Hiába tartoznak fajlagosan a családi házak a lakáspiac olcsóbb szegmensei közé, a vevők egyre válogatósabbak. Az alacsonyabb ár továbbra is döntő szempont, a komoly felújítás költségét azonban már kevesen akarják vállalni. A jó állapotú házak ezért kelendőbbek, miközben a túlárazott és korszerűtlen ingatlanok akár fél évig is a piacon maradhatnak.
A családi házak piacán sajátos helyzet alakult ki 2026 első felében. A vevők elsősorban az olcsóbb ingatlanokat keresik, de közben egyre kevésbé hajlandók olyan házat megvenni, amelyre a vétel után még több tízmillió forintot kellene költeni.
A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai alapján emiatt elsősorban a jó állapotú, felújított vagy újszerű családi házak iránt maradt érzékelhető kereslet. A problémát az jelenti, hogy ezek ára sok helyen már jóval meghaladja azt a szintet, amelyet a legtöbb érdeklődő megengedhet magának.
100 millió alatt kellene a jó állapotú családi ház
Csepelen és Szigetszentmiklóson például határozott kereslet mutatkozott a felújított és újszerű családi házak iránt, de elsősorban 100 millió forint alatt. Ebben az árkategóriában viszont a vevők már kifejezetten elvárták, hogy az ingatlan jó állapotú legyen.Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint éppen a családi házaknál lehetett találkozni a legnagyobb túlárazásokkal is. Egyes tulajdonosok akár 10 százalékkal magasabb árat határoztak meg annál, mint amennyiért az adott ingatlan reálisan értékesíthető lett volna.
Ennek következménye az értékesítési időn is látszik. A főváros külső kerületeiben egy családi ház eladásához jellemzően 180-200 napra, vagyis akár fél évnél is hosszabb időre lehet szükség.
Olcsóbb négyzetméterár sem elég, ha még tízmilliókat kell felújításra költeni
Pedig fajlagosan éppen a családi házak között találhatók a lakáspiac kedvezőbb ajánlatai.A XVIII. kerületben például 850 ezer forint körüli négyzetméterártól lehetett családi házat találni, és az árszint jellemzően az egymillió forintos határ alatt maradt.
A kedvezőbb négyzetméterár azonban önmagában már kevés. Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint éppen a felújítandó Kádár-kockáknál és az elavult fűtési rendszerrel rendelkező házaknál fordult elő gyakran, hogy a tulajdonos 12-15 százalékkal a reális piaci érték fölé árazta az ingatlant.
Észak-Pesten ennél is alacsonyabb árakkal lehetett találkozni. A IV. és XV. kerületben egyes családi házak négyzetméterára 700 ezer forint alatt maradt, miközben a kínálat felső része elérte az 1,5 millió forintos szintet. Ennél magasabb fajlagos ár azonban már nem igazán jelent meg a piacon.
A nagy családi házakat különösen nehéz eladni
Zuglóban és a XVI. kerületben már jóval magasabb összegekkel találkozhattak a vásárlók. A családi házak kínálatának alsó része 100-120 millió forint körül kezdődött, míg a jobb állapotú ingatlanokért legalább 140-150 millió forintot kértek.Ezeken az árszinteken azonban már érezhetően szűkebb a potenciális vevők köre.
Különösen nehéz helyzetbe kerültek a 150 négyzetméternél nagyobb családi házak. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ezekre annyira gyenge a kereslet, hogy ha sikerül is értékesíteni őket, gyakran ugyanannyit fizetnek értük, mint egy jóval kisebb családi házért.
Vagyis a nagyobb alapterület ma már egyáltalán nem jelent automatikusan arányosan magasabb értéket.
Érden már a felújítandó házat is közel egymilliós négyzetméteráron kínálják
Érd jól mutatja, milyen furcsa helyzeteket eredményezhet a túlárazás.A város központjában egy 83 négyzetméteres, felújítandó Kádár-kockát 960 ezer forintos négyzetméteráron kínáltak, miközben egy 2019-ben épült, gyakorlatilag újszerű, 240 négyzetméteres családi ház négyzetméterára 910 ezer forint körül alakult.
Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője szerint egy régi, teljes felújítást igénylő ház egymillió forinthoz közelítő négyzetméterára már egyértelműen túlzónak tekinthető.
A vevők ugyanis egyre inkább beleszámolják a döntésükbe azt is, mennyibe kerül majd lakható állapotba hozni az ingatlant.
Csak nagyon olcsón kell a teljesen felújítandó ház
Ez nem jelenti azt, hogy a rossz állapotú családi házak eladhatatlanok lennének. Az árnak azonban tükröznie kell a szükséges beruházás nagyságát.Érden például egy 230 négyzetméteres, felújítandó családi ház 80 millió forintért talált gazdára, ami 350 ezer forint alatti négyzetméterárat jelentett. Egy másik, 210 négyzetméteres, teljes egészében felújítandó ingatlant 78 millió forintért értékesítettek.
A nagy alapterület és a jelentős korszerűsítési költség tehát komoly árengedményt követelt meg.
Az új építésű házak ezzel szemben már egészen más árszinten mozognak. Érden egy nettó 130 négyzetméteres új ház körülbelül 155 millió forintért kelt el, alku nélkül.
A legtöbben 60-70 millióból vennének házat, csak éppen nincs mit
Az egyik legnagyobb probléma éppen a vevői elképzelések és a tényleges kínálat közötti szakadék.Érden például sok érdeklődő 60-70 millió forint körüli családi házat keresett. Ebben a kategóriában azonban gyakorlatilag elfogyott a megfelelő kínálat.
Ha mégis akadt ilyen ingatlan, arra akár további 30 millió forintot kellett volna felújításként elkölteni. Így a látszólag kedvező vételár gyorsan 90-100 millió forintos teljes költséggé válhatott.
A vevők ezért kénytelenek voltak feljebb lépni, a következő fontos lélektani határ pedig már 100-110 millió forint körül húzódott.
A Velencei-tónál még működik az olcsó, felújítandó ingatlan
A Velencei-tó környékén valamelyest más a helyzet. Itt éppen a piac legalján, a 20-35 millió forintos hétvégi házaknál volt élénkebb az érdeklődés.Ezek jellemzően kis alapterületű vagy jelentősebb korszerűsítésre szoruló ingatlanok, a felújítás azonban méretük miatt jóval kisebb összegből megoldható. Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője szerint egy ilyen hétvégi ház esetében akár 8-10 millió forintból is elvégezhető a szükséges munka.
Megváltozott, mit jelent az, hogy egy ház olcsó
A családi házak piacának egyik legfontosabb változása tehát az lehet, hogy a vevők már nem pusztán a vételárat nézik.Egy 70 millió forintos ház nem feltétlenül számít jó vételnek, ha további 30 milliót kell rákölteni, miközben egy drágább, de azonnal költözhető ingatlannal kiszámíthatóbb a teljes költség.
Ez különösen nehéz helyzetbe hozhatja a régi, korszerűtlen és nagy alapterületű családi házak tulajdonosait. Ezekre továbbra is lehet vevőt találni, de csak akkor, ha az árban valóban megjelenik a felújítás költsége és az ingatlan állapota.
A kereslet tehát nem tűnt el a családi házak piacáról. A vevők egyszerűen sokkal szigorúbban számolnak: olcsó házat szeretnének, de a felújítás kockázatát és több tízmilliós költségét már egyre kevésbé hajlandók magukra vállalni.
Forrás: Balla Ingatlan szakértőinek 2026 első félévi piaci tapasztalatai.
