Az elmúlt három hónap meglepetést hozott a hazai használt ingatlanok piacán. Az adatok tanulmányozása közben egy szokatlan jelenségre lettünk figyelmesek: a megszokottnál jóval több hirdetés tűnt el a kínálatból - házak és lakások egyaránt, az ország számos pontján.
Ez önmagában is figyelemre méltó, de a valódi kérdés ennél izgalmasabb: mi lett ezekkel az ingatlanokkal? A parlamenti választások gyakorlatilag éppen a vizsgált három hónapos időszak közepére esett, és jócskán befolyásolhatta az eladók és vevők viselkedését.
A legkézenfekvőbb magyarázat az volna, hogy a hiányzó lakások, házak elkeltek, a piac felpörgött, és a vevők aktívabbak, mint azt korábban megszoktuk. Egyes piaci szegmensekben láttunk ilyen trendeket az elmúlt időszakban. Ugyanakkor az adatok egy másik forgatókönyvet is felvetnek: elképzelhető, hogy sok esetben nem adásvétel, hanem a hirdetők visszalépése állhat a háttérben.
Két év, négy szegmens
Ha valaki azt kérdezi, hogy drágult-e a magyar ingatlanpiac az elmúlt két évben, a válasz egyértelmű: igen, és nem is kevéssel. Az újszerű, felújított, jó állapotú és felújítandó kategóriák mindegyike magasabb áron kínálja most a négyzetmétert, mint 2024 tavaszán — de a mértékben és a dinamikában érdemes elmélyedni.A legszembetűnőbb fejlemény, hogy az újszerű használt ingatlanok idén országos átlagban is átlépték a négyzetméterenkénti egymilliós határt. 2024 májusában még 798 000 forinton kínálták ezeket, mára ez 1 035 000 forint fölé emelkedett - közel 30 százalékos növekedés két év alatt. Ez már olyan ársáv, ahol a jobb adottságú használt lakások szorosan versenyeznek az újépítésűekkel - de erre mindjárt kicsit jobban is kitérünk.
A felújítandó ingatlanok ezzel szemben csak 18-19 százalékkal drágultak, az állapot szerinti árolló az elmúlt két évben érezhetően szélesedett. Aki ma felújítandó ingatlant keres, annak nagyobb tere van a még piacilag értelmezhető megtérülésű felújításokra.
Figyelemre méltó a 2026 januári kis megállás is: szinte minden kategóriában enyhe korrekció látszott az őszi csúcshoz képest. A piac azóta kissé magához tért - áprilisra és májusra az árak ismét emelkedtek.
Újépítésű vagy újszerű - egyre megy?
Budapesten belül egyre több kerületben közeledtek az újépítésű és az újszerű ingatlanok árai. Miközben a prémium kerületekben (I., II., VI., XII.) az újépítésű lakások négyzetmétere még mindig 2,5-3 millió forint körül mozog, addig több kevésbé felkapott kerületben a két kategória szinte egymásra csúszott.
Érdekes, hogy ez leginkább a “B ligában”, a kedvelt, árban a második vonalba tartozó városrészeken jellemző, mint Óbuda, Erzsébetváros, Józsefváros, Ferencváros, Újbuda és a XIII. kerület.
Gyanús: miért a drágább ingatlanok tűntek el?
Első pillantásra meglepő eredményt kapunk: az eltűnt hirdetések átlagos négyzetméterára minden vizsgált szegmensben magasabb, mint a jelenlegi kínálaté. Országosan a lakások esetében közel 10 százalékos a különbség, Budapesten pedig 6 százalék körüli.Ez a minta nehezen egyeztethető össze azzal a magyarázattal, hogy ezek az ingatlanok elkeltek. Sokkal inkább arra utal, hogy a hirdetők egy része visszalépett. A részletesebb bontások azonban árnyalják a képet.
Kerületi bontásban már jóval hagyományosabb mintázat rajzolódik ki. Szinte minden kerületben azt látjuk, hogy az eltűnt hirdetések négyzetméterára valamivel alacsonyabb a jelenlegi kínálaténál, vagyis a piacról jellemzően a kedvezőbben árazott ingatlanok kerültek ki.
A különbségek mértéke kerületenként eltér. A belső, prémium kerületekben - különösen az V.-ben - az eladók hajlamosak ambiciózusan árazni, és az alku itt a legjelentősebb. A külső kerületekben a hirdetett és az eladott ár már közelebb jár egymáshoz, ami részben azt tükrözi, hogy ott kevésbé van tér a "próbálkozó" árazásra.
Hasonló eredményt kapunk akkor is, ha nem lokáció, hanem lakásméret szerint vizsgáljuk az adatokat. Az egyes méretkategóriákon belül az eltűnt ingatlanok négyzetméterára szinte minden esetben alacsonyabb a jelenleg hirdetetteknél.
A látszólagos ellentmondás összetételi hatásból is fakadhat. Az eltűnt állományban valamivel nagyobb arányban szerepelnek budapesti és magasabb árú szegmensekhez tartozó ingatlanok, ami felhúzza az összesített országos mutatót. Amikor azonban azonos kerületeket, illetve azonos méretkategóriákat hasonlítunk össze, a megszokott piaci logika érvényesül: a piacról elsősorban a kedvezőbben árazott ingatlanok tűnnek el.
Az adatok alapján ezért az elmúlt negyedév szokatlanul magas eltűnési száma önmagában nem tekinthető bizonyítéknak arra, hogy tömegesen visszaléptek volna az eladók. Inkább arra utal, hogy a kereslet a jobb ár-érték arányú ingatlanok iránt továbbra is aktív maradt, még akkor is, ha a piaci hangulatot a választások körüli bizonytalanság is befolyásolhatta.
