A tavalyi látványos drágulás után 2026-ban több térségben és ingatlantípusnál is megtorpant az áremelkedés, sőt egyes piacokon már mérséklődtek a hirdetési és az értékesítési árak. Az ingatlanközvetítők szerint azonban az eladók jelentős része továbbra sem hajlandó tudomásul venni, hogy megváltoztak a piaci körülmények. Emiatt sok lakás és ház hónapokra beragad a kínálatba, miközben a reális áron meghirdetett ingatlanok továbbra is vevőre találhatnak.
A hirdetési ár és a valós eladási ár egyre távolabb kerülhet egymástól
A kereslet idei mérséklődése már nemcsak az érdeklődők számán, hanem az árakon is érzékelhető. Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodáinak szakmai vezetője szerint több esetben már a hirdetési áraknál is korrekció látható, a tényleges értékesítési áraknál pedig még egyértelműbb a csökkenés.A szakértők találkoztak olyan ingatlannal is, amelynél az utolsó hirdetési ár és a végleges eladási ár közötti különbség meghaladta a 10 százalékot. Ez elsősorban a rossz állapotú, nehezen finanszírozható vagy hitelképtelen ingatlanokra jellemző, de arra is volt példa, hogy az eredeti hirdetési árat 15–18 százalékkal kellett csökkenteni ahhoz, hogy létrejöjjön az adásvétel.
A dél-pesti kerületekben a társasházi lakások átlagos négyzetméterára az elmúlt hónapokban körülbelül 1,1 millió forint volt, míg a családi házaknál és házrészeknél 895 ezer forint körüli átlag alakult ki.
A tavaly őszi áraknál már 5–7 százalékkal alacsonyabb szintek is megjelentek
Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője szintén árcsökkenést tapasztalt. Beszámolója szerint a tavaly novemberi szintekhez képest 5–7 százalékkal mérséklődtek az árak, az elmúlt hónapokat azonban már inkább stagnálás jellemezte.A kínálat rendkívül széles ársávban mozog. A felújítandó, konvektoros, osztatlan közös tulajdonú házrészek négyzetméterára jellemzően 800–900 ezer forint körül indul, míg az újszerű, felújított és önálló albetéttel rendelkező ingatlanok ára akár az 1,5–2 millió forintos szintet is elérheti.
A családi házaknál még nagyobb a szórás: a gyengébb állapotú ingatlanoknál 700 ezer forint alatti négyzetméterárak is előfordulnak, a piac felső határa pedig nagyjából 1,5 millió forint körül húzódik.
Az egymilliós négyzetméterár már sok vevőt elriaszt
A dél-pesti agglomerációban is nehezebbé vált az értékesítés. Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint a tavaly őszi árakon ma már rendkívül nehéz eladni az ingatlanokat.Az egymillió forintos vagy annál magasabb négyzetméteráron meghirdetett ingatlanok iránt alig mutatkozik érdeklődés. A szakértő ugyanakkor a közeljövőben sem jelentős áresést, sem számottevő drágulást nem vár, inkább elhúzódó stagnálásra számít.
Hasonló folyamatokról számolt be Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője is. A mérsékelt kereslet miatt szerinte nincs tér további áremelkedésre, így a tavalyi erőteljes drágulás után idén inkább stagnáló vagy enyhén csökkenő árakkal találkozni. Az alacsony tranzakciószám miatt ugyanakkor még nehéz egyértelműen megállapítani, hogy tartós árcsökkenés kezdődött-e.
Van, aki még most is emeli az árat
Miközben a kereslet visszaesett, egyes tulajdonosok továbbra is indokolatlanul magas árat szabnak ingatlanuknak. Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint az idei évben még teljesen megalapozatlan áremelésekkel is találkoztak.Sok tulajdonos egyelőre nem hajlandó elfogadni, hogy a gyengébb kereslet miatt legalább kisebb árcsökkentésre lenne szükség. Ennek következménye, hogy az ingatlanok hosszú időre beragadnak a kínálatba. A kedveltebb belvárosi területeken továbbra is akadnak egymillió forint alatti négyzetméteráron kínált lakások, az átlagár azonban már jóval e szint fölött jár.
A budai panelárak is elérték a vevők tűréshatárát
Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője szerint az Otthon Start hitel a budai oldalon okozta a főváros egyik legerősebb áremelkedését. A kétszobás panellakások négyzetméterára mára elérte az 1,5–1,7 millió forintos szintet.Ezek az ingatlanok korábban a piac egyik legkeresettebb szegmensének számítottak, a gyors drágulás miatt azonban már irántuk is mérséklődött a kereslet.
A szakértő tapasztalatai szerint az eladók többsége továbbra is a tavalyi árszintekből indul ki, és mindössze körülbelül minden tizedik tulajdonos hajlandó figyelembe venni, hogy közben megváltozott a piac. Pedig jelenleg nem látható olyan tényező, amely rövid távon újabb jelentős áremelkedést indokolna.
A Balatonnál is a magas árakhoz ragaszkodnak az eladók
Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint a balatoni ingatlanpiacon is a korábbi évek folyamatos drágulása után kialakult magas árak ragadtak be.Az eladók egyelőre kivárnak, és abban bíznak, hogy a közeljövőben ismét élénkül a kereslet. A szakértő szerint azonban ennek kevés jele látszik. Ha a tulajdonosok belátható időn belül nem mérséklik az áraikat, sok ingatlan továbbra sem talál majd vevőre.
Kettészakadt a piac: a reális áron kínált lakások elkelhetnek
Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a hirdetési árak alapján látványosan kettészakadt az ingatlanpiac. Az egyik oldalon azok az eladók állnak, akik továbbra is az előző évek lendületéből indulnak ki, és a jelenlegi kereslethez képest túl magas árat határoznak meg. Ezeknél az ingatlanoknál gyakorlatilag minimális az értékesítés esélye.A másik csoport már alkalmazkodott a megváltozott körülményekhez, és reálisabb árat szabott. Ezek az ingatlanok továbbra is jó eséllyel vevőre találhatnak. Az elmúlt hónapok tapasztalatai alapján az áremelkedés egyelőre kifulladt. A legjobb esetben is stagnáló piacról lehet beszélni, több szegmensben pedig már enyhe korrekció látható.
Már nem az a kérdés, mennyit szeretne kapni az eladó
A piac legfontosabb változása, hogy az eladói elképzelések és a vevők fizetési hajlandósága egyre távolabb kerül egymástól. A tavalyi gyors drágulás után sok tulajdonos még mindig a csúcsközeli árakat tekinti kiindulópontnak, miközben a kereslet visszaesett, a finanszírozhatóság romlott, és a vevők jóval megfontoltabbá váltak.Ebben a helyzetben már nem az határozza meg egy ingatlan értékét, hogy az eladó mennyit szeretne érte kapni, hanem az, hogy a piacon mennyit hajlandók ténylegesen megfizetni érte. Aki ezt időben felismeri, továbbra is sikeresen értékesíthet. Aki viszont ragaszkodik a tavalyi árakhoz, könnyen hónapokra vagy akár hosszabb időre is a kínálatban maradhat.
Forrás: Balla Ingatlan
