Betondzsungel, külváros vagy agglomeráció? Nem mindegy hogyan döntünk!

Most, a járvány első nagy hullámainak lencsengésével, de egy újabb járvány-hullám közepette különösen aktuális elővenni az agglomeráció, a zöld, kertes külváros, illetve a belsőbb betondzsungelek ingatlan szemszögű témáját. Áttekintjük, hogy különböző élethelyzetekben milyen szempontok szerint érdemes dönteni a költözés során. Ezúttal egy professzionális ingatlan-guru, Balla Ákos, a Balla Ingatlan alapító-vezetője lesz segítségünkre.

Nem kis dilemma a bevezetőben emlegetett döntés, hiszen szempontok tucatjait kell mérlegelni akkor, amikor egy városi-belvárosi, jó közlekedésnél lévő lakás kényelme, egy külvárosias otthon zöldövezeti, nyugalmas miliője vagy az agglomeráció még csendesebb, „elvonulósabb” kertes, vidékies, és főként megfizethetőbb kínálatát vetjük össze.

Talán közhely, de olyan ingatlan nincs, amely a belváros, a külváros és az agglomeráció előnyeinek akár csak a többségét egyetlen házban, lakásban „összegyúrva” kínálná. Szerencsére azonban minden ember, minden család más előnyöket tart fontosnak egy-egy élethelyzetben és más-más kompromisszumokat hajlandó megkötni.

(Képünkön Balla Ákos, a Balla Ingatlan alapító-vezetője)

Igen, az önálló ingatlanok évtizedekkel korábban sem voltak mindenkinek elérhetők, a főváros felértékelődésével viszont egyre többen költöznek kijjebb, különösen, ha nagyobb otthont (főként sorházat, ikerházat, önálló házat) és/vagy nyugalmasabb, csendesebb lakóhelyet keresnek.

De persze a döntés korosztály, élethelyzet-függő is. Mások a szempontok a fiatalok első saját lakásának megvásárlásakor, vagy a családtervezéskor, illetve kisgyerekekkel, vagy éppen érettebb korban, nagyobb gyerekkel, és megint más a gyerekek kirepülését követően, már a nyugdíjra gondolva dönteni egy-egy költözés mellett.

Nyilvánvalóan minden életkornak megvan a maga sajátossága a tekintetben is, hogy hol, mekkora és milyen jellegű lakásra vágyunk? Nézzük akkor ebben a megközelítésben a szempontokat.

– Fiatalként, az első önálló otthon

Gondoljunk bele, fiatalként az első önálló otthonunkkal szemben melyek a követelmények?
Legyen nagyon közel a főiskolához, az egyetemhez, az első munkahely(eink)hez, hiszen pályakezdő fiatalként igen aktívak vagyunk, rengeteget dolgozunk. Ha pedig éppen nem dolgozunk, akkor utazunk, bulizunk, szinte minden nap másutt vagyunk – mondja Balla Ákos.
Otthonunk közel kell tehát legyen a kedvelt szórakozóhelyekhez. De mivel rengeteget dolgozunk és jövünk-megyünk, a lakásnak nem kell túl nagynak lennie, és bizonyos kényelmi szempontok sem lényegesek, hiszen jellemzően csak „aludni járunk haza”. Sokszor még egy mini-konyha is elég, hiszen ritkán főzünk, sokszor nem is otthon eszünk.

Ezt az alaphelyzetet persze kissé megváltoztatta a Covid, de csak annyiban, hogy egy-egy fiatal pár is vágyik legalább még egy félszobára, hogy tanulni vagy online meetingelni jobban elvonulhasson párjától. Vagy mondjuk, aki szeret főzni és megadja a módját, az értékel egy szép konyha-étkezőt, de sokan ebben a korban inkább ételt rendelnek, félkész ételeket vesznek vagy akár részben a szülők küldik az ennivalót.

Persze egy kis, első lakás esetén is előny (kiváltképp a Covid óta), ha van a közelben sok zöld, több sportolási lehetőség, de a bulihelyek és a munkahelyek elérhetősége azért továbbra is mindent visz. Az elérhetőség alatt pedig főként a közösségi közlekedés, a bringa, a roller az elsődleges, az autós parkolási lehetőségek inkább majd a gyermek(ek) érkezésével lesznek kritikusak.

– Családalapításkor

Az első kezdő lakásból (vagy sokszor albérletből) a tehetősebb, középosztálybeli fiatalok vagy nagyobb, legalább nappali plusz két félszobás, lehetőleg zöldövezeti, nyugodtabb külvárosi(as) lakásba, vagy egyenesen sorházba, ikerházba, a szerencsések önálló családi házba vágynak. Akik a városokban első körben csak nagyobb lakást tudtak vagy akartak venni, azok a második, a harmadik gyerek érkezésekor, és/vagy 35-40 évhez közeledve kezdik keresni a külvárosias lét, a kis kert adta örömöket, vagy akár csak a tágas otthonok kényelmét.

Mivel talán a családalapítás kapcsán merül fel a legélesebben a címben feltett kérdés, így most itt, ezen a ponton nézzük meg, hogy a fent felsoroltak közül miképpen érdemes választani.

Balla Ákos szerint két nagy csoportra oszthatók a lakást kereső fiatal, családos, illetve családalapítást tervezők Budapesten és környékén:

– Az egyik csoport jellemzően a város betondzsungelében nőtt fel és szeretne kijjebb költözni, illetve a nagyobb lakásokat csak a külső területeken tudja megfizetni.

– A másik csoport a vidékről beköltözők, akik el sem tudják sokszor képzelni az életüket a tömbházakban, kevés zöldfelülettel. Természetszerűleg ők mindenképpen a kertes külső kerületeket, vagy inkább az agglomerációs területeket választják.

Szempontok a “ház versus lakás” választáshoz

Ugyanakkor azoknak, akik még nem laktak külvárosias részen, agglomerációban, és kevés tapasztalatuk van a családi házak terén, bizony az alábbi szempontokat is figyelembe kell venniük:

– Olyan távolabbi helyszín, ahol jelenleg nagyságrendekkel olcsóbban juthatunk házhoz, otthonhoz, valószínűleg már messze esik a mindennapi reggeli-esti városba ingázás ,még tűrhető” kategóriájától. (Jellemzően ilyenek például a falusi CSOK-ra jogosult települések.)

– Nagyobb gond, hogy ezekben a lokációkban az értéktartással, értéknövekedéssel is baj lehet. Elég, ha megnézzük a Pesttől vagy Budától 40-60 kilométerre, az agglomerációs zónákon túli, nem kiemelt helyen lévő átlagos falusi házak mai árát.

E helyeken jellemzően elvándorlás történt az utóbbi évtizedekben, így a falusi CSOK-ra jogusult településekről van szó. Az ilyen helyeken a jó városi házak, lakások árának feléből, vagy akár egyharmadából „kacsalábon forgó palotákat” vehetünk… De legalábbis masszív, részben akár felújított, azonnal költözhető használt házakat. Persze nem az olyan felkapott helyeken, mint az észak-budai vagy a Budától nyugatra található agglomeráció, vagy a Velencei tó, Székesfehérvár, Tata, Tatabánya vagy Esztergom és vonzáskörzetei, hanem az eldugottabb, már nem igen “ingázós” helyeken. Ilyenek a budai oldalon például délre, a városhatártól 35-50 kilométerre, mondjuk az M6-os lehajtóktól nem is olyan távoli, déli részek.

– Egy-egy szimpatikus település esetén mindenképpen próbáljuk ki hétköznap reggel és délután a forgalmat, ne a hétvégén tapasztaltak alapján döntsünk, hiszen akár dupla annyi is lehet a reggeli-délutáni ki-be araszolási idő.

– Túlzottan távol eső településeken a kényelmetlenségnél súlyosabb gond, hogy egy új, vagy újszerű otthon nem fog annyit érni, mint amennyiből felépül, vagy egy régebbi épületnél a nagyobb házfelújítás akár 10-20 milliós ára sohasem jön vissza. Banki hitelezés esetén ez lehetetlenné is teheti az eredeti elképzelést. (Ez a fordított ár-kockázat a városhoz közeledve csökken.)

– A közlekedésnek nemcsak autóval, de közösségi módjaival is jól megközelíthető helyet válasszunk. A jó agglomeráció attól jó, hogy például ütemes HÉV és/vagy vonat menetrend van. Az egyre nagyobb dugók a buszokat is araszolásra késztetik már akkor is, ha csak rövidebb szakaszokon hiányzik a buszsáv. Ne feledjük, ha mi kocsival is járunk, a nagyobb gyerekek, barátok, rokonok, ismerősök, bébiszitterek és takarítók valószínűleg „gyalog” jönnének. És az sem kényelmes, ha állandóan autóval kell a helyi állomásig ingázni minden egyes látogatóért. A megállóktól távolabb viszont akár 10-25 százalékkal is olcsóbb lehet ugyanaz a típusú ház, sorház, lakás ugyanazon a településen.

– A fenti, jobb közlekedésnél lévő agglomerációs telkek viszont szinte elfogytak, a távolabbi, település szélén épült elegáns „csak autós” lakóparkoknál viszont vagy nincsen, vagy nagyon ritka a közösségi közlekedés. És ne feledjük: szakadó esőben és térdig érő hóban, csomagokkal nem mindegy, hogy a megállótól 3-5 vagy éppen 10-15 percet kell hazafelé caplatni…

– Az ár és a közlekedés után a harmadik kiemelt szempont az infrastruktúra megléte és minősége. A boltok, nagyobb bevásárlási lehetőségek, éttermek, óvodák, iskolák, sportolási és szórakozási lehetőségek megléte magától értetődő. Ám kevesen gondolnak arra, hogy egy agglomerációs kultúrház, mozi, étterem, kisbolt, fodrász, kozmetikus vagy hivatalok és iskolák (különösen középiskolák) közel sem „tudják” azt a színvonalat hozni, amit egy fővárosi, vagy akár egy nagyobb megyei jogú városból az agglomerációba költöző elvár. Hiába van tehát látszólag sok bolt és intézmény és lehetőség, a „valóságról” nem árt érdeklődni helyben olyan ismerősöktől, akik a környéken laknak.

– Sorban haladva a családosoknak, vagy családot tervezőknek a negyedik legfontosabb szempont a szülők és nagyszülők elérhetősége. Nem is csoda, ha 10-ből 7-8 lakáskereső kiemelten figyelembe veszi ezt. Vidékről költözőknél azonban előfordul, hogy nem tesznek eléggé különbséget „Budapest és Budapest” között. Egyszerűbben: egy Kelet-Magyarországról költözőnek nem javasolt Budaörs, ha sűrűn akar hazajárni a szülőkhöz, nagyszülőkhöz, hiszen az M3-as autópálya kivezetőjére eljutni időben ugyanannyi lehet, mint akár a Budapest-Debrecen távolságot megtenni… Így hát érdemes lehet ugyanazon a „vonalon” maradni, mert évek alatt a sok-sok óra és kilométer összeadódik, és a következő években sem lesz könnyű „átkelni a városon” – különösen hétvégéken, ünnepekkor, hosszú hétvégéken nem, amikor minden ember el tud szakadni a munkától, iskolától.

– Az ötödik szempont, a méret, a felszereltség, a telekméret. Itt csupán arra kell figyelni, hogy se túl kicsi, se túl nagy ne legyen se a ház, se a telek. Különösen, ha valaki nyűgként tekint a kerti munkára, vagy éppen a hitelekkel olyannyira kifeszíti magát, hogy egy ház fenntartásának extra költségeit nem kalkulálja előre. Mert bár közös költség és távfűtés nincsen, még egy vadonatúj vagy újszerű háznál is folyamatosan van feladat, apróbb-nagyobb munkák, szépítési tervek. A rezsi (hiába korszerűbb a ház) már a nagyobb alapterület miatt sem lesz kisebb, és aki nem élvezi a barkácsolást és a kertészkedést, annak a „közös költség” is legalább 2-3-szorosára fog rúgni, mint amennyi a lakásban volt, hiszen a „falakon túl” is minden az ő felelőssége lesz.

– Dilemmák családdal, nagyobb gyerekekkel

Természetesen ahány család, annyiféle elképzelés, de mégis jellemző, hogy ahogy nőnek a gyerekek, főként 12-14 éves kor felett, a fent részletezett agglomerációs vagy a külvárosi élet kényelmetlenné válhat – ha egyáltalán bevállalta ezt a család.

Különösen a jobb iskolák, a 6 és 8 osztályos középiskolák, a felsőoktatási lehetőségek miatt a gyerekeknek sokat kell ingázni, és barátaik, első munkahelyük is várhatóan a városban lesz.
Ilyenkor már felmerül, hogy egy nagy, agglomerációs otthont feladva érdemes lehet visszaköltözni a városba, sőt, aki teheti, külön kis lakást is vesz a gyerekeknek, ha még nem tette meg korábban.

Sok esetben pedig nem kamaszokkal vagy az otthon maradó fiatal felnőttekkel, hanem a gyerekek kirepülését követően jön el a városba visszaköltözés terve. Különösen akkor, hogyha a kerttel, a családi házzal járó örökös feladatok nem kikapcsolódást jelentenek, hanem megterhelők. Idősebb korban ismét csak a nagyváros mellett szól a sokkal jobb intézményi, bolti ellátottság, illetve a sokkal jobb egészségügyi ellátás közelsége, a takarítandó otthon-felület, a fűtendő lakás mérete, vagy éppen egy lift megléte és a bolt távolsága (pontosabban közelsége) is pozitív szempont lesz.

mfor.hu

© 2021 (v2.202102)