Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Az Ingatlantájoló adatbázisa alapján végzett friss elemzésünk egyik központi kérdése volt, hogy milyen mértékű eltérés tapasztalható a hirdetett és a ténylegesen eladott ingatlanok átlagos négyzetméterárának változásában. Az elemzés során azokat az ingatlanokat tekintettük eladottnak, amelyek eltűntek a kínálatból, feltételezve, hogy sikeresen értékesítették őket.
A grafikon egyértelműen megmutatja azt a jelentős szakadékot, amely a hirdetési árak és a valós piaci árak között húzódik. Országos szinten például a lakások hirdetési ára átlagosan 34 százalékkal nőtt, miközben az eladott ingatlanok tényleges árnövekedése mindössze 19 százalék volt. Még drámaibb a különbség Budapesten, ahol a lakások hirdetési ára átlagosan 58 százalékkal emelkedett, míg a valós eladási árak növekedése csak 20 százalékot ért el. Ez egyértelmű jele annak, hogy az eladók árképzési stratégiája jelentősen eltér attól, amit a piac ténylegesen hajlandó és képes megfizetni.
Az elemzés második szakasza azokra az ingatlanokra koncentrált, ahol az elmúlt időszakban a hirdetők csökkentették a meghirdetett árat. Az árcsökkentés jelentős része házakra vagy házrészekre vonatkozott, a lefelé korrigált árak több mint fele ebben a kategóriában van. A második helyen a lakások állnak az árcsökkentések 21 százalékával. Az építési telkek és nyaralók aránya ennél jóval kisebb (10 százalék és 4 százalék), míg a kereskedelmi ingatlanok 8 százalékkal szerepelnek a listán.
Az, hogy a családi házak és lakások piacán tapasztalható jelentős korrekció szintén jelezheti azt, hogy az eredeti árak sok esetben túlzottan optimisták voltak - bár természetesen az is igaz, hogy a teljes hirdetési állományon belül is oroszlánrészt képvisel ez a két kategória.
Az árat lefelé mozdító hirdetők alkuhajlandósága a kereskedelmi ingatlanok esetében volt a legnagyobb, itt átlagosan 25 százalékkal csökkentették az árakat. Az építési telkeknél is jelentős volt az átlagos engedmény, 22 százalékkal.
A nyaralók esetében ez a mérték 15 százalék volt, míg a lakások és házak esetében volt az árcsökkentés mértéke a legkisebb: 12 százalékos.
Ha összehasonlítjuk a hirdetett árakat, a csökkentett áru ingatlanok átlagos négyzetméterárait és azokat az ingatlanokat, amik eltűntek a hirdetési portálunkról, egyértelmű mintázatok rajzolódnak ki.
Országos viszonylatban is jól látható, hogy az eladott ingatlanok négyzetméterára átlagosan jelentősen alatta marad a hirdetett áraknak, jelezve, hogy a piac valódi fizetőképessége messze elmarad a kezdeti eladói várakozásoktól.
A legnagyobb eltérés itt is a fővárosi lakásoknál látható, ahol a hirdetett árak (1,5 millió/ négyzetméter) és az eladott ingatlanok tényleges árai (1,1 millió négyzetméterenként) között.
Az ingatlanok állapota szintén jól látható összefüggésben van az árcsökkentési hajlandósággal. A rosszabb állapotban lévő házak, lakások tulajdonosai lényegesen nagyobb engedményre hajlandóak. A teljes hirdetett állományban jóval több az újépítésű és az újszerű ingatlanok súlya, az árcsökkentettek között ezzel szemben az átlagos és a felújítandó lakások, házak vannak túlsúlyban.
