Érezhetően javult a bérlők alkupozíciója 2026 első felében. A kiadó lakások kínálata több budapesti kerületben és a főváros környékén is bővült, miközben a bérleti díjak emelkedése megtorpant, sőt néhol már csökkenés is megjelent. A jó állapotú, jó helyen lévő lakásokért továbbra is erős a verseny, de a túlárazott ingatlanoknál a bérlők egyre gyakrabban alkudnak vagy egyszerűen továbbállnak – derül ki a Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalataiból.
Az elmúlt években sok bérlő számára az volt az egyik legnagyobb probléma, hogy kevés volt a megfelelő lakás, miközben a bérleti díjak folyamatosan emelkedtek. 2026 első felében azonban több helyen megváltozott a helyzet. A kínálat bővülésével a bérlők már könnyebben tudnak válogatni, és egyre kevésbé kényszerülnek arra, hogy elfogadják az első megfelelőnek tűnő ajánlatot.
Budapesten már nem emelkednek automatikusan az albérletárak
Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint az év első felében jelentősen nőtt a kiadó lakások száma.A bérleti díjak továbbra is magasak maradtak, de már inkább stagnálás vagy csak mérsékelt emelkedés volt jellemző. A szakértő szerint Budapesten az átlagos bérleti díj négyzetméterenként 3000–3500 forint között alakult. Ez már önmagában is arra utal, hogy a korábbi gyors drágulási időszak megtört.
Csepelen 200–220 ezer, Szigetszentmiklóson 180 ezer egy jó kétszobás lakás
A XXI. kerületben és Szigetszentmiklóson továbbra is élénk maradt a kereslet. Marosvölgyi Gabi szerint ebben annak is szerepe van, hogy a bérleti díjak tavaly már mérséklődtek, illetve több helyen megállt az áremelkedés. Egy jó állapotú, kétszobás lakást Szigetszentmiklóson körülbelül havi 180 ezer forintért lehetett könnyen kiadni. Csepelen ugyanez a kategória jellemzően 200–220 ezer forintos havi bérleti díjjal jelent meg a piacon.A jó lakásokért továbbra is gyorsan jelentkeznek
A megnövekedett kínálat nem jelenti azt, hogy minden lakás nehezen adható ki. Az V. és XIII. kerületben továbbra is erős volt a kereslet, különösen a jó állapotú és jó elhelyezkedésű ingatlanok iránt.Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a XIII. kerületben jellemzően 180–300 ezer forint, az V. kerületben pedig 250–500 ezer forint között mozogtak a havi bérleti díjak. Vagyis a jobb adottságú lakások piacán továbbra sem tűnt el a kereslet, a bérlők azonban már sokkal tudatosabban válogatnak.
Dél-Budán már árcsökkenés is megjelent
A XI. kerületben már látványosabb változás történt. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője szerint a bérleti díjak a tavalyi szintekhez képest 5–10 százalékkal is csökkentek bizonyos lakástípusoknál. A korábban körülbelül 250 ezer forintért kiadható kétszobás panellakásokért idén már ennél kevesebbet lehetett elkérni.A bérlők ráadásul egyre gyakrabban próbálnak alkudni. Ha a tulajdonos nem hajlandó engedni, sok esetben egyszerűen továbbállnak, mert a bővebb kínálat miatt könnyebben találnak másik lakást.
A bérlők már keményebben alkudnak
Ez az egyik legfontosabb változás a bérleti piacon. Korábban egy jó állapotú, megfelelő árú lakásnál sokszor gyors döntésre kényszerült a bérlő, mert több jelentkező is versenyzett ugyanazért az ingatlanért.Most több szegmensben már az ellenkezője látszik: a tulajdonosoknak kell jobban alkalmazkodniuk a bérlők elvárásaihoz.
A jó lakások persze továbbra is gyorsan gazdára találhatnak, a rosszabb állapotú vagy túlárazott ingatlanok viszont egyre nehezebben.
A XVIII. kerületben 160–220 ezer forint a legkeresettebb ársáv
A XVIII. kerület bérlakáspiaca továbbra is kifejezetten aktív. Ebben fontos szerepet játszik a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér közelsége, hiszen a reptéri dolgozók és a környék logisztikai cégeinek alkalmazottai stabil keresletet biztosítanak.Rácz Gyula László szerint egy jó állapotú, 1–2 szobás lakás havi bérleti díja 160–220 ezer forint között alakult. A 230–250 ezer forint feletti kategóriában már jóval válogatósabbak a bérlők. Ezen az árszinten főként az újszerű, saját kerttel rendelkező vagy könnyen megközelíthető ingatlanok találnak gyorsan bérlőre.
Zuglóban és a XVI. kerületben stabilizálódtak az árak
Zuglóban és a XVI. kerületben szintén folyamatos maradt az érdeklődés. Sebestyén Tamás szerint a tavalyi évben még érzékelhető volt némi bérletidíj-csökkenés, később azonban stabilizálódtak az árak.Az egyszobás lakásokért jellemzően 160–180 ezer forintot, a másfél–kétszobás ingatlanokért pedig 200–220 ezer forintot kértek havonta.
A Velencei-tónál is erős a kereslet
Nem csak Budapesten és az agglomerációban mozog élénken a bérleti piac. A Velencei-tó környékén is határozott kereslet mutatkozott a kiadó lakások iránt.Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője szerint a lakások havi bérleti díja 120 ezer forint körül indult, és 250 ezer forintig még átlagos árszintről lehetett beszélni. A házaknál ennél jóval nagyobb volt a szórás, és természetesen magasabb bérleti díjak is előfordultak.
Most már nem minden lakást lehet bármennyiért kiadni
A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai alapján a bérleti piacon 2026 első felében egyértelműen kiegyensúlyozottabbá vált a bérlők és a tulajdonosok helyzete. A kínálat növekedése megállította vagy több helyen visszafordította a bérleti díjak emelkedését, miközben a bérlők egyre bátrabban alkudnak. Ez azonban nem jelenti a kereslet eltűnését.A jó állapotú, megfelelően árazott és jó helyen lévő lakásokra továbbra is gyorsan akad bérlő. A túlárazott vagy gyengébb adottságú ingatlanoknál viszont már jóval nehezebb diktálni a feltételeket.
A bérleti piac így egyre inkább kettéválik: a jó lakásokért továbbra is versenyeznek a bérlők, a többinél viszont már a tulajdonosoknak kell engedniük.
Forrás: Balla Ingatlan szakértői tapasztalatai.
