Sokan még mindig abban bíznak, hogy érdemes magasabb árról indítani az ingatlan értékesítését, majd később engedni belőle. A Duna House friss elemzése szerint azonban ez a stratégia a legtöbb esetben visszafelé sül el: a túlárazott lakások nemcsak jóval tovább maradnak a piacon, hanem végül nagyobb árengedménnyel is kelnek el. Azok az ingatlanok viszont, amelyeket már a kezdetektől reális áron hirdetnek meg, átlagosan közel háromszor gyorsabban találnak új tulajdonosra.
A magas induló ár gyakran drágább döntés
A Duna House 2026 első félévének budapesti tranzakcióit vizsgálva arra jutott, hogy a megfelelő árazás ma már az egyik legfontosabb tényező egy sikeres értékesítés során.A reálisan meghirdetett lakások medián értékesítési ideje mindössze 44 nap volt, míg azoknál az ingatlanoknál, ahol később árcsökkentésre volt szükség, átlagosan 125 napig tartott a vevő megtalálása. Vagyis a kezdeti túlárazás közel háromszorosára növelte az értékesítési időt.
A végén még többet kell engedni
A hosszabb értékesítési idő mellett az árengedmény mértékében is jelentős különbség mutatkozott. A piaci áron meghirdetett lakásoknál az induló árhoz képest átlagosan 2–3 százalékos engedmény elegendő volt az üzlet megkötéséhez.Azoknál az ingatlanoknál viszont, amelyeknél menet közben csökkenteni kellett a hirdetési árat, a teljes árengedmény már megközelítette a 11 százalékot.
Érdekesség, hogy a végső tárgyalások során adott alku mindkét csoportnál hasonló, átlagosan 3 százalék körüli volt. A különbséget tehát nem az utolsó egyeztetés, hanem a hónapokkal korábbi, ismétlődő árcsökkentések okozták.
| Az eladó árazása | Értékesítési idő | Engedmény az induló árhoz |
|---|---|---|
| Realisan árasztott | 44 nap | ~2–3% |
| Túlárazott (később csökkentett) | 125 nap | ~11% |
Az első hetek döntik el az értékesítést
„Egy új hirdetés a megjelenését követő első néhány hétben kapja a legnagyobb figyelmet. Ha ebben az időszakban túl magas árral jelenik meg, könnyen elveszítheti a legaktívabb érdeklődőket. Mire az ár csökken, a hirdetés már kevésbé vonzó a vevők szemében, akik ráadásul azt is feltételezik, hogy további engedmény is elérhető” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.A szakértő szerint a túlzott árazás éppen azt a tárgyalási előnyt veszi el az eladótól, amelyet eredetileg meg szeretett volna őrizni.
Miért éri meg reálisan árazni?
A jelenlegi, kiegyensúlyozottabb piaci környezetben a vásárlók jóval tudatosabbak, mint korábban. Az irreálisan magas áron meghirdetett lakásokat sok esetben egyszerűen figyelmen kívül hagyják, vagy kivárnak, amíg az eladó csökkenti az árat.A megfelelő kiinduló ár ugyanakkor több előnyt is jelenthet:
- gyorsabb értékesítés;
- nagyobb érdeklődés már az első hetekben;
- erősebb alkupozíció;
- kisebb árengedmény a végleges adásvételnél.
Mire érdemes figyelni az ár meghatározásakor?
A Duna House szakértői szerint az árképzésnél érdemes néhány alapelvet szem előtt tartani:- a kiinduló árat mindig a közelmúlt tényleges adásvételeihez célszerű igazítani, nem a hirdetési portálokon látható irányárakhoz;
- a hirdetés első két-három hete a legfontosabb időszak, ilyenkor a legnagyobb az érdeklődés;
- a „kezdjük magasabban, majd később engedünk” stratégia gyakran hosszabb értékesítési időt és végül nagyobb árveszteséget eredményez.
