– Mi jellemzi ma az üzleti ingatlanpiacot európai és kelet-közép-európai, azaz régiós szinten?
– Az európai ingatlanpiac a Covid19 által okozott korlátozások miatt jelentősen visszaesett. Az üzleti ingatlanpiacon a befektetői volumen 30%-kal, az irodapiaci kereslet pedig 40%-kal csökkent, azonban a pandémia előtti erős fundamentumoknak köszönhetően sem az üresedési ráta növekedését, sem a bérleti díjak jelentős csökkenését nem hozta magával. Egyébiránt – a logisztikai piacot kivéve – alapvetően az ingatlanpiac minden szegmensén megfigyelhető a kivárás a járványhelyzet miatt.
– Mennyiben változott meg a bérlők magatartása a home-office terjedése miatt? Mennyire érzékelik ezt?
– A cégek nagy része 2020-ban még nem látta a járvány utáni irodáját, iroda-igényét, így legtöbb esetben a meglévő bérleti szerződések meghosszabbítását választották, ezen tranzakciók dominálták az évet. Az új bérleti szerződések esetében megfigyelhető, hogy a tranzakciók átlagos mérete csökkent, többségük 1000 m
2
alatti szerződés volt. A bővülési projektek szintén háttérbe szorultak a múlt évben. Válságmegoldásként megjelent és felértékelődött a bérelt irodaterület egy részének vagy egészének albérletbe adása, és ez az alpiac 2021-ben tovább erősödhet.
– Hogyan változnak az igények? Hogyan tovább?
– A krízis számos vállalkozást a home-office bevezetésére kényszerített, amely valójában felgyorsította a korábban elindult folyamatokat. Most már láthatják a cégvezetők is, hogy lehet hatékonyan otthonról is dolgozni, annak ellenére, hogy otthon nem minden munkavállalónak van megfelelő munkakörnyezete. A cégeknek át kell gondolniuk hogyan fognak működni a Covid19 után és ezzel párhuzamosan hogyan változik az irodahasználatuk. Úgy gondolom ugyanakkor, hogy a pandémia felértékelte az iroda szerepét, itt találkozhatnak, kooperálhatnak a kollégák, az iroda biztosítja a vállalati kultúrát, a céghez való kötődést. Ügyfeleink jobban elfogadják a home-office-t, mint lehetőséget, azonban heti maximum 2-3 napot tartanak megfelelőnek. A fix munkaállomások ideje feltehetőleg lejárt, hibrid irodában, megosztott munkaállomásokon dolgozhatnak majd felváltva a munkavállalók.
– Mire számíthatunk majd a járványhelyzet enyhülését követően?
– 2021-ben fokozatosan visszatérünk majd az irodáinkba, így dől majd el, hogy valójában mekkora területen férnek el a cégek. Számolhatjuk a pluszokat és mínuszokat, mi továbbra is a munkavállalók számának bővülésében, az irodai dolgozói szám növekedésben bízunk, az SSC-k (Shared Sevrice Center, azaz szolgáltatóközpontok – a szerk.) esetében ez a növekedés nagyobb is lehet a korábbi évekhez képest. A home-office nagyobb mértékű elterjedése csökkenti, a távolságtartás viszont növeli majd az egy főre eső irodaterület méretét, összességében – úgy tűnik – nem lesz jelentősen kisebb a bérlők által igényelt irodaterület.
–
A magyarországi piac hogyan élte túl az elmúlt nehéz évet?– Ahogy említettem, a 2020-as évben az irodapiaci kereslet európai szinten 40%-kal csökkent, nálunk pedig 53%-os volt a visszaesés. Az üresedési ráta emelkedett, amely egyrészt a tavalyi rekord mértékben megnövekedett új átadásoknak köszönhető, másrészt az említett csökkenő keresletnek. Azonban a 9,1%-os üresedési ráta még messze a 10 éves átlag alatt van. A budapesti állomány közben jelentős mértékben bővült, ugyanis új épületek átadása szempontjából rekordévet zárhattunk. A 2021-es év elején már fokozottabb érdeklődést látunk mind bérlői, mind befektetői oldalon.
– És hol volt jobb teljesítmény?
– A vírushelyzet ellenére az ipari és logisztikai ingatlanok piaca teljesített a legjobban. Az egyes korlátozó intézkedések és az erre adott fogyasztói válaszok következtében fokozódott az online kereskedelem, amely növelte a raktárterületekre vonatkozó igényeket. Tehát itt a bérlői aktivitás növekedése figyelhető meg, ugyanakkor a felmerülő igényeket nem tudták teljes egészében kielégíteni, mivel a piac földrajzi szempontból koncentrált, az elérhető területek száma pedig korlátozott. A kihasználatlansági ráta nagyon alacsony, és a továbbiakban is hasonló értékekre számítunk.
– Gyors javulást vár a nyitás után, erősebb hullámzást, netalán egy sok éves negatív ciklus kezdetét?
– A kereslet 2019-ig fokozatos növekedést mutatott, majd 2020-ban – a vírus hatására – ez a tendencia megtört, és a bérlői aktivitás jelentős visszaesését figyelhettük meg. Elemzéseink szerint a csökkenés 2021 első negyedévében is folytatódni fog, mivel a járvány újra tetőzik, emiatt pedig továbbra is nagy a bizonytalanság. A kínálat ezzel szemben magas, és az elkövetkezendő másfél évben is számos épület átadása várható, kisebb csúszásokkal. Az átoltottság növekedése és a későbbi nyitás lehetősége azonban pozitív kilátásokat eredményez. Mindezeket figyelembe véve úgy gondoljuk, hogy a korlátozó intézkedések feloldását követően a bérlői aktivitás lassú, fokozatos növekedése veszi kezdetét, amely 2021 második negyedévében már a mutatókon is észrevehető lesz, de tényleges hatások inkább az év második felében lehetnek. Véleményünk szerint 'Nike márkajel' alakú, ám inkább mérsékelt növekedés várható.
– Mit tapasztal a beruházók-építtetők, az eladók, a vevők és a partnerek részéről?
– A vevői aktivitás egyértelműen csökkent, ahogyan szó volt róla: jellemző a kivárás és tájékozódás. Az árak meghatározásához szükséges tranzakciószám hiányzik, az eladók nem szeretnének értékcsökkenést, így inkább a szerződések hosszabbítására fókuszálnak, nem pedig az eladásra. Kereslet tekintetében az irodai ingatlanok érték el a legmagasabb részesedést, amelyet az ipari és logisztikai ingatlanok követtek. Ezen szegmensen megfigyelhető a kereslet növekedése, amely véleményünk szerint a jövőben is magas marad.
[adinserter block="1"] – És mi a helyzet a befektetési piacon?
– A befektetési piacon egy két kivételtől eltekintve szinte mindenhol csökkent a tranzakció volumen, melyet jelentősen korlátozott az is hogy a befektetők nem tudtak utazni. A core piacokon stabilak a hozamok. A közép-kelet európai országokban az irodapiaci hozam tekintetében enyhe 10-50 bázispontos növekedés várható. Úgy gondoljuk, Magyarország jó helyzetben van, hiszen Románia után nálunk a legmagasabbak a hozamok, ugyanakkor stabil az ingatlanpiaci környezet.
[adinserter block="4"]
