Alapjaiban alakul át a magyar ingatlanpiac: miközben egyes szegmensek újra felpörögnek, mások látványosan visszafogják a tempót - derül ki a DLA Piper Hungary Hazai Ingatlanpiaci Körkép 2026. évi kiadásából*. A riport fő megállapításait Borbély Gábor, a DLA Piper Hungary partnere, finanszírozási és ingatlanjogi csoportvezetője, valamint Balogh Tamás, a DLA Piper Hungary vezető ügyvédje, Real Estate Service Stream Leader mondták el.
A legfrissebb piaci várakozások szerint 2026-ban már nem az számít, hogy mi épül, hanem az, hogy mi működik valóban jól és hoz stabil bevételt. Mutatjuk, merre tart a piac – és hol lehet most igazán nyerni.
Egyértelmű győztes: a lakóingatlanok
Ha egyetlen szegmenst kellene kiemelni 2026-ra, az egyértelműen a lakóingatlan-piac.A piaci szereplők közel 70 százaléka ebben látja a legerősebb növekedési potenciált, ami azt jelenti, hogy a fejlesztések és a befektetések jelentős része ide áramolhat.
Ez nem véletlen: a lakhatás iránti kereslet stabil, a finanszírozás elérhető, és a befektetők számára is kiszámíthatóbb hozamot kínál.
A másik nagy favorit: a szállodák
Meglepő, de a szállodaipar is az élmezőnyben van.A befektetők egyre inkább a minőségi, komplex koncepcióval rendelkező projektek felé fordulnak, és a mennyiségi bővülést egyre inkább felváltja a prémium élményre építő fejlesztési irány.
A szektor iránti érdeklődés nemcsak megmaradt, hanem tovább is erősödhet – különösen a jól pozicionált, magas színvonalú projektek esetében.
„A befektetői érdeklődés a szállodapiac iránt várhatóan tovább erősödik, és a szegmens a következő időszakban is vonzó befektetési célpont maradhat. A befektetők ugyanakkor egyre tudatosabb szempontok mentén hozzák meg döntéseiket: kiemelten keresik azokat a projekteket, amelyek a jelenlegi, kockázatokkal terhelt piaci környezetben is kiszámítható bevételt biztosítanak. Ennek eredményeként a prémium kategóriás, jól pozicionált, differenciált koncepcióval rendelkező szállodai fejlesztések iránt maradhat a legerősebb a kereslet” – hangsúlyozta Balogh Tamás.
Az irodapiac: óvatosság, kivárás, átalakulás
Az irodapiac viszont teljesen más képet mutat.Itt továbbra is óvatosak a szereplők, és a hangsúly már nem az új építéseken, hanem a meglévő épületek átalakításán és újrapozicionálásán van.
Egyre gyakoribbak a vegyes funkciójú fejlesztések, sőt, sok esetben irodaházakat alakítanak át lakó- vagy szállodai célra.
A bérlők is válogatósabbak lettek: a minőség, az energiahatékonyság és az üzemeltetési költségek ma már döntő szempontok.
„Az irodapiaci szereplők rövid távú várakozásait változatlanul óvatosság jellemzi, ugyanakkor a fejlesztések elmaradása miatt a felsőkategóriás irodák szűkülő kínálata – a minőségi és fenntarthatósági szempontok felértékelődésével összhangban – kedvezőbb lehetőségeket teremthet a fejlesztők és a befektetők számára” – emelte ki Balogh Tamás.
Kevesebb új projekt, több hosszabbítás
Az irodapiacon nemcsak a fejlesztések lassultak, hanem a bérleti dinamika is átalakult.Az új szerződések helyett egyre inkább a hosszabbítások dominálnak, miközben sok helyen enyhe bérletidíj-csökkenés is megjelent.
Ez egyértelmű jele annak, hogy a piac még mindig keresi az új egyensúlyt.
Logisztika és ipar: már nem a régi lendület
Bár a logisztikai és ipari ingatlanok továbbra is fontos szereplők, a várakozások már nem olyan erősek, mint korábban.A szegmens növekedése egyre inkább az ipari beruházásoktól, az autóipartól és az e-kereskedelem teljesítményétől függ.
A befektetők itt is inkább a stabil, jól kiadott portfóliókat keresik, mintsem a kockázatos új fejlesztéseket.
A retail visszatér – de másképp, mint eddig
A kiskereskedelmi ingatlanok piaca is új lendületet kapott, különösen a vidéki nagyvárosokban.Az új plázák helyett azonban a fókusz a meglévő ingatlanok felújításán és újrapozicionálásán van. A szabályozási környezet – például a plázastop – továbbra is erősen befolyásolja a döntéseket.
ESG: már nem extra, hanem alapfeltétel
Van egy tényező, ami minden szegmensben közös: az energiahatékonyság és az ESG.Ma már szinte elképzelhetetlen olyan fejlesztés, ahol ezek ne lennének kulcskérdések. Az energiaellátás, a fenntarthatóság és az új technológiák – például energiatárolás vagy alternatív rendszerek – egyre fontosabb szerepet kapnak.
Aki ebben nem lép, az könnyen lemaradhat.
Finanszírozás van – de már nem mindegy, mire
A jó hír: a finanszírozás továbbra is elérhető.A piaci szereplők többsége szerint megfelelőek a hitelfeltételek, sőt, sok esetben még enyhültek is. Ugyanakkor a bankok sokkal tudatosabban hiteleznek.
Az ESG-megfelelés és az energiahatékonyság ma már alapfeltétel a hitelbírálatnál.
Ráadásul a tranzakciók is lassabban zárulnak – több idő, több ellenőrzés, több kockázatkezelés.
„Tapasztalataink, valamint a piacon aktív szereplőktől érkező visszajelzések is azt erősítik meg, hogy az ingatlanfinanszírozás 2025-ben is teljes mértékben hozzáférhető maradt: a válaszadók több mint 80 százaléka szerint megfelelő finanszírozási feltételek állnak a fejlesztők rendelkezésére, miközben több mint 90 százalékuk a hitelfeltételek stabilitásáról vagy enyhüléséről számolt be" – emelte ki Borbély Gábor.
A lényeg: már nem az számít, mi épül – hanem az, mi működik
2026 egyik legfontosabb tanulsága, hogy az ingatlanpiac sokkal tudatosabbá vált.A befektetők nem a legnagyobb vagy leggyorsabb projekteket keresik, hanem azokat, amelyek stabil bevételt és kiszámítható működést biztosítanak.
És ez teljesen átírhatja a piac erőviszonyait.
*A teljes riport ezen a linken érhető el.
