a piacot egyre inkább az első lakásukat vásárlók mozgatják. Budapesten már a vásárlók 40 százaléka első otthonát keresi.
Berobbant a hitelpiac
A támogatott konstrukciók gyakorlatilag felforgatták a finanszírozási piacot. 2025 végére több mint duplájára ugrott az új lakáshitelek volumene, idén tavasszal pedig már a lakáscélú hitelek több mint 80 százaléka támogatott konstrukcióból valósult meg.
Az Otthon Start Program keretében 2026 márciusáig több mint 33 ezer szerződés született, összesen 1161 milliárd forint értékben. A hitelfelvevők átlagosan 35 millió forintot igényeltek, jellemzően használt lakás vásárlására.
Az ügyletek közel 90 százaléka ebbe a szegmensbe került.
Közben jön a nagy fordulat: rengeteg új lakás érkezhet
Talán a legfontosabb változás mégsem az áraknál, hanem a kínálati oldalon látszik. 2025-ben mindössze 12 ezer új lakás készült el Magyarországon, ami 2016 óta a legalacsonyabb érték volt. Most viszont teljes fordulat jöhet.
A kiadott építési engedélyek száma tavaly 37 százalékkal nőtt, 2026 elején pedig már 64 százalékos ugrást mértek. Az előrejelzések szerint idén közel 16 ezer új lakás készülhet el, ami mintegy 30 százalékos növekedést jelenthet egyetlen év alatt.
Budapesten különösen látványos a változás. Jelenleg mintegy 22 ezer lakás építése vagy értékesítése fut egyszerre, miközben az elérhető, szabad új lakások száma történelmi csúcsra, közel 9500 darabra emelkedett.
Ez már az árakat is visszafoghatja
Az MNB szerint a bővülő kínálat várhatóan hatással lesz az árakra is. A jegybank szakértői úgy látják, hogy az idei év elején már érezhetően lassult a lakásárak emelkedése, és jelenleg nem számítanak újabb jelentős ugrásra a túlértékeltségben. A kérdés most már inkább az, hogy a fejlesztők valóban elindítják-e a tervezett projekteket.
Az Otthon Start Programhoz kapcsolódó nagyberuházások ugyanis egyelőre lassabban haladnak, miközben a magas építési költségek és a geopolitikai bizonytalanság továbbra is óvatosságra készteti a piacot.
Az viszont egyre valószínűbbnek tűnik, hogy a következő időszak már nem kizárólag az árrobbanásról, hanem a kínálat visszatéréséről és a piac fokozatos kiegyensúlyozódásáról szólhat.
