Visszafogottabb kereslet és a befektetési célú vásárlásokat illetően a portfóliók átrendeződése jellemezheti 2023-ban a lakáspiacot a piaci előrejelzések szerint. A befektetők egy része megpróbál az ingatlan helyett más alternatívát találni, vagy optimalizálni befektetéseit és legtöbben eladóként is megjelennek majd, ami nagy átalakulásokat fog eredményezni – olvashatjuk a Portfolio.hu oldalán.
Előrejelzések szerint 2023-ban visszafogottabb lehet a kereslet és átrendeződhetnek a portfóliók a hazai lakáspiacon, legalábbis ami a befektetési célú vásárlásokat illeti. A befektetők egy része az ingatlannal szemben más, versenyképes alternatívák után néz, sokan viszont a lakáspiacon belül próbálják optimalizálni a befektetésüket annak érdekében, hogy a lelassult piacon a lehető legmagasabb hozamokat tudják realizálni. Jelenleg a befektetők többsége nemcsak vásárlóként, de egyben eladóként is megjelenik a lakáspiacon, ami az idei évben nagy átalakulásokat eredményez.
A befektetői kereslet a tavalyi év második felében még erős volt a hazai lakáspiacon, különösen a fővárosban, ahol a befektetők aránya 40 százalék felett alakult 2022 utolsó három hónapjában. Nagy számban voltak befektetők a vásárlók között az év végén, de az eladók között is a legnagyobb csoportot alkották. A Takarék Csoport szakértői szerint azonban ez nem feltétlenül új befektetők megjelenését jelentette a piacon, hanem a már meglévő portfóliókat alakították át sokan. A befektetési célú vásárlók arányának növekedése pedig egy másik okkal, a saját célú vásárlások csökkenésével is magyarázható.
A BEFEKTETŐK SOK ESETBEN A NAGYOBB INGATLANJAIK HELYETT INKÁBB A KISEBB, KORSZERŰBB, KÖNNYEBBEN KIADHATÓ LAKÁSOK FELÉ FORDULTAK.
Mivel a befektetési célú lakásvásárlásoknál a hozamok egyrészt a lakás árának várható növekedéséből, másrészt pedig a kiadásból származó bevételekből állnak össze, a lakások árának nominális emelkedése kulcsfontosságú. Amennyiben ez minimálisra csökken, a befektetési célú lakásvásárlás hozama jelentősen alacsonyabb lehet a közeljövőben. Noha a lakásvásárlás a magas inflációs környezetben is vonzó befektetési lehetőség marad, a jelenlegi helyzetben más eszközök is vonzóvá válhatnak a befektetők számára.
A szakértők egyetértenek abban, hogy idén visszafogottabb kereslet várható a lakáspiacon az előző évekhez képest, különösen a korszerűtlenebb és nagyobb ingatlanok iránt lehet sokkal kisebb az érdeklődés, míg a korszerűbb, kisebb ingatlanok továbbra is gyorsabban vevőre találhatnak. 2023 egészében a korábbiaknál jelentősen kevesebb tranzakcióra lehet számítani, és amíg a hitelkamatok nem mérséklődnek, ez vélhetően így is marad.
Eltérő irányok: nominál vagy reál?
A hirdetési adatokon 2023 első hónapjaiban egyértelműen látszik a kínálat bővülése és a gyengülő kereslet. Az idei első negyedévben az árak minden bizonnyal stagnálni fognak, de egyes szegmensekben akár visszaesés is elképzelhető.
A dinamikus növekedés várhatóan az év második felében sem tér vissza, így 2023 egészére nominálisan csak enyhe árnövekedés valószínűsíthető, reálértéken pedig a lakóingatlanok árának csökkenésére lehet számítani, vagyis a nominál és a reálárak az előttünk álló időszakban eltérő előjelűek lehetnek.
A kedvezőtlenebb piaci körülmények ugyanakkor elhozhatják a lakások túlértékeltségének korrekcióját. Az MNB legutóbbi lakáspiaci jelentése szerint ugyanis 2022 második negyedévében országos viszonylatban a lakásárak 21,5 százalékkal tértek el felfelé a fundamentálisan indokolt szintjüktől. A túlértékeltség az azt megelőző pár negyedévben, 2021 második negyedévét követően ugrott meg. Budapesten a túlértékeltség 10 százalékos volt.
A gazdasági növekedés lassulása, a reáljövedelmek csökkenése, a megemelkedett hitelkamatok miatti keresletcsökkenés – különösen a saját célú vásárlók körében – viszont mind afelé mutat, hogy ez a túlértékeltség az előttünk álló időszakban csökkenhet, ráadásul mostanra a korábban bevezetett családtámogatások is jelentősen leértékelődtek, így azok sem jelentenek támaszt a csökkenő keresletnek. A mostani piac tehát egyértelműen a befektetőké, akik viszont sok esetben már eleve az ingatlanpiacon lévő tőkét mozgatják a különböző típusú és elhelyezkedésű lakóingatlanok között, így az idei évben az ő döntéseik alakíthatják leginkább a hazai lakáspiacot.
