Az idei tavasz különösen izgalmas időszak az ingatlanpiac számára: miközben világszerte változó makrogazdasági folyamatok alakítják a befektetői hangulatot, Magyarországon – különösen Budapesten – is fokozódik a várakozás, hogy merre mozdulhat el a piac. Vajon készülnek a piaci szereplők valamiféle fordulatra? Megindulnak-e nagyobb volumenben a befektetők az ingatlanok irányába?
Ha igen, különösen érdekes lesz látni, melyik piaci szegmens profitálhat majd leginkább ebből a változásból. A korábbi tapasztalatok szerint bizonytalanabb gazdasági környezet után sok befektető az újépítésű lakások felé fordulhat, hiszen ezek egyszerre kínálnak stabilitást, értékállóságot és hosszú távú növekedési potenciált. Ma már ráadásul egyre nagyobb hangsúlyt kapnak olyan tényezők is, mint az energiahatékonyság, a modern technológiák alkalmazása, vagy a fenntartható építkezési megoldások.
Szűk kínálat, látványosan emelkedő árak
Ha összevetjük az idei áprilisi helyzetet a tavalyi év hasonló időszakával, egyértelműen látható, hogy számottevően zsugorodott a budapesti újépítésű lakások piaca. Az elérhető kínálat jelentősen visszaesett, ezzel párhuzamosan azonban az átlagos négyzetméterárak 16 százalékos emelkedést mutattak.
A budapesti átlagos újépítésű lakás-négyzetméterár idén áprilisra elérte az 1,72 millió forintot, míg tavaly ilyenkor 1,48 millió forinton állt. Az árak növekedése ugyanakkor korántsem egyenletesen oszlik el a fővárosi kerületek között. Különösen nagy ugrás figyelhető meg például a XII. kerületben, és jelentős volt az áremelkedés a IX. és XIV. kerületekben is.
A szűkülő kínálat - dinamikus áremelkedés kombináció érdekes helyzetet teremt a befektetők számára, nem könnyű most eldönteni a vásárlás ideális időpontját.
Nagyobb lakások felé tolódott a kínálat
A változó piaci viszonyokat jól tükrözi, hogyan alakult át az újépítésű lakások méret szerinti eloszlása Budapesten. Az elérhető kínálat kétharmadát továbbra is az egy- és két hálószobás ingatlanok teszik ki. Ez az arány korábban sem volt jelentősen eltérő, ez a két szegmens stabilan a kínálat többségét adja.
Jelentős változás látszik viszont a maradék egyharmad összetételében. A garzonok mennyisége tovább csökkent, mostanra már csak 8 százalék, míg a a korábban ritkább 3,5–4 szobás és az ennél is nagyobb, 4,5 vagy annál több szobás lakások aránya az utóbbi időszakban megnövekedett. A kisebb lakások folyamatosan fogynak a piacról, és az új építésű projektek következő hullámának megérkezéséig várhatóan ez a tendencia tovább erősödhet.
A hirdetési árak megugrottak – de mi van a tényleges tranzakciókkal?
Az év/év alapon vizsgált négyzetméterárak és inflációs adatok alapján jól kirajzolódik a budapesti újépítésű lakások piacának fordulópontja. Míg 2024 első felében az árak gyakorlatilag stagnáltak, sőt egyes hónapokban a pénzromlást sem érték utol, addig 2024 második felétől látványos fordulat következett be. Az árak emelkedése 2025 elején szárnyalásba váltott: márciusban például 24 százalékkal voltak magasabbak az újépítésű lakások hirdetési négyzetméterárai, mint egy évvel korábban.
Az árak lendülete áprilisban is erős maradt, 15,9 százalékos éves növekedéssel, ami továbbra is messze meghaladja az inflációs rátát. Ez a jelenség több szempontból is figyelemre méltó: egyrészt azt mutatja, hogy a hirdetők – azaz a fejlesztők és eladók – egyre magabiztosabban áraznak, persze kérdéses, hogy a vevői oldal mennyire tudja ezt az ütemet követni.
A grafikon az elérhető hirdetések árszintjét mutatja, nem pedig a ténylegesen megvalósult adásvételek árát. A kettő közötti különbség – különösen egy gyorsuló piac esetén – jelentős is lehet. A tranzakciós adatok késéssel állnak rendelkezésre, és jellemzően pontosabb képet adnak arról, hogy valóban milyen áron kelnek el az ingatlanok. Egyelőre tehát csak annyi biztos, hogy az árak dinamikája érezhetően felfelé tart – de hogy ezt a lendületet a kereslet is leköveti-e, az a következő hónapok egyik kulcskérdése lesz.
Mennyire elérhető egy új lakás Átlag János számára?
A fővárosi újépítésű lakások gyorsuló drágulása kapcsán adja magát a kérdés: mekkora eséllyel tud belépni a piacra egy átlagkeresetű vásárló? Vajon képzeletbeli barátunk, Átlag János – aki a nettó mediánbért viszi haza (a legfrissebb adat szerint 370,700 forint) , és annak minden fillérjét lakásra tudja félretenni – hány év alatt tudna megvásárolni az adott kerületben egy újépítésű lakást?A módszer egyszerű volt: az egyes kerületekben az átlagos négyzetméterárat megszoroztuk az ott jellemző átlagos lakásmérettel, így kaptuk meg az új lakások átlagos teljes árát. Ezt vetettük össze János éves megtakarításával. Az eredmények pedig egyértelműek – és egyben kiábrándítóak is.
A II. és a XII. kerületekben például 67–71 évnyi teljes bérre lenne szüksége ahhoz, hogy új lakást vásárolhasson. Az I., V. és VI. kerületekben is 40 év feletti megtakarítással kellene számolnia. A belső budai és pesti kerületek egyértelműen elérhetetlenek lettek egy átlagos keresetű vásárló számára.
Ugyanakkor a külső pesti kerületekben már jóval kedvezőbb a helyzet. A XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXIII. kerületekben 17–22 évnyi megtakarítással már célba érhetne Átlag János – persze ez még mindig azt feltételezi, hogy minden fillért lakásra fordít, ami messze áll a valóságtól.
Budapesten átlagban 29 évnyi nettó mediánbér lenne szükséges egy új lakás megvásárlásához. Ez az arány jól mutatja, mennyire elszakadt egymástól a jövedelmi és a lakásár-dinamika, és miért válik egyre inkább kiváltsággá új lakáshoz jutni a fővárosban.
