Elsőre úgy tűnhet, hogy az Európai Bizottság új lakhatási javaslata elsősorban az Airbnb és a rövid távú lakáskiadás visszaszorításáról szól. A tervezet azonban ennél jóval tovább megy: az üresen álló lakások, a második otthonok és más, nem elsődleges lakáscélú ingatlanhasználatok korlátozására is új lehetőséget adhatna a tagállamoknak és az önkormányzatoknak - írja a Portfolio.
A Bizottság szeptember 9-én bemutatott rendeletjavaslata ugyanakkor nem jelent automatikus tiltást. Inkább azt határozná meg, milyen feltételekkel avatkozhatnak be a városok a lakáspiac működésébe, ha bizonyíthatóan lakhatási válsággal küzdenek.
Nem az Airbnb betiltása a lényeg
A javaslat egyik legfontosabb eleme, hogy egy önkormányzatnak nem lenne elég egyszerűen kijelentenie: túl sok az Airbnb, kevés a megfizethető lakás, ezért korlátozásra van szükség.
Adatokkal kellene bizonyítani a problémát.
Igazolni kellene például, hogy az adott terület valóban lakhatási stressz alatt áll, a korlátozni kívánt tevékenység pedig ténylegesen rontja a lakások elérhetőségét vagy megfizethetőségét. Emellett azt is meg kellene mutatni, hogy nincs enyhébb, de ugyanolyan hatékony megoldás.
Ez jelentős változást hozhat a jelenlegi gyakorlatban, hiszen a jövőben egy-egy szigorú helyi intézkedés mögött sokkal erősebb bizonyítási kötelezettség állhat.
Már azt is meghatároznák, mikor beszélhetünk lakhatási válságról
A tervezet egyik érdekes része, hogy konkrétabb keretet adna a „lakhatási stressz” fogalmának. A javaslat szerint ilyen helyzetről beszélhetnénk például akkor, ha egy átlagos lakás ára legalább nyolc évnyi, egy főre jutó rendelkezésre álló jövedelemnek felel meg. Tíz évnyi jövedelem esetén pedig már olyan súlyos lakhatási nyomásról lehet szó, amelynél nem kellene külön bizonyítani, hogy a helyzet az elmúlt évtizedben tovább romlott.
A képhez azonban nemcsak a lakásárakat kellene vizsgálni. A lakáskínálatot, a keresletet és a népesség változását is figyelembe kellene venni. Nem mindegy ugyanis, hogy egy városban a turizmus miatt tűnnek el a hosszú távra kiadható lakások, vagy azért emelkednek az árak, mert sok új munkahely miatt tömegek költöznek oda.
Egy egész várost sem lehetne automatikusan lezárni
A Bizottság tervezete szerint a beavatkozást lehetőleg pontosan arra a területre kellene korlátozni, ahol a probléma ténylegesen fennáll. Ez lehet egy városrész, kerület, agglomeráció vagy más, pontosan meghatározott terület. Minél nagyobb területre terjed ki egy korlátozás, annál nehezebb lehet megindokolni, hogy valóban szükséges.
Budapesten ennek különösen nagy jelentősége lehet. Más helyzetben vannak a turizmus által leginkább érintett belső kerületek, mint a főváros külső részei, ezért egy egységes, mindenhol azonos szabályozás helyett inkább célzott intézkedések felé tolhatja a rendszert az uniós megközelítés.
Nemcsak az Airbnb kerülhet célkeresztbe
A tervezet egyik legfontosabb újdonsága, hogy a rövid távú lakáskiadás csak az egyik lehetséges célpont. A szabályozás olyan intézkedésekre is kiterjedhet, amelyek a második otthonok, befektetési célú lakásvásárlások, tartósan üresen álló ingatlanok vagy más, nem elsődleges lakóhelyként használt lakások számát próbálják visszaszorítani.
Vagyis a vita könnyen túlnőhet az Airbnb-n: bizonyos városokban éppen az lehet a probléma, hogy a lakások jelentős része nem a helyi lakosság otthonaként működik.
A saját lakás alkalmi kiadása más kategória lehet
A javaslat különbséget tenne az elsődleges lakóhely és a kifejezetten befektetési célú szálláshely között. Más elbírálás alá eshet például az, aki időnként kiadja a saját otthonát, mint az a befektető vagy vállalkozás, amely teljes lakásokat üzemeltet turisták számára.
A korlátozás bevezetéséhez ugyanakkor nem lenne elegendő azt állítani, hogy túl sok a rövid távú szálláshely. A hatóságoknak azt is bizonyítaniuk kellene, hogy az adott tevékenység legalább három éven keresztül jelentős negatív hatással volt a lakások elérhetőségére vagy megfizethetőségére. Ez komoly bizonyítási terhet jelenthet.
Öt év után újra elő kellene venni a szabályokat
A tervezet az időtartamot is korlátozná. A lakhatási célú intézkedéseket legfeljebb öt évre lehetne bevezetni, meghosszabbításukhoz pedig újabb vizsgálatra lenne szükség.
Az önkormányzatnak időről időre azt is meg kellene néznie, hogy:
- fennáll-e még a lakhatási probléma,
- továbbra is hozzájárul-e a korlátozott tevékenység a helyzethez,
- javított-e valamit a beavatkozás,
- és nincs-e enyhébb megoldás.
Ha a feltételek már nem állnak fenn, a korlátozást vissza kellene vonni.
Magyarország már most is szigorít
Magyarországon az Airbnb-szabályozás eleve több szinten működik: országos jogszabályok, kormányrendeletek, turisztikai adatszolgáltatás, adózási előírások és önkormányzati rendeletek egyaránt meghatározzák a piac működését.
Budapesten ráadásul 2026 végéig moratórium van érvényben az új magán- és egyéb szálláshelyek nyilvántartásba vételére.
A kerületek között azonban jelentős különbségek vannak. Terézvárosban például 2026-tól nulla napra csökkentették a magán- és egyéb szálláshelyek számára engedélyezett éves működési időt, vagyis gyakorlatilag megszüntették a rövid távú lakáskiadás lehetőségét.
Erzsébetvárosban szintén szigorú szabályozás lépett életbe, de társasházi megállapodással bizonyos esetekben továbbra is működhet a rövid távú kiadás. A Belváros-Lipótvárosban ezzel szemben inkább működési és lakóvédelmi előírásokkal próbálják kordában tartani a szolgáltatást.
Mit jelenthet ez a budapesti Airbnb-piacnak?
Ha az uniós rendeletjavaslatot elfogadják, az komoly hatással lehet a már most is szigorúan szabályozott budapesti piacra.
A jelenlegi magyar jog alapján a Kúria terézvárosi döntése szerint a nulla napos helyi szabályozás önmagában nem ütközik a kereskedelmi törvénybe. Az uniós megközelítés azonban új szempontokat hozhat: a jövőben egy ilyen korlátozás mögött nemcsak magyar jogi felhatalmazásra, hanem megfelelő adatokkal igazolt lakhatási indokra, arányosságra és célzottságra is szükség lehet.
Ez egyszerre lehet könnyebbség és teher az önkormányzatok számára. Brüsszel ugyanis egyértelműen elismerné, hogy a lakhatási válság legitim indok lehet a beavatkozásra, de közben szigorúbb korlátokat állítana a korlátozások elé.
Az üres lakásoknál még nagyobb kérdés jöhet
Magyarországon a lakhatási vita nem áll meg az Airbnb-nél. Az Európai Bizottság Magyarországról szóló háttéranyaga szerint mintegy 570 ezer lakás lehet üresen, ami a teljes lakásállomány körülbelül 12–13 százaléka.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy több százezer lakás egyik napról a másikra beköltözhetővé tehető. Sok ilyen ingatlan rossz állapotú, alacsony keresletű térségben található, vagy jelentős felújítást igényel. Ezért az üres lakások problémája jóval összetettebb annál, mint hogy egyszerűen „vissza kellene hozni őket a piacra”.
A befektetőknek is új kockázattal kell számolniuk
Az új uniós irány egyúttal az ingatlanbefektetők számára is fontos jelzés lehet. A rövid távú kiadásra optimalizált belvárosi lakásoknál ugyanis nemcsak a jelenlegi hozamokat kell figyelni, hanem azt is, hogy az adott városrészben mekkora a lakhatási nyomás, milyen helyi szabályozás van érvényben, és milyen további korlátozások jöhetnek.
Ugyanakkor az új rendszer akár kiszámíthatóbbá is teheti a piacot. Ha a korlátozásokhoz előre meghatározott feltételek, nyilvános adatok és időszakos felülvizsgálat kapcsolódik, a befektetők pontosabban felmérhetik a szabályozási kockázatokat.
Az Airbnb önmagában nem oldja meg a lakhatási válságot
A legfontosabb kérdés azonban az, hogy elég-e a rövid távú lakáskiadás visszaszorítása a lakhatási problémák kezeléséhez. Valószínűleg nem.
A Bizottság magyarországi háttéranyaga szerint a hazai lakásárak 2013 és 2024 között nominálisan 265 százalékkal emelkedtek, ami uniós összevetésben kiemelkedő növekedés. Közben az önkormányzati és szociális bérlakások aránya mindössze 0,8 százalék körül van.
Ez arra utal, hogy a probléma jóval mélyebben gyökerezik az Airbnb-nél. A megfizethető bérlakások hiánya, az alacsony önkormányzati lakásállomány, a lakások felújítási igénye, a területi különbségek és a keresletet ösztönző lakáspolitika mind szerepet játszhatnak.
Brüsszel tehát új eszközöket adhat az önkormányzatok kezébe, de a lakhatási válságot önmagában egyetlen Airbnb-szigorítás sem fogja megoldani.
